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[交易答疑] 不限购又打折的法拍房,现实情况是。。。

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发表于 2020-3-16 16:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
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一、何为法拍房
二、法拍房购房者亲身经历三、为什么要买法拍房四、为什么后悔买法拍房五、2019年杭州法拍房成交TOP10六、法拍房还能买吗



一、何为“法拍房”



简单来说,法拍房是指被法院强制变现的房产。即债务人无力偿债,被债权人经由司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下的房产拍卖,用拍卖所得款项来偿债。法拍房主要有四个来源,一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房产。



二、法拍房购房者亲身经历



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一对小夫妻

有一对小夫妻,分享了他们想要买法拍房的一次经历,故事大概是这样子的:2019年初,女主看上了位于杭州市拱墅区内,离西湖文化广场只有600米的一套法拍房,这套大概90平左右的房子,在当时的起拍价为280万,算下来每平单价大概在3.2万/㎡左右;相对于周边差不多10万/㎡的价格来说,如果能顺利拍到这套房,那简直是捡了个大便宜...所以女主就开始琢磨着买这套法拍房的相关事宜了,甚至连里面怎么装修都想好了

但是,看似美妙的事情,一般都会有些曲折。4月份,在经历过几波人陆陆续续看房后,这间地理位置一级棒,但是位于一楼且只有一间房朝阳的不怎么样的房子,开始了第一次公开拍卖28个人经过几番报价,最终这间房子,以506万成交!虽然比起拍价贵了100多万,但是按照市价来说,还是很划算的!当然,因为超出心理预期太多,所以买家并不是女主不过,事情还没结束,半个月之后的某天, 女主又再次在网上,看到了这套房子...一个月后,这套房子经历了自己的第二次拍卖,虽然比第一次参与拍卖的人少,但是最后还是在22个人的角逐下,以465万再次成交!当然,买主依旧不是女主又过了半个月...女主第三次在法拍网站上...看到了这套命运多舛的房子...打电话问过法院之后,女主被告知:“第一次买家悔拍是因为没有实地看过房,竞得后发现房子在一楼,采光不佳;第二次买家悔拍是由于和原房东关于户口问题没有协调好”所以就有了这第三次拍卖
2
    邻居

七年前拍了一套自家楼上的法院拍卖房,住了20年的小区上下楼很熟悉了吧?结果我就想简单了,补地价、双方税费………幸好原业主是五年、唯一住房(搬回其家乡住了),少交了一点。还要登报、去政府部门复印房产证………虽之前是邻居,但电话联系叫对方搬东西对方也语带威胁,一直不搬,后面我把他的东西扔了………真的,法院只管收钱及出了一份拍卖证明,其他一概不理。现在房产还有原业主的户口挂着,因我户口也在这,故一直没入户,到现在也不知道以后会不会影响入户。买法拍房前真要了解清楚,或看此文



三、法拍房的优势



1
价格便宜,算上一个主要理由
根据法律规定,法拍房的拍卖保留价,是由人民法院参照评估价来确定。
第一次拍卖的时候,估价大约是市价的70%;如果出现流拍,二次进行拍卖的话,拍卖价大概是估价的80%;如果再次流拍,三次拍卖的话,拍卖价大概是估价的64%。拿一套市价为500万的房子来举个例子:拍卖价为500万*70%,即350万;若流拍,则第二次拍卖价为350万*80%,即280万;若二次流拍,则第三次拍卖价为350万*64%,即224万;所以运气好、策略好的话,用市场价的5-7折就可以买到法拍房,划算的!
近期,阿里拍卖网挂出了一批“(破)杭州市余杭区中泰街道清水湾别墅山水苑”拍卖房源。由于企业破产,将于8月25日10点开始拍卖。
其中有3套高层,起拍价106.59-162.81万元;6套排屋,起拍价280.89-334.81万元左右。
基本是该小区同等产品市场评估价的7折左右。项目边上有两个新楼盘,绿都鉴未来和中锐招商星未来,精装均价是2.6万元/㎡,清水湾的这批房源起拍价是他们的一半左右。



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图它不限购,图它不用摇号,图它是现房
杭州现在是限购的,如果没有户口。就只能在杭州工作,三年内缴满两年社保,才可以有买房资格。对于没有房票的外地人来说,法拍房是白月光般的通道。因为法拍房不限购,没有杭州户口,没有社保照样可以通过正常法拍买房。另外,杭州现在买房是需要摇号的,报名人数超过开盘房源,就要进行公开摇号。越是优质的房源,中签率越低,越难摇。法拍房谁出的价格高谁就可以拿到房子,而且是还是现房。



四、为什么后悔买法拍房



1
入住难

小编在淘宝网司法拍卖随机查询几例拍卖房,发现大部分带租约,现实中也发生过原房主故意将租赁合同签的很长。依据民法买卖不破租赁的原则,竞买人取得房屋所有权后,不能对抗租客的租赁权。所以根本没办法赶租客走,除非支付巨额违约金。,如果面临一二十年的租约,那就只能望房却步了。

2
债权人上门追讨
如果原房主因债务问题跑路,等你入住后可能遭到其他债权人的骚扰和追讨,碰到耍无赖或者威胁恐吓的人更麻烦。最麻烦的是,房子抵押给了高利贷,查也查不到,最后真有可能上演电视上,在你家门口泼油漆的事情。
3
无法落户

法拍房的房屋户口不在执行范围内。法院通过《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》等法律程序,将房屋合法地过户给了买家,买家就拿到了房屋的产权。但如果原房主不愿迁出户口,买家可能会面临无法落户的问题。
4
税费无法估量
转让和受让两家的税费,都是由竞买人一人承担,这个大家应该知道。在税费方便,各地的情况是不一样的,每个案例的情况也不一样。
就拿住宅来说,个人和个人身份交易相对简单,竞买人非首套要承担3%的契税,被执行人如果不满五或者不唯一,还要承担3%的个人所得税,以及增值税。这些相对透明,总体来说,法拍房的税费跟新房差不多。什么才是不透明的呢?房子如果原先由公司持有,被个人拍下,那就要交土地增值税。如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”,那么再次过户会产生20%的个人所得税。原业主未缴纳维修资金,这笔费用同样也由竞买人承担。另外,该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,均由竞买人负责承担。
5
房子有瑕疵
通常法院会组织竞买人去实地看房,但是毕竟是法院主导,无法直接向业主询问,有些细节很难注意到。法院对瑕疵并不承担责任,所有风险自担。



五、2019年杭州法拍房成交TOP10




2019年这一年中,据统计自2019年1月1日到12月26日,在“阿里拍卖网’上,杭州八区共进行1272次住宅的司法拍卖,其中成交1112次,占比达到87.4%。成交总价单价最高的都是杭州市长生里32号不老里3号,成交额8804万元,建筑面积419.57平方,单价20.98万元。成交总价最低为馨星大厦2幢1308室,成交额85.8万,建筑面积36.06平方,单价2.37万元。成交单价最低是三山公寓梦泉苑2幢501室,成交总价120万元,建筑面积151.91平方,单价0.79万元。
1
“女股神”的江南里
“女股神”封某某家的武林壹号和江南里,在杭州楼市圈中几乎家喻户晓。2018年底,其武林壹号以3990万元的总价拍卖成交。而今年2019年3月,311.3㎡的江南里大河宸章公寓宸庐5幢1号在阿里拍卖网挂出,这也是江南里首次加入到法拍房的行列。该房产在 4月16日的首次拍卖中,以5600万元的总价、近18万元/㎡遇冷“流拍”;而后在5月16日,以5000万元的总价、约16万元/㎡的单价底价成交。
2
吴小晖:西溪风情×4+江南里样板房
9月下旬,原安邦保险集团董事长兼CEO吴小晖位于西溪风情的4套房产均拍卖成交。
成交总价自1678 -2028万元不等,单价自5.4-5.7万元/㎡不等。值得一提的是,原阿里董事局主席马云在该小区也有房产。12月26日,吴小晖的江南里也进行了拍卖。这套房子是当年江南里的两套样板房之一,仅装修标准就2.88万元/㎡。该房产地上建筑面积为462.88㎡,地下两层面积未计入预售合同,起拍价为6250万元,最终遭遇了“流拍”。
△西溪风情花园
3
21万元/㎡的徐青甫故居
长生路32号不老里3号距离西湖只有300m的,其旧主曾是民国时期担任浙江省民政厅厅长的徐青甫。建筑面积为419.57㎡,于5月21日进行了司法拍卖。在经历了460轮竞拍后,最终以8804万元的总价成交,折合单价21万元/㎡,刷新了杭州法拍房最高单价的纪录。由于该套房产所有权人为公司,毛估计税费至少有500万。且目前西湖景区内土地性质不能为出让,若后续政策有变动,买受人还可能需要补缴一笔土地出让金。
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价格堪比武林壹号的学区房
5月21日,有人花了近10万元/㎡买下一套学军小学的学区房。这套房子,就是中大文锦苑2幢3单元902室。该房产建筑面积约140㎡,成交价却高达1291万元,折合单价为9.18万元/㎡。这是该小区截至目前司法拍卖房源中总价最高的一套,且无论总价还是单价,都几乎相当于武林壹号的价格。
△中大文锦苑
5
凤山新村14幢205室
7月份,上城区拍出一套超小面积房源。凤山新村14幢205室的面积仅为26.28㎡,位于凤凰山脚路——曾经的南宋皇城根下,距西湖、雷峰塔等景点的距离仅2km左右。该套房产建成于1960年,至估价时点为带租拍卖,租期至2022.6.29。权利性质为划拨,需补缴土地出让金。最终,它以近评估价112万元近1.5倍的总价——164.9万元成交,折合单价为6.27万元/㎡。
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9年降价377万元的蓝色钱江
10月份,蓝色钱江通过司法拍卖售出一套一线江景房——2幢2单元2402室,建筑面积为657.75㎡,成交总价为4765.55万元,折合单价约为7.25万元/㎡。这套房子在2010年领出预售证时,毛坯均价就已高达78180元/㎡,比这一次的成交单价高出近6000元/㎡。而那时的总价,约5142.3万元,比这一次的成交总价,高出377万元。9年时间,价格不升反降,除了市场低迷的原因之外,“6.22”蓝色钱江保姆纵火案,就发生在该楼幢,或许对房源价格也造成了一定影响。
△蓝色钱江
7
未来城二期成交价比二手价还贵
“双11购物节”当天,曾是杭州“万人摇”楼盘的未来城二期成交了一套法拍房。未来公寓32幢1单元1204室建筑面积为118.4㎡,套内面积为94.34㎡,最终以397万元的总价被拍下。不过由于该房产为预售房产,所以除了房子本身价格之外,买家还要交两次契税、一次增值税,这部分税款约30余万元。如果按含税的总价(约430万元)来计算,那么折合单价约3.6万元/㎡,比未来城二期的二手房均3.1-3.2万元/㎡还要贵。
8
金色海岸二拍成交价高于首拍“流拍价”
2月19日,杭州江景豪宅金色海岸流拍了!这个消息当时令不少人的咋舌,毕竟在2018年,隔壁“孪生兄弟”阳光海岸拍卖出了9位数的价格。金色海岸6幢502室面积为273.5㎡,评估价为2003.31万元,起拍价为1402.32万元。房源本身硬伤没有,却存在租赁,租赁期自2017年6月1日-2021年5月31日。而房屋所有者和承租人双方协定,承租人每年交纳20万元,这20万元将从此前房屋所有者向承租人的借款中抵扣。5月20日,该房产进行了第二次拍卖,并以1641.85万元的总价成交,比上一次的流拍价格还要高近240万元。
9
含税费成交价为评估价2倍?悔拍!
4月8日,德萃公寓3幢2单元704室进行了首次司法拍卖,在被多人竞拍至171次后,以191万元高价成交,溢价率达到了63%。该房产的部分面积为经济适用房,按规定买家需补交土地收益金。再加上其它的税费,这套法拍房的总价已接近230万元,几乎是评估价117.17万元的两倍。5月28日,该房产进行了第二次拍卖,最终被一位买家以188万的总价竞得,仅仅比上次的成交价低3万元。
△德萃公寓

10
绿城蓝庭历经波折 1.39万元/㎡成交
7月,临平山北的绿城蓝庭花园陶院1幢901室以187.4万元的总价成交,后由买家悔拍,并付出28万元的保证金。再次拍卖是在10月,当时以144万元的起拍价流拍;直到11月,才以146.7万元的总价真正成交(拍卖保证金降至23万元)。该房源面积为105.34㎡,折合单价1.39万元/㎡,比该小区二手房均价每平米便宜1万多。原因是该房产所在的陶院1幢,其一部分是作为养老护理院使用的。



六、法拍房还能买吗?



综上所述,法拍房是可以购买的,但是有风险。为了更好的规避风险,购房者要提前了解这些内容:
1
实地看房
一定要仔细看房,避免受竞拍公告的文字描述和图片影响,而未对标的房屋做出客观准确的判断,尤其要把好质量关。
2
详细询问
对于不了解的情况,务必要向法院、税务部门多问多咨询。竞拍网页上有相应的法官联系方式,也可以委托律师尽调。
3
了解好是否可以贷款
有些法拍房是不能贷款的,并且需要很快交清房款,所以需要提前了解是否可以贷款买房。一般在竞拍页面上会标注“一键贷款”,这些标的物就是允许贷款买房的。
4
正规平台购买
目前法拍房的购房平台根据最高人民法院确定的服务平台名单库包括:人民法院诉讼资产网、京东网、淘宝网、公拍网、中拍网。
最后是杭州2020年2月杭州法拍房市场的全部数据,欢迎抱走~
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