“卖地狂魔”1个杭州≈5个深圳

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谁是今年上半年卖地收入最高的城市？毫无意外，又是这个“卖地狂魔”——杭州。
近日，2020年上半年全国土地收入排行榜发布，全国300城土地出让金额为23716亿元，同比增长3%。其中，杭州的土地出让金高达1700亿元，已是连续3年位居榜首。然而作为一线城市且同样以互联网和科技创新著称的深圳，却仅入账376亿元，连前20都排不进去。到底是什么造就了这样的差别？

截然相反的杭州和深圳

回顾杭州近几年的卖地收入，可谓是突飞猛进。早在2016年，杭州卖地收入就高达1612亿；2017年一举突破2000亿；2018和2019年再创新高，分别达到2443亿和2836亿，均高居全国榜首；今年上半年又狂揽1700亿……如此一算，从2016年至今，杭州累计卖地收入已超过万亿。
深圳则完全相反。2016年，深圳卖地收入首次突破千亿，达到1018亿，同比前一年增幅达到134%；2017年，这个数字掉到809亿，跌幅超过20%；2018年，这一数据直接掉到450亿，跌幅超过50%；直到2019年又回升至680亿，止住了继续下跌的趋势。
卖地收入差距如此之大，反映了杭州与深圳这两座城市对于土地财政依赖程度的大相径庭。一般来讲，判断一个城市对土地财政的依赖度，若不考虑房地产税收贡献率，通常以“城市国有土地使用权出让金收入/地方一般公共预算收入”来衡量。以2019年为例，深圳的土地财政依赖程度仅为18%，杭州则高达140%。相比之下，深圳简直可以说是不值一提。
作为同样以互联网和科技创新著称的网红城市，为什么杭州和深圳土地出让的差距如此之大？

需求极大的杭州
杭州近年来变身“卖地狂魔”，最主要的原因就是即将举办的2022年亚运会。2015年9月，杭州拿下2022年亚运会举办权，这对于杭州来说是极大的历史机遇。杭州显然希望复制此前北京和广州的经验，通过举办亚运会让城市更上层楼。
据杭州市政府网站2017年的消息，根据亚运会的需求，杭州市第一批场馆及设施项目建设任务就有33个，其中新建场馆5个、续建场馆7个、改建和改造提升场馆12个、临建场馆7个、新建亚运村1个、利用现有宾馆资源改造提升亚运分村1个。33个场馆预计2021年3月竣工。
交通就更不用说了。一个萧山机场交通枢纽工程，总投资就有250亿元。再加上亚运会前杭州计划至少新开通9条地铁，总长度超过180公里，就算每公里造价5亿元，仅修建地铁杭州就要花大约1000亿。
短期需求如此之大，钱从哪里来？一般像亚运会这样的重大活动，中央、省级财政都会给予支持，但大头还是要杭州自己解决。短时间内，也只有卖地才能满足如此巨量的资金需求。2015-2019年，杭州地方一般公共预算收入平均仅为1598亿元，卖地收入平均却高达1938亿元。可以说，卖地收入已成为杭州迅速做大做强的重要资本。
而且，杭州疯狂扩张的城市边界也为其提供了大量的土地资源，也产生了更高的资金需求。近些年，杭州相继吞并了萧山、余杭、富阳、临安、建德、桐庐等周边县市，总面积达到1.6万平方千米，建成区面积559.2平方千米。超大的土地面积让杭州有地可卖，相应的城市建设又产生了大量的资金需求，卖地便成了顺理成章的事情。
不过，杭州急速增加的常住人口以及居高不下的楼市热度，也让这个城市有能力维持基本的供需平衡。以2017-2019年为例，这3年杭州市区商品住宅供应面积分别为1077万方、1064万方和1335万方，成交面积分别为1370万方、1147万方和1193万方，供需基本平衡。而这3年杭州卖出的土地对应的涉宅面积分别为1306万方、1280万方和1745万方，除了2019年以外，其实没有大幅度增长。以2019年杭州人口增量55.4万人的情况来看，杭州卖地多，也真的是有旺盛的需求来作为支撑的。
另辟蹊径的深圳
作为另一个互联网属性较高且人口增长同样迅速的城市，深圳卖地收入少最主要的原因其实很简单，就是土地面积小。杭州几经扩容，土地面积已高达1.6万平方千米，而深圳却只有1997平方千米，相当于杭州的1/8。且作为“第一个吃螃蟹的人”，深圳早在1987年就提出了土地的所有权和使用权的分离，并完成了土地“首拍”。过小的土地面积，让深圳更早地感受到了土地枯竭的压力。2004年，深圳率先在全域实现土地国有化，在土地资源利用上几乎已没有增量、只有存量了。
因此，深圳的土地出让方式与其他城市有很大不同。2004年，中国全面推进土地公开招拍挂制度，也就是说卖地的数量、价格一律公开，我们通常所说的“卖地收入”就是指通过这种方式获得的收入。但深圳主流的土地出让方式并不是招拍挂，而是隐藏在旧城改造背后的协议出让。
2016年深圳全市土地供应一览表显示，当年通过“招拍挂”方式出让的土地仅有23宗，而以协议方式出让的土地则高达75宗。至于协议出让背后产生的因土地性质和容积率变更需要补缴的地价，这个数据是不公开的。但这部分收入，也应属于卖地收入的范畴。
但总体来讲，深圳已经过了靠卖地赚钱的阶段。近些年，深圳大力扶持民营经济、鼓励科技创新、培育新兴产业，就连土地出让也大幅偏向商办和工业用地。2019年，深圳成功交易67幅地块，其中工业用地就高达43宗，商业用地9宗，住宅用地仅有12宗。
去年年底，深圳还发出消息，将批量推出30平方公里产业用地（共包括35块地），面向全球推介招商。此外，深圳还推出了多项细分产业政策措施，重点产业和总部项目分别按照市场地价的35%、70%享受优惠，普通工业用地、新型产业用地楼面价约为500元/㎡、2300元/㎡。
有产业就有GDP、有税收、有人才，对土地财政自然不至于太过依赖。不过，深圳虽然卖地收入不高，但它的房地产业可不弱。2019年，深圳房地产业增加值达到2284.48亿元，而包括互联网产业在内的数字经济产业增加值，也才仅有1596.59亿元。况且，现如今销售规模前20的房地产公司里，有6个总部在深圳：万科、恒大、中海、华润、招商蛇口、金地集团。所以，深圳也确实不用依赖土地收入，它收割的是全国的房地产市场。
文/搜狐城市王春艳

winstone_zj

换个角度思考，杭州若不卖地…房价会不会超深圳？

阿里布达年代祭

深圳没什么地可卖吧

sjk918

开发规模深圳一点都不少的，以前深圳是一马平川的大工厂，深圳没有了地直接将工业地改商住 改住宅了大量的没有进入招拍挂市场。杭州多了一道手续先收地进入储备中心。以前去参观过一个深圳城中村将宅基地搞成18层大厦的粗放式城市管理，确实原住民都爆发了。杭州是疯狂收割城市，以前的城市地能卖多少，基本上是收割集体土地，

五味

对！过度依赖土地财政是无能的表现~具有大大的泡沫~应该狠狠打击和压制~

hanhang

我只想说，如果杭州跟深圳一样不肯卖地，那杭州的房价是会涨还是会跌呢。想让房价不涨，是向市场多抛售土地，还是根本不供应呢，如果这个常识都没有，就没什么可说了

kaisa695

在深圳的时候仇房一族总说深圳学香港不卖地炒高房价迟早药丸，来杭州还是能听到仇房党说杭州一直卖地炒房迟早药丸，哈哈反正不管卖不卖，就是药丸

景陶拍岸

杭☆州是皖豫人民的杭☆州，深圳是中▽南☆海（全中国人）的深圳，整天两个放一块比较，亏心不？杭☆州是连绍甬湖金不都屌的杭☆州，你见过绍甬湖金以定居杭☆州为荣吗？沒有！只有予象白完人民以定居杭城为荣。

hanhang

景陶拍岸 发表于 2020-10-11 21:24
杭☆州是皖豫人民的杭☆州，深圳是中▽南☆海（全中国人）的深圳，整天两个放一块比较，亏心不？杭☆州是连 ...

就喜欢看某些人对于杭州人口净流入国内第一和人才流入率国内第一的数据恨的咬牙切齿，气的发泄咒骂却又无可奈何的样子，哈哈

景陶拍岸

hanhang 发表于 2020-10-11 21:40
就喜欢看某些人对于杭州人口净流入国内第一和人才流入率国内第一的数据恨的咬牙切齿，气的发泄咒骂却又无 ...

没有啊！杭☆州人民欢迎新到韭菜996呀，为啥咬牙切齿，税收不香吗？

hanhang

景陶拍岸 发表于 2020-10-11 21:48
没有啊！杭☆州人民欢迎新到韭菜996呀，为啥咬牙切齿，税收不香吗？

当韭菜不是最惨的，最惨的是想韭菜都没资格，实力太弱就算希望你成为韭菜人家都懒得看你一眼，呵呵。

钱塘烟花

卖地第一的，应该看每年卖地面积总量，而不是卖地金额，傻了，楼主。

kelvinckm1

杭州面积是深圳7倍多，杭州卖地是深圳的5倍好正常。

ppwang

杭州多大，深圳多大，你要这么说，杭州市域面积8个深圳.....卖地卖少了

Godspeed

不卖地怎么办亚运会？全民捐款众筹么？

中国蓝2017

厉害了

26459168

深圳那么屁大点地方，根本没啥地可卖，所以房子供不应求，房价才那么高。。。你要知道上海北京，是拥有大量土地，外加户口极度限制，房价都能跟深圳差不多（深圳没地且户口不限制）。。所以上海和北京的吸引力其实比深圳大很多。。。
杭州跟深圳比不了，但是如果杭州不卖地的话，房价也会比现在高很多