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楼主: 风过疏竹

杭州楼市2017年小结及2018年预测

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 楼主| 发表于 2017-12-13 12:01 | 显示全部楼层
herfirst1981 发表于 2017-12-13 11:55
2018年限价不会放开,除非稀缺地段、超低限价(如世纪城核心区),明年买与今年买不会有大差别,反而能省一 ...

师傅的限价不是一成不变,具体可参考文澜府、大运河府到上塘宸章、春秋华庭的演变历史,丁桥前期项目和丁兰府的演变过程。不可刻舟求剑。
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发表于 2017-12-13 12:05 | 显示全部楼层
好帖  支持理性分析
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发表于 2017-12-13 12:16 | 显示全部楼层
本帖最后由 herfirst1981 于 2017-12-13 12:17 编辑
风过疏竹 发表于 2017-12-13 12:01
师傅的限价不是一成不变,具体可参考文澜府、大运河府到上塘宸章、春秋华庭的演变历史,丁桥前期项目和丁 ...

师傅限价规则是“两个不超”:不超同楼盘前期价、不超同行政区最高价,这几个盘所在拱墅和江干有更高价的楼盘存在,所以有提高限价的空间,同理,未来科技城和世纪城因为已经是余杭和萧山的最高价了,所以就不可能再往上提。
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发表于 2017-12-13 12:21 | 显示全部楼层
支持理性讨论房市!
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发表于 2017-12-13 12:30 | 显示全部楼层
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发表于 2017-12-13 12:37 | 显示全部楼层
   现今的方向参照北上广                  
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头像被屏蔽
发表于 2017-12-13 12:43 来自手机 | 显示全部楼层
市场最怕的是恐慌心理,今年的房产大热说白了就是踩踏事件。明年究竟会如何真不好说,不过窄幅震荡是大概率,刚需该上车还是赶紧吧
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发表于 2017-12-13 12:51 | 显示全部楼层
风过疏竹 发表于 2017-12-13 11:22
远洋大河宸章,200多方,2万6.

有眼光,盘也不错,只是终极貌似还可以再上一层,现在户型、设施、品质更加好了
道理都没错,说起来大家面粉都贵,政府是不是一定不敢让大家亏到是有待考量,说得难听点是被绑架了,很悲催,似乎真的只能只涨不跌?
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发表于 2017-12-13 12:56 | 显示全部楼层
本帖最后由 纳百川 于 2017-12-13 14:10 编辑

其实杭州的城市蛋糕才刚刚开始上火炉,黄金时期应该在2025年,呵呵!
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 楼主| 发表于 2017-12-13 13:00 | 显示全部楼层
herfirst1981 发表于 2017-12-13 12:16
师傅限价规则是“两个不超”:不超同楼盘前期价、不超同行政区最高价,这几个盘所在拱墅和江干有更高价的 ...

好吧,未来科技城三地王,中南东原阳光城,中南地价1万5,目前销售价格已经出来了吧。东原1万8,阳光城1万8,17年出让未来科技城可惜只有老余杭,楼面价似乎也是1万8。核心区拍的话肯定超2万。按照你的两个不超,东原阳光城以及接下来未来科技城核心区拍地建成的新房价格一定不得超中南?拭目以待吧。
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发表于 2017-12-13 13:01 来自手机 | 显示全部楼层
有内涵的帖子
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发表于 2017-12-13 13:14 | 显示全部楼层
风过疏竹 发表于 2017-12-13 13:00
好吧,未来科技城三地王,中南东原阳光城,中南地价1万5,目前销售价格已经出来了吧。东原1万8,阳光城1 ...

可以参考世纪城核心三盘奥城天璞创世纪的定价,奥城地价15000、天璞创世纪地价19000,房子价格都是35000
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发表于 2017-12-13 13:18 来自手机 | 显示全部楼层
感觉写的很不错!有理有据!
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发表于 2017-12-13 13:24 | 显示全部楼层
herfirst1981 发表于 2017-12-13 11:55
2018年限价不会放开,除非稀缺地段、超低限价(如世纪城核心区),明年买与今年买不会有大差别,反而能省一 ...

如果今年的价格和明年一样,我宁愿今年上车,损失点利息算什么。这个只有买过房的人才知道里面的缘由!
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发表于 2017-12-13 13:29 | 显示全部楼层
herfirst1981 发表于 2017-12-13 12:16
师傅限价规则是“两个不超”:不超同楼盘前期价、不超同行政区最高价,这几个盘所在拱墅和江干有更高价的 ...

他不是以区为单位来定价的,而是以板块为定价,丁兰府属于丁桥板块到时拿地就已经是地王了,师傅之所以给他这样的价格是考虑不能让开发商亏本卖,所以才有6000的装修这以说法,在比如之前城东新城的定价就是均价不能超4W,万科中央公园最近一次开盘就是39990的均价。而等明年新的地王世贸项目开盘这个价格体系就要调整了,因为他拿地就是36000.
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发表于 2017-12-13 13:31 | 显示全部楼层
杭州一共800万人,300万户,在现在限购限贷的形势下,除了拆迁户还有多少户准备购房,按一年成交15万套,多久能满足所有购房者
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发表于 2017-12-13 13:33 | 显示全部楼层
虽然我很认同楼主的观点,如果基于市场来分析肯定没有问题,但是我想房住不炒、长效机制不是空话

任志强的言论里有一些话很精炼

“房价来说,大部分形成了这样的关系,非良性循环的关系,当我们处于低潮的时候,政府采取了一些启动措施,然后开始进入疯狂的阶段,然后开始调控,调控完了之后又进入低潮,然后再启动,再调控,这是历史上的宏观政策,大多数这样循环和重复,所以房价一定在一定的阶段里面进入疯狂,然后低潮,然后再启动。
这次没有人知道会不会再启动了,谁也不敢说何时调整政策,以前我们都敢说,现在不敢说了,最近开一个会说建立长效机制和什么东西,忘了"

"我们可以得出一个结论:过去大家买房的时候都发财了,我们要感谢党和政府,党和政府的政策让我们发财了,如果中国继续坚持改革和市场化的道路,就必须开放市场或者恢复市场的定价权和交易权,但是我们现在实在不知道政策怎么样,我们只能说政策可能会改变,所以加快住房制度改革和长效机制建设是重要的任务,我们希望这个会议能给我们一个明确的答复,好让我们知道未来的房价往哪走"

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发表于 2017-12-13 13:55 | 显示全部楼层
本帖最后由 yambaby 于 2017-12-13 13:56 编辑

楼主分析得很客观,赞同。
一方面,是全国的大环境大政策大调控,另一方面城市大量基础设施需要建设、固投目标需要完成,谈婚论嫁需要看丈母娘脸色,房价在未来几年应该是平滑的、稳中有涨、涨幅合理的曲线,不会存在大起大落的情况。
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发表于 2017-12-13 14:02 | 显示全部楼层
ZF限价的红线始终在,至于限价要按照土地出让价让开发商有所盈利来推导出明年新房限价会抬高有点想当然:
首先,ZF土地出让是按照现有售价减去成本价来制定的土地价格,并且设置了上限,是开发商们自己疯狂加价并且拼自持来抬高土地价,这成本是你自己提高的并非ZF要你多掏土地款,现在
利润少了却让ZF违背中央意志提高限价来让你开发商有利润显然不合理,既然土地成本是你开发商自己抬高的,那就要承担相应的风险。
再者,即便是3万的楼面价,卖3.5万照样有利润,否则中西部大量的售价不到5千的楼盘(还包含土地价)开发商难道都是做慈善?根本不需要担心开发商会亏本卖,因此即便是今年普遍的土
地成本抬高了,在明年限价的红线下开发商们该卖的还得卖,赚多赚少而已。
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发表于 2017-12-13 14:41 | 显示全部楼层
感觉会平稳一段时间啊
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