|
任何交易，好感很重要
文：城管队长 来源：城管队长
A股大涨，新闻联播都报道了。
在200个涨停的个股中，最神奇的是泰禾集团。多次传出到期未付债务——这足以把一家上市公司的股票熔断，然而，泰禾的股价竟然反向熔断，自5月传出将引入战投以来，特别是新闻联播报道的这两天，泰禾集团股价从4元多涨到了7.2元，涨幅80%。 如此反常的原因，是这个传言的劲爆程度：万科将成为泰禾集团的战略投资者。 7月7日晚间，泰禾集团回复深交所问询函，称其引入战略投资者仍处于筹划阶段，能否签署协议尚存在不确定性。回复公告中，露出了泰禾的烂摊子：
到期未还：270.6亿 2020年到期债务：555.1亿 一年内到期负债：1,464.3亿 货币资金：132.0亿 总资产：2,243.1亿 总负债：1,905.6亿 资产负债率：84.9% 净负债率：243.7% （来源：泰禾答复深交所问询；泰禾6.12发布的2019年报）
万科为何要收这个烂摊子？ 就股民们的激昂反应来看，这事儿的可能性很大，但难度和复杂性不一般。据财新网报道，泰禾引进战投一直锁定“国企背景”，却并不顺利，“公司还曾和中铁建接洽长达一年，但到目前为止并未获得实质性进展。”其比较优质的的项目都在2019年被世茂“挑走了”，剩下很多项目存有“瑕疵”。 因此，可能的情况是，泰禾属意万科（黄其森有万科情结），而万科则对泰禾的负债率等提出要求。这也是泰禾两个多月来不断卖资产的原因——为了见新主人，把身子洗干净。
万科为什么？ 万科接手中国争议最大房企，虽然令人惊讶，但以万科当前的情势，是有充分的动机来干这件事的： 1、2016年以来，因应付宝万大战，万科先后被碧桂园和恒大超过，失去中国房企营收第一的王座已经好几年了。然而，做老二、老三不是万科也不是郁亮的性格。收购泰禾，表明郁亮野心的复活，郁亮本来就很擅长资本运作，“万亿”大万科计划一直藏在抽屉里。 2、万科获得大股东“不干预”支持。上个月，万科新一届董事会产生，持股比例较少的万科管理层占据3席，同时，深圳地铁董事长辛杰表示，不干预万科管理层。由此可见，万科又回到了那个大股东不管事的年代，这将给万科管理层极大的底气。能打赢反击宝能、恒大的资本战争，拿下风雨飘摇的泰禾不在话下， 3、万科得到了泰禾“院子”系这一知名地产IP。泰禾问题再多，但其对产品打造比较用心，有着不俗的品牌效应，而这正是万科欠缺的。崇尚高周转的万科，在房地产产品的专业和品质能力，近年来愈发被同行轻视。得到泰禾院子IP，将使万科得到中国最高端的地产产品品牌，并通过万科品牌增加其信任感。 更重要的是，泰禾还有点压箱底的东西。
截至2019年底，泰禾的土储达到3270.14万平方米，可售货值约4000亿元。
泰禾在中国三大城市群：京津冀、长三角、大湾区的土储面积分别占总土储的20.4%、20.9%、14.8%，在中国以核心都市圈为发展重心的趋势下，未来可期。泰禾的“箱底”还是有点金银细软的，只是如何将土地变成项目，项目变成营收，是个大问题。 黄其森为什么？ 对于黄其森来说，这个唯我独尊、胆大妄为的福建商人，为什么选择万科而不是能量更大的许家印、更热衷买买买的孙宏斌？ 黄其森曾表示，愿意让出控制权。他经常开玩笑，这句话半真半假。其所做作为不像是认输的人，泰禾公告所说要引进的是战略投资者而不是第一大股东，也就是说，黄其森在引进新东家的时候，仍然希望保留一定的影响力甚至是控制权。
中国房企巨头中，恐怕只有万科能做到这一点。黄其森看中的是万科国企的背景和透明规范的操作，这也是万科管理层和职业经理人团队最大的价值，值得托付终身。可以想见，如果是强势的私人老板收购了泰禾，个性强的黄其森势必与新主人硬碰硬，新的权力纷争在所难免。
当然，在任何交易中，好感也是很重要的。据说，黄其森一直对万科颇为仰慕，将仰慕变成巴结是很自然的。 将要发生什么？ 一、中国房企大整合、大并购时代，正在加速到来。中国房企的最大的共同点是：负债率没有最高，只有更高。已经将贪欲变成习惯的大房企们，永远把规模放在第一位。这就产生一系列的后果，大量的房企因扩张、负债像泰禾一样难以为继，负责率不比他们低但资金成本低的巨头，就可以一口把他们吞掉。 这样的故事将频繁上演。唯一的疑问是，大房企真的要大到用自己的重量把自己压死吗？ 二、万科八爪鱼、多元化战略宣告结束。假如这件事发生，只能表明万科更进一步要做大房地产，放弃多元化。 2014年，郁亮宣布万科进入中国房地产白银时代，以万科南方区域总经理张纪文为首的万科各部，热衷于教育、养老、体育以及长租公寓、城中村美化等新鲜业务，美其名曰“八爪鱼”。然而，这些伸出去的爪子都是亏钱的。郁亮表示：万科没有找到比房地产更赚钱的行业，话音未落，张纪文去职。自2006年并购浙江南都后，万科再一次收购房企，表明万科重新聚焦房地产业的开始，它将在房地产行业再次发力。
三、院子有救了。起家于福建，发家在北京的泰禾，以敢于拿地王、善于做中国传统园林、院子，在中国房地产界独树一帜，其院子系列产品已发展到北京、广州、深圳、杭州、厦门、武汉、福州、苏州等地。说实话，院子真心是个好建筑。 其中，位于深圳宝安区尖岗山的泰禾深圳院子，2015年底房价上涨最高潮时拿地，楼面地价7.9万/平方米，创造中国地价纪录。如此高调炒地，撞上楼市调控，熬了四年后，今年5月才半遮半掩露面，看样板房还需要验资。然而，泰禾的债务危机，黄其森的种种传闻，让这一号称深圳最高端楼盘难以开盘，而深圳房价却在此时再次大幅上涨，尤以深圳院子所在的宝安区为最。你说泰禾能不着急吗？ 如果万科进了院子，无疑将给这院子强大背书。据说，去看过泰禾深圳院子样板房的，都被其奢华装修所表现的王侯将相气魄震撼。然而，谁愿意买一个“失信人”建的天价院子？以豪气著称的深圳投资客观望气氛浓厚。 如今，这个王府般的院子改名万科了，或许它真的能创造深圳新的房价纪录。
| 
发表于 2020-7-12 14:56
