有房企人士表示,融资渠道收紧、销售增速放缓,使得资金来源受到影响。而今年获得的土地,又面临后续开工的资金压力。加之明后年面临偿债高峰期,房企自然会放缓扩张步伐,或者出售项目来回收现金流。 市场旺季下的销售惯性,继续给房企的业绩带来支撑。 近期,上市房企集中发布三季报。显示大部分企业在第三季度录得较好的销售成绩,营业收入、利润规模等指标也普遍提高。大部分房企的全年销售业绩有望创新高。 根据中原地产对38家已经发布三季报房企的统计,前三季度合计签约金额达到3.09万亿,同比上涨43.5%。万科房地产业务的毛利率还有所提升。 其中,碧桂园在前三季度的销售规模超过了4000亿,成为第一家年度销售规模突破这一门槛的企业。到10月份,万科、恒大的销售业绩也突破了这一规模。 但值得注意的是,截至三季度末,大部分企业经营活动产生的现金流量净额同比明显下降。分析人士认为,随着销售步伐放缓和融资环境的进一步收紧,房地产企业的资金压力正在凸显。后续开工规模的加大,还将使这种压力继续增大。 “巨头”市占率逆市提高 “房企年度目标完成率平均已经超过80%,预计大部分企业将在10-11月完成目标。”中原地产认为,部分上市房企将收获历史最丰收一年。 在销售规模方面,三家龙头房企继续领跑。 万科于10月27日发布财报显示,前三季度其完成销售面积2664.5万平方米,销售额3961亿元,同比分别增长33.8%和50.7%,销售额已超去年全年。 碧桂园早前发布的数据显示,前三季度其实现合同销售金额约4281.7亿元,同比上升89.82%;合同销售建筑面积约4715万平方米。 到10月,恒大也迈入这一关口。公告显示,1-10月份中国恒大物业累计合约销售金额约达人民币4223.4亿元,累计合约销售面积4247.2万平方米。 截至记者发稿,万科尚未公布10月业绩。但根据此前公告,到9月底,万科合并报表范围内的已售未结算资源合同金额达到4321亿元。因此,分析人士普遍认为万科也将很快突破4000亿大关。 大部分机构认为,按照当前的销售进度,预计三个“第一梯队”房企的全年销售规模有望达到5000亿。 虽然成交金额明显上涨,但均价有所下调。据中原地产统计,31家标杆房企9月签约均价,环比8月下调了3%。这一方面是因为一二线城市的严厉调控,倒逼企业“以价换量”;另一方面,三四线城市的业绩占比在不断提高。 这种局面与市场大势似乎并不相符。国家统计局数据显示,第三季度全国商品住宅销售面积3.53亿平方米,同比下降1.7%,为2015年第二季度以来首次同比下跌。全国商品住宅销售金额也仅增长1.3%。这表明,市场的销售增速正在放缓。 万科在公告中如此描述这一现象:行业调控加码以及市场环境变化加速了企业的分化,品牌房企的竞争优势进一步体现。前三季度全国前20名开发企业按销售金额计算的市场占有率超过30%,行业集中度较2016年明显上升。到三季度末,万科市场占有率同比提升0.7%,达4.3%。 销售规模的扩大,也使企业的利润总额提高。在“归属于上市公司股东的净利润”这一指标上,万科同比增长34.23%,金地同比增长32.32%,华侨城同比增长62.18%,绿地则比去年末增长10.86%。 万科还公布了房地产业务的毛利率,前三季度该指标为23.35%,较去年同期增加5.43个百分点。 但部分中小型房企的业绩也出现了明显下降。如中交地产前三季度净利润为-1.06亿元,同比下降212.21%;已经戴上“*ST”帽子的廊坊发展,前三季度的净利润也为负值。
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