杭州楼市2017年小结及2018年预测

风过疏竹

                                                                                                壹

       2015年2016年，本坛大腕清秋，和老，刺客等高手均预测杭州楼市将大涨，本人比较谨慎，赞同他们的基本思路，但认为涨幅可能不如他们说得惊人。并在2015年9月完成终极改善，鼓动众多亲朋好友买房，惜应者寥寥。
       2017年，清秋，刺客包括层楼，瞎BB等专业人士，都认为杭州楼市在全国一盘棋的影响下，将迎来调整期。但我分析了这些年来的供地情况、2016年以来的土地出让价格情况、显性库存情况并结合杭州的拆迁推进，旗帜鲜明地提出2017年继续涨。事实证明，二手房本年度一直在涨，新房由于限价，同一楼盘涨幅不大，但购买难度增加，车位等变相涨价惊人。以我亲身帮亲友买房经历为例，2月文澜府没关系还能买到，不搭售车位，几个月50万买一个车位都已经无法买到。而在我参与买文澜府时，大运河府销售员还电话来拉我过去买他的高层，但10月另一亲戚想买大运河府，托了区级领导也没搞定。同一区块的不同楼盘新房，有一定涨幅，如崇贤等地。



                                                                                                贰

         2018年怎么走？
         和老认为，杭州的涨价才刚刚开始。
         涨到崩溃认为：完成退三进四。
         饭饭们认为：腰斩。
         刘德科昨天说了一个观点有点意思：今年不买房，明年买地王。

         我个人认为：2018年，杭州楼市将回归正常状态。鸡犬升天是不正常的，全部全款更是不正常的。

         正常就是：区域分化，楼盘分化。难买全款开盘售罄的有，三成首付首开销售8成的也有，个别滞销的也会有。
         但是整体价格在同一区块而言，一定会提高一个层次。

         明年政府限价依旧。但限价的原则应该是按土地出让价建成精装房后略有利润的原则定价。
         这样就会出现昨天裘维维说的三种情况：
         1、西雅图模式：出让土地早，相对便宜，定价2万7低于目前二手价，抢购，秒杀，车位加价等情况依然出现。
         2、绿都丁桥模式：定价基本等同周边二手房，可按揭，基本可以买到，但依然销售情况良好。
         3、合什么天什么模式，定价高于周边二手，销售情况不够理想。

         二手房成交价是市场自然博弈的结果，其价格基本符合买卖双方的实际心理预期。

                                                              叁

         从全国整体而言，无论是最高机构的政策舆论导向和信贷政策，目前的大环境自然是偏空的。
         但杭州确实有其独特性，因城施策从来没有废止，师傅正在下一局很大很大的棋，确实也存在巨大的市政建设资金需求，有高价出让土地的现实困境。
         因此从量而言，无论一手二手，2018年应该不如17年。但同一区块的价格应该会上涨，当然，从统鸡局大杭州的均价上，上涨很难得到反映，方法很多，总之会确保整体房价曲线的平滑。
         稳定压倒一切，因此全市同比环比都将非常稳定。
        但即使在暂时新开滞销的楼盘，当低于二手价和买家心理预期的楼盘，也就是那些拿地较早成本较低的楼盘消耗殆尽时，随着心理价格慢慢调整，新价格体系慢慢确立，最终这些准滞销楼盘也未必会降低价格，因为面粉没有降价。
       那么面粉会降价吗？从最近师傅出让土地的起拍价，土地争抢的火热程度，以及强力拆迁越来越高的成本来看，2018年我暂时还看不到土地市场降温的迹象。
       以最近绿城拍的萧山南部卧城为例，竞得价格和先前地王基本一致，但自持面积增加不少，这只能说明热度只增不减。

                                                           肆
        无脑多和无脑空都毫无意义，关注楼市的唯一意义对我而言，只是一种兴趣爱好，就像别人业余喜欢钓鱼打牌一样，非常希望你有理有据地商榷，鄙视出口成脏，望诸君指教。

看涨的阿汤哥

赞同

贱儿饭老酒吃饱

今年不买房明年买地王，地王现房销售得后年吧

hzcq0000

支持理性讨论房市！

南坪

好帖，难得的写实帖，赞一个，就需要多这样理性分析的正能量，老东拉西扯，这托那托全水货的扯个毛线

南坪

请教一下退三进四是什么意思

风过疏竹

贱儿饭老酒吃饱 发表于 2017-12-13 10:20
今年不买房明年买地王，地王现房销售得后年吧

西雅图丁兰府都是当年的地王

昵称都让狗取了

支持理性分析，痛斥无脑喊涨喊跌。

风过疏竹

南坪 发表于 2017-12-13 10:24
请教一下退三进四是什么意思

小涨的口号之一，17年均价三万，18年四万。

住杭网专用

南坪 发表于 2017-12-13 10:24
请教一下退三进四是什么意思

杭州均价破4

ksxhycsx

这样理性分析的帖子才有看头，必须点赞。

族自治心

请教一下退三进四是什么意思
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看涨的阿汤哥

其实2018以后出大领楼盘，基本都是地王盘了，相比现在在售楼盘，面粉价高了一大截。开发商再慈善，也不会用今年的价格去卖了。所以，很明显，明年大概率新房赶超目前二手房价格，二手房坐实价格。随着亚运推进，杭州大范围基建动工，2019-2020完成退4进5

南坪

另外请教到哪里看新开的楼盘畅销还是滞销比较权威呢

钱塘三里

说得很理性，仔细想想就是这么回事

king570

不买房，年年都是白干

梅石楠

总结起来四个字：炒房兴邦

看涨的阿汤哥

梅石楠 发表于 2017-12-13 10:37
总结起来四个字：炒房兴邦

这话就不对了。应该是国家经济发展带动资产升值，人民也逐渐走向富裕。

无源之水0571

有道理

周舜尧

2018年，板块分化之年！

鸡犬升天不可能，大涨大降也困难！