本帖最后由 桃花桃花岛 于 2018-4-30 13:10 编辑
昨天有位故友来我家做客，他的所在城市我也去过几次，
虽然当时去的目的不是为考察房产，但作为种习惯性的喜好，对该城市的地段脉络及几个典型的物业还是研究了解过的。 叙旧聊天，聊着聊着不免也会提到楼市。 他的意思，他的城市里因为政府限价一二手房的价格严重倒挂，摇号还不一定摇的到。他也有冲动去碰碰运气。 但随着聊天的深入，他终于了解有些事并非那么简单的。 不割肉 在投资方面，国人是最能隐忍的种类，这种隐忍主要体现在绝不割肉。 从字面意也很好理解，承认价格的下跌，居然被称之为割肉，死活都不能割肉啊，那多疼啊，换句话说也就是：死活都不能承认价格下跌啊。 如果你熟悉房产，一定也见过一些10年不怎么涨的盘。 比如10年前500万，现在也就550万。这样的盘一定是有的。 错在哪里呢？是如今550万的价格错了么？这可是市场充分竞价的价格，并没有错。错在了10年前的开盘价。十年前，周边其他二手盘卖150万时，该盘就通过运营与概念炒作卖500万，事实上是不值的。 那么以事实估值作为价格参照，十年前，他该有的合理估值是160万，随着时间的推移，货币的稀释，如今卖550万。这样幅度的上涨曲线在二手房市场非常之普遍。 换句话说，既然10年前他买错了估值，明明以当时的货币购买力，只值160万的东西，他错以500万购买了，那么第一年市场价应该就不是500万，而是160万。他错了，市场可不会错。市场会教育他纠正他的估值。然后随着时间的推移，如今卖550万。 但事实呢，我说过国人投资方面的隐忍习惯，即便错了，不会轻易割肉的。 所以明明当时只值160万的东西，他若500万错买了，你即便慷慨200万买他，他都不可能愿意的。他不可能轻易投降的。 所以该套房源的10年挂价及成交走势会是这样的： 第一年挂价：550万（有价零星有市）500万买的加上买卖的税收成本，即使错了，不亏才愿意卖！ 第二年挂价：550万（有价零星有市） 第三年挂价：550万（有价无市） 第四年挂价：550万（有价无市） 第五年挂价：550万（有价无市） 第六年挂价：550万（有价无市） 第七年挂价：550万（有价无市） 第八年挂价：550万（有价无市）你们别以为走到这里业主已经开始绝望了，他们新的希望有燃起了：当年隔壁只卖150万的盘都要卖400万了，我这当年就 500万的盘，挂550万难道过分了？ 第九年挂价：550万（有价无市） 第十年挂价：550万（有价有市）隔壁盘卖500万。 可见十年的过程就是解套的过程，投资来讲可谓血亏。 然而即便这样的血亏案例（CEO盘居多），其业主也能有貌似扬眉吐气的点：十年来虽然没怎么涨过，但这个盘十年来从来也没有任何一个年份跌过。 其实这种认知是很可笑的，挂价其实是没有意义的，你要说事实估值来说，第一年才是血亏的点，明明160万的估值，他错以500万购买了。如果只以理性市场愿意承接的价格，而不是以业主挂牌价做参考，那么第一年就大跌了340万。这才是事实。 另一个SB 一个盘套数众多，买盘者中一定会有几个智者，或者买的时候冲动了，买完客观分析或结识高人后意识到自己错误的估值判断，意识到160万的货，自己居然掏了500万之多。那么这样的智者哪怕只是少数，他也会尽力去想修正自己的错误。这时如果有人愿意400万接盘，他如果清醒的意识到虽然亏了100万，但对于160万的估值，仍然是少输当赢，是应该出掉的。 但最具迷惑性的事出现了，这时市场上出现了另一个SB，第一年550万就愿意二手接盘。有人也许会问，怎么可能出现这样的SB，如果说一手买进是因为KFS的广告导流，是因为销售小姐的话术，是因为一时的冲动。 那么这个接盘者是出于什么考量？他购买的已经是二手房，甚至会多交一部分税，他为什么愿意550万买入？原因很简单：因为他是那个交了一手房认筹金却没摇到号，气得牙痒痒的那位：爷有钱还能买不到这个盘？我就不信这个邪！ 而这样的另一个SB的出现，无疑会给所有仅有的零星智者又一剂迷魂汤：哇，这价格二手市场也有价有市啊！看来我550万的挂价没问题啊！
开发商诡异的微笑 正是利用了新盘区域普遍的业主不割肉情节，以及零星的另一个SB现象。 开发商在诡异的微笑中完成了一鸭三吃： 第一吃，市场好的时候：你看我们开的一期二手房都挂550万了，且有事实成交个案（另一个SB)，我们开的二期600万，比二手房只贵了一点，难道不良心价么？ 第二吃，市场趋冷的时候：你看我们开的一期二手房都挂550万了，且有事实成交个案，我们本来想开600万的，现在由于无奈政府限价只开450万，难道不良心价么？ 第三吃，市场极冷的时候：你看我们开的一期二手房都挂550万了，且有事实成交个案，我们二期由于政府限价只开450万，结果被一抢而空，如今还仅剩几套保留房源了，老板说了，这个项目早已成功销售，仅剩的两三套尾盘做个留念都没问题，不一定非要卖的，600万！（事实上这样的策略一来是钓鱼，真愿意出600万的就出了，如果没有，作为一期两期业主的安慰剂也是不错的，会少投诉量） 所以这个横盘十年的盘会因为：集体不割肉情节、头两年零星另一个SB、开发商尾盘卖600万之多。这些一系列的原因，造就了：业主集体坚守550万的挂价整整10年。 所以有些事情看似偶发，其实有必然性。 那有些人也许会抬杠：你说头两年零星的另一个SB，承接了550万的价格。 而隔壁盘虽然有150万的成交，但也就成交了七八套。 那你是怎样区分零星的呢？虽说新盘可能只有三四套的成交案例，但三四套与七八套有质的差异么？都是零星啊。况且人家刚买了新盘的不舍得也是卖不诚意卖也属人之常情。所以你说是零星SB，也许都是客观的有价有市的成交呢？ 很好的问题，我们来深入展开
差异指向了真相 当然还是有差异的，估值不合理的550万的盘会在前一两年有零星成交， 就是我上面标粗的：有价零星有市。这是最具迷惑性的，成因其实是显而易见的：一来是因为存在一手认筹了却没买到急眼了的爷。一来是尾盘还没清掉，开发商广告牌还没撤，倒流因素还有余温。但第三年开始当开发商广告一撤，该盘议论热度一低，到第九年这里就会成为成交的真空，彻底沦为有价无市 那些常年坚守550万却有价无市的业主也只能在回忆头两年有过的二手房接盘以及开发商最后两套卖了600万之多的事实中聊以自慰了。当然也会成为他们坚守这个行为的潜在动力。
新区域 KFS喜欢成片炒作新区域，尤其是周边几乎无二手盘的新区域。原因也很简单，如果周边的盘卖160万，你要卖500万，这营销功夫得做多足，会所要包装得怎样美轮美奂才行呢，以显示足够的所谓差异化。而一旦周边没有二手盘参考项，那KFS都不用差异化包装，仅凭销售一张嘴，杜撰个美好前景，几个大开发商抱团就行，言必绿城万科保利联手多少个亿倾力打造就行，价格更是可以随便开，随便炒，反正有的是新房癌，有的是集体不割肉，有的是零星的SB。等于开发商在该片区是做庄式控盘的。 所以哪怕是三四线城市，每过若干年，就会出现一个新的新城概念。 逻辑不好的人往往会把事情做简单合理化，诸如那些年那任政府推行那个片区，炒很高，现在若干年过去那边不行了，是因为现在新的政府推行的是另一个片区。同学们，想多了，其实历史还会重演，如今新你认为的政府推行的热度区域，将来结局与之前的那个新城并不会有任何差异。 说到把事情简单合理化的，我多说些篇幅。 你比如很早以前上海房价率先站上一万单价，北京房价不贵的时候， 人们会说上海是远东大都市，而北京虽然是首都但北京爷更喜欢享受生活，有钱了更喜欢先添置辆车。而后来呢，有一天北京的房价超过上海了，人们又说，北京当然应该比上海贵，因为北京是首都啊。 这就是典型的把事情简单合理化。现在其实有很多房产号，也会利用人群的这个特质，他们似乎也在讲道理，外行的人往往也无从思考与识别，往往就被带了节奏。你比如去年我还看到过一个言之灼灼的分析图表，用图表表示规律，证明以往魔都奇数年份的大涨的率很高，从而推导出2017年是房产大年，会大涨，这种摆事实摆数据的推导，看似很有道理，但只能忽悠外行人，因为他们只需要把事情简单的合理化。不会做深入的抽丝拨茧的分析。后台也有粉丝问过我，她喜欢一个公众号，她问我知不知道这个公号问我评价如何，我略看了一眼说不怎样，她又问，这个公众号中曾经有几篇让人眼前一亮的文章和观念，比如balabala...，这个观念你认同么？我笑了笑说，呵呵，这个其实是我的观念、在论坛时代我就发表过，微信公众号我玩得不算早，更新的也不算勤，有些明明是我的观念一不小心就成了其他人的观念了？好吧，我的观念也不存在什么专利权的，都是公开的。就好比我也不玩知乎也不玩小红书，如果有人率先去玩，把我的一些观念都罗列一下，没准有一天也会有人追随，而我如果哪一天也有兴趣去知乎，反成了新人，甚至或许会被拿着我的一些观念而吸到粉的所谓大V戏称为小V。 扯出去那多篇幅，我其实是想提醒句，如今乱带节奏的号比比皆是，一个简单的因果说辞，往往会把人们带坑里，因为人们觉得对方讲的似乎是那么个道理。《奇葩说》我建议大家可以看一期，里面的观念其实是空的没有多少实质意义的内容的，但此节目可以给你一个启迪是：不要相信大多数的所谓因果道理，大都是带节奏的，真正的道理：一，经不经得起反复推敲，二，经不经得起长线的时间检验。
回到江浙故友的提问
在与江浙故有的提问中，他表述了几个现象，我还原了他几个事实。 他叙述的现象1：核心城区二手房价格上不去，新城区价格却节节攀升。 他说比如新城某盘价格都已经炒到2万了，而核心城区某盘才1万出头。 他做的解释：新城虽远些，但有轨道概念，地铁一通想象空间大。 我问了他一个尖锐的问题，核心城区的某盘我也了解，我说这个盘一万出头，去核心城区可是步行的距离，你觉得步行抵达更具价值，还是轨交抵达更具价值。 所以我劝他不要去参与摇号了，他口口声声说2万单价都未必抢得到，但核心城区的次新电梯房却只卖1万出头。这个城的地段脉络我是研究过的，若是苏州，出于旧城原汁原味的保护，以至于车行不畅，确实是可以认为新城与旧城是两个价值体系。可以割裂得看待。然而这个城市的所谓旧城，本就是当年的新城、道路规划都很宽敞，不存在价值的割裂，仅仅是如今的那个新城KFS集体做庄式炒味太浓了而已。 中国的建筑业在造城速度上是创造了奇迹的，造一个新城，没有任何一个国家比中国更快，但真正成气候的新城屈指可数。 于是我把故友心中疑虑的这个问题做了大致的解答 他的疑虑：新城区二手房价房都挂2万以上了，一手房2万是否抢到就是赚到： 不是，首先核心城区二手房才1万出头，新城区所谓的站住的价格是虚的，泡沫会回归的，因为没有参照系，新买的业主会集体坚守价格至少不会割肉，所有的价格在一两年短期看来都会是坚挺无比甚至零星有事实二手成交。 其次，开发商标榜的因为政府限价所以只开2万单价，是在进行一鸭三吃中的第二吃。
焦虑解压器 周末我在一家有意思的小店闲逛，看到一个骰子很特别，只有一面是有点数的，我好奇于这个是干什么的，问了店员，她说这叫焦虑解压器，说卖得很火，类似于下图：
很多人存款不算多，几十万，但即便这几十万也不想因为通货膨胀而被稀释掉。这就产生了一种焦虑感，而这个时候，你需要一套房子能承载着你这几十万的抗通胀使命，所以有的时候，不是所谓的大V们在带节奏，而是你正需要这样的节奏，大V精确得迎合了你的节奏，哪怕大V们牛逼哄哄常说你是错的，但最终其本质依然是迎合了你的节奏。 一些城市的新城的批量造楼，一方面迎合了开发商一鸭三吃的需求，另一方面，切中了人们对那几十万的存款被通胀稀释的焦虑之心，就如股市牛市末期往往大炒ST股一样，他事实需要么并不需要，之所以买，因为涨得快，所以买。因为能缓解钱被稀释掉的焦虑所以买，成为了类似焦虑解压器的产品。我常对有志于投资房子的人说，要有适当的耐心，买错不如不买，但还真的有不少人是买了总能缓解焦虑这方面考量的。股市牛市末期也这特质，即使跌了人们也不愿意割：因为特别害怕割完钱拿在手上也没用，更害怕一割就踏空。所谓的：等死不如找死。所以当年6000点捂到2000点的比比皆是：正可谓一轮行情改变人们的思维构架。 我作为一个主张囤房的人，其实是不太主动建议人卖出的，然而某粉丝冲动买了某城的一物业，他说如果现在出确实是有人愿意接的，问我要不要出，我的回答是：出，乘头两年炒作余温尚存。 一二手房价倒挂区域，真的是买到就赚到的意思么？并非如此，说明一手杀二手正进行中，被套是大概率。
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发表于 2018-4-30 13:09
看看
发表于 2018-4-30 18:40
