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发表于 2019-10-22 19:58 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式

gwy发展研究中心专家2019.10月近期交流要点:
1. 房地产市场形势发生的变化:
高价房堰塞湖现象开始缓解,成都已经把过去的高价房慢慢放出来了,两个半月前已经行政性限价默许取消了。限价放开的目的是把真实的市场价格逼出来。现在北京、上海限价已经有一点点放松,但是要管控速度,不让高价盘一下放出来,北京上海太敏感。

2. 方向:【一城一策,不会zy发文件了】。zy的长效机制方案已经研究完了。
未来主要调控方式:
(1)zy建立房地产的监测系统,统一建设,面向70个大中城市,会把限价等手段慢慢放开。
(2)春节前,会有20个城市陆续出台房地产调控长效机制政策。预计12月会先试点10个城市,调控下放到市一级政府,【zy只对量、价等15个指标设定考核区间,不设强制措施】。首付比例,zy给个区间,房贷利率由基准利率决定,税由zy制定,其他的限购限贷政策和利率优惠,地方自主决定,不做窗口指导,【需要放松还是加紧政策,取决于各地情况】。

3. 长效机制:房地产调控长效调控管理机制,一套考核机制,继续稳地价、稳房价、稳预期是工作重点。后需要做金融土地税收的制度建设,zy最关心的是数据要联网,税财ga联网系统。

4. 长期方向:广东之前传的取消预售制试点可能还是长期方向,但短期阻力很大就不会做了,现在房地产被宏观经济绑架了,成为了调控工具,过去的房地产政策没有独立性,这次担心调控权限归还到地方了,还是会丧失政策独立性,还是比较难。

5. 调控目标:【主旋律是稳定房价】,不让涨也不允许跌。从国外经验看,房价一旦趋势性下跌10%以上就止不住了,容易引发系统性风险,08年美联储计算可以承受23%的房价下跌,但房价跌了13%之后两房就顶不住了,对经济的负反馈效应很强。
基础性制度,按政策在推,明年上半年的政策,还要取决于明年上半年的宏观经济形势。zy层面的基础性制度和监测,很复杂。

6. 房产税:按照预期的节奏在推,会更快一些(两会前)。zy立法,地方细则,人均扣抵面积。现在还有很多问题没有理顺。一读的意见,预计【不会有很大震惊,豁免的空间很大】。还是那个原则,不会损害80%的人。核心指标,扣减面积,评估价,以省为单位,税率税基由地方定。
能收多少?cz部按照全国平均预算过,和土地出让金相比,就是零头。整体原则:个人总体税负不变,减交易环节的税。

7. 三四线城市:明年担心三四线断崖式下降,经济形势变化,现在放开了,但三四线销售还是下降很多。去年有些大开发商赚了很多韭菜的钱。
接下来3-4个月是最关键的时候,半年会把堰塞湖放完,会把真实的房价放出来。
zy只管22个大中城市。也要防止地方出于经济压力,大幅放松。三四线不在zy的监测名单中,有些城市肯定会出问题。

8. 首套房认定:【未来可能全国统一,只认房不认贷】,一二线城市未来主要都是置换型需求,原来认房认贷的认定规则有不合理性。

9. 指标:新房和二手房两个指标都要,二手房指标相对宽松一点
(1)zy对地方考核:过去是月度考核,未来可能也是月季年都要监测考核。
(2)底线:房价不能打压,也不能刺激,多推共有产权房,搞租赁市场。

10. 棚改:gw院三年1500w的目标,18年608w套,山东一个省棚改占10几,对货币化比例有限制,对【棚盖的量,明年会大幅度缩减】,主要原因是zy的政策+地方的隐形债务。

11. zy对于地产投资增速容忍度:【明年5%-6%可能是政治上的底线】。房地产投资增速跌到5%,固投增速就稳不住了,现在的增速在8-9%。

12. 未来的对冲方向:【增加一二线城市的投资,土地供给】。现在的情况是减少供应,控制人口。一线城市,可以增加政策性住房。

13. 企业融资:【最紧的时候已经过去了】,zy的地方政府考核指标里面,预警监测指标,如新增个贷存量房贷余额占比等。
(1)企业债:以前很少有民企,今年有两家。
(2)公司债:zj会,之前调整得很紧,也有放松迹象。
(3)中期票据:限制不大。
(4)再融资:不太容易放开。

14. 最担心:过去两三年家庭债务快速攀升,近3年增加的幅度,是最高的,已经影响到消费了。个人去杠杆是重点,严格控制消费贷,在银行中消费贷新增占比降低得很快
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发表于 2019-10-22 20:32 | 显示全部楼层
我最关心 首套房认定
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 楼主| 发表于 2019-10-22 20:44 来自手机 | 显示全部楼层
感觉限购限价要放开了
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发表于 2019-10-22 20:54 | 显示全部楼层
本来这种畸形的各种限制手段就是非常之计,肯定不能一直保持下去的。通篇的各种数据罗列和思维逻辑还是比较清晰的,也比较符合现在的经济情况,参考的价值比较大
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发表于 2019-10-22 21:12 | 显示全部楼层
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发表于 2019-10-22 21:15 | 显示全部楼层
说房地产被经济绑架,可能很多人都不能接受也不愿意相信
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发表于 2019-10-22 21:29 | 显示全部楼层
G发研中心钻家19.10月房地产市场交流要点14点
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发表于 2019-10-22 21:55 | 显示全部楼层
喊最高尚的口号,做最龌龊的事。
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发表于 2019-10-22 22:07 | 显示全部楼层
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发表于 2019-10-22 22:07 | 显示全部楼层
不错
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发表于 2019-10-22 22:08 | 显示全部楼层
aaronzoe 发表于 2019-10-22 20:32
我最关心 首套房认定

同关注,无房也认贷太不合理了
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发表于 2019-10-22 22:09 来自手机 | 显示全部楼层
放开有用吗?除非再把郊县农村的房子也拆了,农田全部有偿征收,而且只能货币化只能进城买房
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zhi1 该用户已被删除
发表于 2019-10-22 22:14 | 显示全部楼层
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
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发表于 2019-10-22 22:32 | 显示全部楼层
经济下滑挺厉害
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发表于 2019-10-22 22:41 | 显示全部楼层
杭州离香港绝望的房价还差很远,急什么?况且大陆纵深很长,不像香港后退就是大海啦。怕什么
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发表于 2019-10-22 23:29 | 显示全部楼层
楼主你要被傻空怼死为止。
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发表于 2019-10-23 08:53 | 显示全部楼层
明年估计行情又要来,唉
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发表于 2019-10-23 08:57 | 显示全部楼层
下城北土杭 发表于 2019-10-22 22:09
放开有用吗?除非再把郊县农村的房子也拆了,农田全部有偿征收,而且只能货币化只能进城买房

对的,关键是购买力,要钱砸出来的
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发表于 2019-10-23 09:01 | 显示全部楼层
信息量好大,参考价值巨大。
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发表于 2019-10-23 09:05 来自手机 | 显示全部楼层
楼主竟然没有被傻空怼死?
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