新华网杭州12月3日电(记者 张银曙)经过前近几年的稳涨和去年以来的骤增，杭州房价从今年下半年开始进入滞涨期。杭州房地产界和住房消费者的这一感受，在近日结束的杭州人居展上得到了印证。 据杭州市房产市场主管部门?杭州市房产管理局提供的数据，本次人居展实际成交的普通商品房均价为4280元／平方米，与今年5月份的房交会普通商品房均价基本持平。诸多因 素表明，杭州房产市场近半年来出现的滞涨现象，将会在今后较长时间内持续呈现，并由此进入一个为期三年左右的滞涨期。
多年来，杭州房价连续上涨，包括去年的骤涨期和此前两三年的稳涨期。这期间，杭州商品房均价，从三四年前不到3000元／平方米到目前的4200多元／平方米，年均增幅近10％；其中，去年3月至今年3月间，商品房均价上涨了近15％。近几年间，尽管有越来越多的人加入到购房者队伍或意欲买房，但有关房价太高的呼声同时越来越强烈，意向购房者中等待房价下跌的观望心态也越来越普遍和明确。多个房产市场调查机构的调查结果也显示，3000元-3500元／平方米的房价，一直是大多数杭州购房者的期望和经济承受能力的底线。 虽然与需求市场的期望价位尚有较大差距，杭州房价能够稳定在4200多元／平方米甚或略有下跌，这对杭州的大多数购房者来说，仍然是一个好消息。让购房者大可期待的房价滞涨期，因杭州房产供给市场和需求市场两大主要因素的互动而将显现。 从供给市场看，从1995年到1999年的五年间，杭州房地产项目土地供应总量为4309亩，年均供应土地878亩，其中1999年只有537亩。长期累积的房产消费需求，正好遇上了建立在土地供应不足基础上的商品房供求的紧缺，直接导致了杭州房产市场价格的连续攀高，并出现远远高于广大居民消费能力和期望的高房价。由于房产商品生产周期较长，房价过高现象到去年和今年初得到集中表现。而2000年和2001年，杭州房地产项目土地供应量达到了4233亩，接近此前五年的土地供应总量；同样因为生产周期较长和价格显现滞后的原因，这两年土地供应量的成倍增加，决定了今后两三年内杭州房产市场上商品房投放量的大量增加，并直接影响房价的增势；今年1月至10月，全市商品房建设新开工面积410.59万平方米，比去年同期增长61.6％。 再从市场供给结构分析，由于房产市场尚处于新兴期，前几年投放市场的大多数楼盘地处市中心和次中心位置，开发成本高，使杭州房产市场整体价格水平不断走高。随着中心地段可供开发房产的土地资源日趋减少，近年来，开发商们纷纷寻求次中心甚至偏远郊区的土地开发房产商品，开发成本的降低，将使房价整体水平的相对降低成为可能。同时，去年以来，杭州市政府加大了经济适用房的开发力度，弥补市场上低价位房产供应紧缺的不足，使房产市场结构更趋合理。据了解，仅今年，杭州市开工建设的经济适用房达120万平方米，年内竣工的将达55万平方米，分别为经济适用房历年开工量的70％和历年竣工量的50％；而今后几年内，全市的经济适用房供应量仍将不断增加。大量的经济适用房，将对今后的杭州房价产生明显的平抑作用。 从房产需求市场看，经过长期累积的房产消费需求压力在前几年已获得集中释放。去年，杭州市政府正式公布市区居民人均居住面积已达10.6平方米，这表明全市性的住房难问题已基本解决；同时，以租改售为主要内容的“房改”，经过两年的运作也已基本完成。由于住房消费能力的蓄积、住房消费观念的转变、城市居住环境和生活设施的改善等，均需较长时间才能完成，今后几年投放市场的房产商品将会受到消费者的相对“冷遇”。 再从房产消费者构成分析，前几年，杭州房产需求市场上有一个庞大的“外地购房者”群体，在一定程度上支持了房产价格的走高。他们大多是来自温州、台州、义乌、东阳、上海等地，有较强的购买力，且多数以投资为目的。据杭州市房产局预测，前几年，杭州房产市场1／3的房产商品由这些“外来购房者”所购买，而目前这一强大的购买力在杭州房产需求市场上仅有10％左右，有迹象表明，原来以杭州为首选房产投资市场的这些“外地购买者”近年来已开始转而进入上海、苏州等地的房产市场。这些曾经是杭州房产一级市场上的需求力量，在今后几年将逐步转化化为供给力量，同样在一定程度上影响着今后的房价。 在中国正式加入WTO以后的三五年间，全国的和区域的经济发展，以及人们的观念和经济能力将随之进入一个调整、转变和蓄积期；而房地产业内人士也表示，房地产业本身也有一个为期五年左右的发展周期。鉴于此，杭州房价的滞涨期将会持续三到五年；届时，新一轮的房价上涨期将会出现，而引领新一轮房价上涨的将是房产商品的全新品质和住房消费的全新观念。(完)
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发表于 2018-10-12 17:16
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