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随着创世纪、蔚蓝领秀等几大红盘陆续接近尾声及结束，杭州疯狂的市场开始变得“冷静”下来。冷静，是市场变得理性，2018年从摇号公布开始，从全面高调到唱衰仅五个月时间，分化性的媒体评价似乎表现得有点过于激进。但不管多极端或乐观的评价，都改变不了杭州一荣俱荣的场面正在逐渐冷却的现实，而且不少板块已经显现开始横盘的本质。 媒体开始唱衰是从土拍地价、流拍开始的，如在7月30日蜀山单元宅地的拍卖上就可以看出来，报价仅3轮，最终旭辉以13473元/平方米楼面价成交告终，相比禹洲地块，真实降幅超20%。此外，近日申花地块楼面价也跌破3万。土地市场变得冷却很大原因是“限价”的关系，但有不少地产专家表示按目前的情况来看，取消限价短期是不可能实现的。如钱江新城上城区块的新房售价，被卡死在单价7万以内， 7万不到的板块均价被市场完全认可，而且这个价格已经是杭州市场的最高价，那么，即便后期价格管制放开，市场不一定能接受得了7万以上的价格。 既然有了限价，开发商为了控制成本就只能控制拿地价，土地成本控制在合理范围，才有可能盈利。开发商们深谙此理墨守成规，不会轻易出价，这样哄抬价格的现象将减少，如果碰到真正想拿的地，也会处于理性考虑，当价高时也会尽量克制，所以现在杭州土地市场出现了多个流拍低价，是开发商在确保目前市场售价之下有利可图的价格。 拍下土地的开发商少了，杭州的购房并没有减少。杭州是国家未来重点发展的核心城市，现在人口是900万。在未来5-10年里，如果能按照每年30万的规模增长，那杭州未来需求还是很可观的。不少业内人士认为杭州核心地块的“横盘”效应会持续一段时间，杭州核心区域的土地利润效应太低，在相对低地价的泛市区，开发商才能兼顾到利润。 这对杭州泛市区来说，这是一次很好的发展机遇。如果区域进驻了好的开发商，能给区域带来很好的社会经济效应，他们被称为“城市运营商”。拿星桥板块举例，超级红盘天都城就是一个较为典型的“运营商”。在建城初期，天都城就已将运营概念慢慢实践在现实中，现在开发商的运营服务理念已显现成效，现在天都城有了一链教育线，在建的地铁三号线及在建的超级卖场、电影院等商业百态。天都城的“城市运营商”模式，具体而言就是从城市运营的角度，通过规划引导、产业培育、住宅开发、配套建设等多方面的参与，与当地政府、各合作方共同打造楼盘的新核心。同时，天都城所在的星桥地块也因政策利好与多个开发商的共同作用下，呈现出更精彩更有人气的一面。 当然，现在杭州寸土寸金，出现像天都城这样大规模的楼盘已几乎不可能。但在杭州中心城区“横盘”效应的持续显现下，目前泛市区是很值得深耕的，如果一个区域有了多个开发商的共同营造，那星火燎原般也会为更多泛地区带来新一波增长。
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发表于 2018-8-10 16:19
