本帖最后由 zwy490 于 2019-9-8 09:35 编辑
前后历经半年时间,我最终买了三湘印象森林海尚139方四房两厅两卫全明户型,全家人都挺满意。谨以此文记录下买房过程中的考虑因素与选择逻辑。 2015年12月底,买了人生第一套房,滨江·金色黎明小区,89方的三房两厅一卫户型。在居住两年半之后,因为准备生二胎,需要一套改善四房。 另外一个考虑,就是把握机会收割两头红利。我是2015年年底买的第一套房子,经过16—18年这三年的上涨之后,房子和车位的价格都已翻倍。房子和车位卖出之后,还掉银行贷款,可到手300万元左右。这是上涨的红利,要吃到手。与此同时,政府的限价依然严格。我相信,如果不是杭州市政府限价,无论是奥体还是城东新城,精装高层价格必然在50000元/平米以上。上涨红利,落袋为安;限价福利,争取拿到。通过收割这一高一低两头红利,完成居住条件的改善。 此为背景。 一、选择板块
杭州城市发展的指导思想是“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”,从城市发展的方向来看,杭州是向东向南走的。 杭州跨江南进的主平台,就是保利滨江·澄品所在的奥体板块。城市东扩的核心平台之一就是城东新城。城东新城以杭州火车东站为界,西面是天城单元,已基本开发完毕,偏刚需;东面是彭埠单元,目前正处于开发完成的前夕,改善定位明确。 买房还是要跟随城市发展的大方向。综合考虑了杭州城市发展方向与我们夫妻二人的工作地点以后,我选定了奥体和城东新城两个板块作为改善选择。 其实我最钟意的是奥体,是保利滨江·澄品。我觉得钱塘江两岸的房价日后会拉平的。目前保利滨江·澄品的高层均价是4.75万元/平米,对面南星桥和望江新城的房价是7万元/平米,这就是一个明确而巨大的增值空间。而且,7万也绝不是杭州房价的大顶,钱江新城和钱江世纪城作为杭州市双中心之一,房价日后还是要上攻的。 从保利拿地开始,我就一直在关注这个项目。澄品的拿地价是32277元/平米,随后融信杭州世纪的首开价定在3.75万元/平米,综合考虑两个因素之后,我认为澄品的售价应该不会高于45000元/平米。这样的话,650万左右可以拿下146方四房两厅三卫户型,完全能满足我家的改善需求。但是澄品4.75万元/平米的均价出来之后,我心就凉了半截;等看完样板房5000块/平米的装修,我就彻底放弃了。 放弃了奥体,于我而言,城东新城就成为主要的考虑对象了。 城东新城,距离杭州老中心武林广场,以及杭州新中心市民中心都不远,而且交通到哪儿都方便。从彭埠地铁站出发,5站地铁可以到武林广场,6站地铁就能到西湖;从彭埠地铁站出发,6站地铁就能到市民中心。到西湖景区也好,去市政府所在地市民中心也罢,地铁20分钟就能搞定。 城际交通方面,城东新城有亚洲最大的高铁站—杭州火车东站。对于我这种逢年过节需要回老家的人来说,高铁站近是很方便的。 此外,杭州火车东站是杭州唯一一个四轨交汇的交通枢纽,1号线、4号线、6号线和机场快线,可以通达杭州全城。 地铁一公里的造价是1个亿。地铁线路和站点的多少,意味着板块在城市内部地位的高低以及杭州市政府的重视程度。 城东新城的区位和交通优势,可以说是非常明显的。 另外,城东新城以前因为脏乱差,给杭州市民留下了不好的印象。在整体推倒重建之后,很多杭州人心中仍然有这样的刻板印象存在,其实天地早已换了容颜。我认为,城东新城对标的是申花,因为城市东移和巨大的交通优势,以后的发展势头甚至会比申花要好。相对于申花目前54000元/平米的价格,46500元/平方的城东新城还是处在购房者认知的盲区,这也就是我的机会。 自从2016年12月26号世茂以36461元/平米的价格拿地之后,杭州城东新城的地价一直稳定在36000元/平米上下。46000元/平米的售价,我认为是有坚实的价格支撑的。也就是说,46000元/平米的价格买城东新城,虽然短期上涨无望,但至少是不吃亏的。 从城市内部来说,城东新城作为杭州城市东扩的主平台之一(另外一个是钱新二期),这里离杭州市新、老中心都很近,区位优势决定了这里房价的天花板还远远没到来。城东新城汇聚了如此多的城市公共资源,区位优势会随着时间的推进慢慢显露出来,也会逐步反映在房价上。 而持续的人口流入(杭州目前已突破1000万人),决定了杭州好地段的房子价格还有不断的成长空间。房子可以更新换代,但位置却无法复制。京杭大运河只有一个,钱塘江也只有一个,所以运河两岸钱塘江两岸的房子,价格一直高高在上。也就是说,好位置的房子数量基本是给定的,卖一套少一套,随着杭州持续的人口流入,好地段的房子保值增值能力是很突出的。 区位优势、交通便利度以及明确的成长空间,使得城东新城就成了我的改善选择。
二、锁定小区
城东新城,准确说是彭埠,当时在售的项目有世茂·钱塘天誉、龙湖金地·都会风华、东城·金茂府以及三湘印象·森林海尚。
我喜欢运动,没有室内泳池和健身房的不选,龙湖金地·都会风华和东城·金茂府首先被排除在外。然后就剩下世茂·钱塘天誉和三湘印象·森林海尚了。
我是个上班族,对交通很看重,很在意地铁方便与否,也很在意步行是否能走到地铁站。从地铁线路和站点的分布数量来看,世茂·钱塘天誉步行可达的范围内,只有1条地铁就是6号线,站点也只有枸桔弄一个站点。而三湘印象·森林海尚周边有2座地铁站和3条地铁线路。明石路地铁站,4号线和8号线交汇,距离小区440米,步行8分钟左右;彭埠地铁站,1号线和4号线交汇,距离小区850米,步行15分钟可达。3条地铁可以通达全城,即使以后换工作了,在通勤时间的控制上也能从容很多。 同时,双地铁交汇的站点因为人流量大,也是商业集聚的地方。看看彭埠地铁站周围的商业体量就知道了,港龙城17万方,三花国际3万方,德信杭州之翼6万方,26万方的商业包含了商超、餐饮、影院等业态,已完全能满足生活日常所需。已经规划的杭州“一街一中心”落地以后,彭埠板块的商业档次会再上一个台阶。 三湘旁边还有个医院—江干区人民医院。虽然是个二级医院,但是感冒发烧、外伤啥的急症,还是可以医治的。咱老百姓不可能有个啥毛病都要去浙一、浙二这些省级三甲医院,政府要求医疗资源下沉采取分级诊疗,也是这么个目的。当然,医院这个见仁见智,有些人是在意的。因为媳妇儿是医生,我对医院并不反感。 我静下心来梳理了一下,一个人、一个家庭只需要4样东西就可以维持工作、生活的正常运转了。工作方面,有地铁保障通勤就够了;生活方面,商业体、医院是必需的,追求生活品质的还需要公园。三湘在这四个方面都是可以满足的。 除了地铁和商业体两个明显的外部优势之外,在详细了解了内部装修和物业之后,我决定下手三湘印象·森林海尚。 很多邻居都反映,三湘最吸引他们的是装修。说实话,我一开始也是相中了三湘的装修。3800元/平米的装标,都有什么东西呢?来看两张图片:
看了这些国际一线大牌,是不是很心动呢,反正这么实在的装修我是很心动的。新风、地暖和中央空调这三大件,是改善房源必备,没啥好说的。三湘吸引我的是一梯一户设计、绿城物业以及社区纯粹。 三湘印象·森林海尚,无论是89方小户型还是139方大户型,全是一梯一户的设计。目前,在杭城600万左右的改善社区里,除了三湘之外,我目力所及,应该是没有一梯一户的楼盘了。 还有三腔两玻LOW-E中空玻璃。我了解到,杭州全小区所有户型都用这个玻璃的,好像没有(也可能有,我没有了解到)。大家·武林府和滨江·城市之星这两个豪宅靠高架的部分楼幢有在用,但也没有做到小区所有楼幢所有户型全覆盖。 绿城物业。物业直接决定了小区业主的居住舒适度,以及小区在二手房市场的保值增值能力。我买的第一套房子是滨江·金色黎明,滨江物业的服务是非常到位的。享受完滨江的物业服务之后,你很难接受一些烂物业公司。业主住得舒适与否,房屋质量和装修当然很重要,但影响更大的是物业。遗憾的是,很多购房者并没有把物业当做一个特别重要的因素来考量。 其实,三湘还有一个很大的优势现在可能不明显但日后会慢慢显露出来,那就是纯粹。三湘的容积率是2.2,拿地价是32370元/平米,小区由14幢16层的高层组成。在地价高企而容积率又偏低的情况下,没有做利润更高的高低配,也可以说是业界良心了;更重要的是,三湘没有公租房,也没有自持房。我曾经发过一个朋友圈,我说“商品房项目内配建公租房的力度加大,意味着杭州纯商品房小区尤其是次新的商品房小区,以后会成为相对稀缺的资源,这也就意味着纯商品小区的一手和二手议价能力都变强了”。 三、拿下房源
三湘印象·森林海尚当时开盘的是1号楼和10号楼,总共125套房源。1号楼位于小区中央,被约1万方的中心花园半包围,与前面8号楼的楼间距是61米,从位置与资源占有方面来说,是小区名副其实的楼王。
1号楼西边套是130方的三开间朝南四房户型,中间套是139方的四房户型,东边套是107方的三房户型。 139方户型,虽然是中间套,但是是四房两卫全明户型,南北通透。而且,是四开间朝南,面宽有13.7米!我一直比较喜欢四开间朝南的户型,觉得这样的户型采光比较好,而我老婆对大阳台又情有独钟,139方户型可以说完美兼顾了我俩的需求。 1号楼的一房一价出来之后,我是相当激动的。我发现, 139方户型定价是极其实惠的。同楼层的139方户型,比130方西边套户型一平方足足便宜了4200元!再对比同时开盘的世茂·钱塘天誉的139户型(我也参加了摇号,是61号,总共也是125套房源),三湘的139户型定价,也是相当有比较优势的。 而且,1号楼2单元的139户型和1单元的139户型,同楼层价格竟然是一模一样的。当然要选择2单元的139户型了,因为2单元更靠近中央花园,景观优势明显且更安静。 然后就是准备资料,报名参加摇号。摇号结果出来了,是92号(参加18次摇号最靠前的一次了,说起来都是泪!)。 125套房子,92号可以说相当靠后了。选房之前,我一直跟我的置业顾问打听有多少客户是选大户型的,她说大概有30组,我心里猛地一紧! 结果,等我进入选房区,发现2个单元29套139方的可售房源,只有2单元7楼的房子被选走了,在跟老婆商量之后,迅速拿下9楼的房源,总价640万。 签完合同之后,我整个人只有一个感觉,累。这跟我最后一次考完研的感觉非常相似,就是长时间全情投入之后突然放松的累。 从公开资料的搜集、整理,到各种找人了解房企的质量与操守,再到放弃周末休息超过30次的实地跑盘,整个买房过程是比较繁琐的。但是唯有实地跑盘,才能发现好楼盘。其实,三湘一开始并不是我的菜,但是看了样板房尤其是多次实地看了工地之后,三湘成了最终的选择。 是金子,总是要发光的!
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