看看申花得房率排行，华润申花到底有没有倒挂？

yeting123

最近有个帖子很火，有人说华润申花、伟星看似4.62的单价，但是得房率很低，115方和申花次新（蓝孔雀）的89方差不多，如果真的是这样，那所谓的限价和倒挂就不存在了。

因此我整理了一个申花得房率排行榜，大家看看到底有没有倒挂（数据来源于贝壳APP，加上了户型图和尺寸，有据可查，应该不会有太大出入）

从图内看出，申花的得房率最高的是 融信学院府（蓝孔雀户型差不多） 89方（93.4%），第2是融信学院府的 77方 （91.9%）。第3是东方府邸的87方（84.7%）
----（该排名仅限于申花板块，其他区域没细看过，不确定是不是主城区最高的，可能山外有山）



可以看出，学院府属于独一档，和其他小区的得房率相比高很多。（学院府的77方，居然比文鼎苑的87方还大7平米！有点不敢相信...），

拿得房率最高的学院府89方来对比，按照现在新建房屋平均78%的得房率来换算，华润115方室内面积约等于 89.7方，比学院府89方（室内83.7） 多6个平方，因此，上述说115和89一样大是不成立的。

但是建筑面积大了26平米，实际面积只大了6平米，相当于白白多花了20平米的钱，大致估算一下，4.62*115/95=5.6W, 实际单价相当于 5.6w，算上3年5%的利率持有成本，  5.6*1.05*1.05*1.05=6.48w

也就是说，3年后卖6.48w 保本  ，目前周边2手次新房均价7w+，实际倒挂只有5000多一点，那些自媒体鼓吹的3w+倒挂过于夸张了，自住可以摇，投资需谨慎。

爱吃虾

lz账不能这么算啊，房子更新精装公区自带商业这些不溢价吗，只论得房率，那爬楼梯的老破小价格只有隔壁新商品房的一半

motobike

好贴，发的很好，以后别发了，还是会顶格的

notebook0571

杭州顶级新盘K11、还有钱二西江、观翠，甚至是NO1的IFC，比如一些144方的得房率低到令人发指，还没有同期刚需135的大，限价近7，然而，K11和IFC抢的人依然比那个同期刚需盘要多的多。
格局不够，不适合房事，，，，
就像有人说我的盘干挂石材、6米架空，会所泳池，偷面之王，为啥价格却干不过人家一个三无涂料盘。。。。。
自从不能偷面后，按理说，房价应该降才对，因为缩小了啊，然而事与愿违
影响一个房子的因素有很多，只盯着你最看重的一处，那可能只是你一厢情愿了。。。。
比如古翠这个盘，上来敢挂这样的价，人家都是从外立设计、园区特色为出发点来吸引买家的
推广中，从来没有见过哪个盘的业主们是把偷面部分用红色框起来并放大，作为广告来涨价的，贝壳上没有，各种自媒体上也从来没看到过。。。。
偷面时代早已过去，只有少数维护的好的优秀的老盘还坚挺着，其他新秀都是新盘在撑场：全新的园区，跑道式阳台，走入式衣帽间，新的户型，更宽敞的公区，，，，
当你们还在拿着小算盘计算那几方偷来的面积换算着价格时，申花最优配套的新盘早已是顶格社保的天下了，当他们的房子按产证面积卖掉时，你还会惊讶，为啥买家买房子不带计算器和量尺！光看房产证上的面积就下单了，为啥不去量一下，产证上的面积是假的呀。。。。。

灵魂深处23

老破小得房率是最高的，四十几方，可能得房率都要超100%，因为以前的老破小，阳台都不算面积的。

chenghwa

得房率只是其中一个因素，另外房子开发商，位置，配套，学区，新旧程度，绿化景观，公区配置，物业，容积率，外立面等一系列因素都影响着房价

notebook0571

再啰嗦一句，华丰这2个盘，其实是不是万人，是不是顶社，都无所谓的，反正都卖的光，因为有入围机制在，报名再多，也就固定数的人入围，多1000个炮灰和多3000个炮灰没区别。
主要是摇的人肯定不想限售的，所以希望报的人越少越好，，，，自住无所谓
要说找毛病太容易了，方院长打分100分的IFC，我随便就可以找一个毛病出来，比如37楼。。。。。

mznanan

供应上去了，市场会自己调节的。

片儿川少放汤

楼主去买个平方，砖瓦那种，得房率超过100%
不然去买个老破小，得房率能有90%多
快去！！！

求是精神

华丰4.62的价格比世纪城还有吸引力的多

iamwy

我觉得楼主小笔记做的很好啊。 同关注申花这个区域。  预算估计有接近。   

这个区域的二手房做了一些研究， 不过还有一点：阳台能不能包也是影响蛮大的。 能包的阳台也会更实用一些。
目前在关注橡树园、金茂悦。 因为地段觉得可以，同预算可以买到比万家花城更大一点的房子，或者更新一点的房子。

优缺点：
品牌差一点，物业差一点，但是可以包阳台，会更实用一些，至少阳台可以装很多东西不被雨淋。

shrshrlife

notebook0571 发表于 2022-6-24 09:51
杭州顶级新盘K11、还有钱二西江、观翠，甚至是NO1的IFC，比如一些144方的得房率低到令人发指，还没有同期刚 ...

赞同。实际的生活体验不能用单纯的数据来衡量，公摊面积实际上是小区公区的设施和服务。单纯数据上的优势，如果不是在量级上有差别，很难在生活中的实际体验中感受到，也很有可能被一处户型或者装修上的缺陷抹平。

yeting123

iamwy 发表于 2022-6-24 11:19
我觉得楼主小笔记做的很好啊。 同关注申花这个区域。  预算估计有接近。   

这个区域的二手房做了一些 ...

橡树园我8年前去看过二手房，不太推荐，万家花城要好一些，但没办法包阳台。其实亚运公园旁边的几个楼盘，东方府邸 蓝孔雀这些，都还不错，蓝孔雀学院府可以包阳台，得房率高的重要原因，就是赠送的阳台面积巨大

kavin1212

lz为了少点人报名操碎了心

yeting123

notebook0571 发表于 2022-6-24 09:51
杭州顶级新盘K11、还有钱二西江、观翠，甚至是NO1的IFC，比如一些144方的得房率低到令人发指，还没有同期刚 ...

1、你说的这些，套用在IFC这些豪宅里面，没啥毛病，但华润申花和IFC还是有很大差距，不是同一个客群
2、你说的跑道式阳台、步入式衣帽间等，华润申花并没有，什么园林景观，申花这片的改善盘基本上都有，你小区里面再怎么雕花，也比不上旁边有个亚运公园的配套吧。
3、外立面方面，华润申花好像也是涂料的吧，甚至比不上78年前的产品蓝孔雀。目前的经济环境下，无论华润绿城还是其他，开发商的资金链基本上都很紧缺，要做出高端品质楼盘概率极小，真的不一定比得上前几年的产品

yeting123

片儿川少放汤 发表于 2022-6-24 10:32
楼主去买个平方，砖瓦那种，得房率超过100%
不然去买个老破小，得房率能有90%多
快去！！！

别抬杠，居住品质还是要的，拿同等区域正常商品房对比

九堡土著

那你别去摇号呗

yeting123

shrshrlife 发表于 2022-6-24 11:42
赞同。实际的生活体验不能用单纯的数据来衡量，公摊面积实际上是小区公区的设施和服务。单纯数据上的优势 ...

赠送面积基本上从阳台入手，不影响小区的设施服务。上面说的是豪宅标准，申花华润这个只是定位改善盘，你从外立面就能看出，没有太大惊喜，就是尽力节省成本了。目前经济环境下，开发商资金链都紧张，装修质量也没法保障，能不出问题维权就算很好了，想要做的多好很难，不一定比得上前几年的小区。所谓的限价，其实都是zf故意营造的假象而已，骗骗普通人，等你真正居住进去，发现20平米真的是白花的钱。 小区环境，申花周边的改善房基本上都不差，你这个华润很难做出跃级产品来。

今天阴有雷阵雨

shrshrlife 发表于 2022-6-24 11:42
赞同。实际的生活体验不能用单纯的数据来衡量，公摊面积实际上是小区公区的设施和服务。单纯数据上的优势 ...

也不能完全这么说。能偷面积的时期，锦绣之城这样的，得房率都高的惊人，也没有影响品质。

求是精神

今天阴有雷阵雨 发表于 2022-6-24 12:32
也不能完全这么说。能偷面积的时期，锦绣之城这样的，得房率都高的惊人，也没有影响品质。

锦绣之城得房率比现在市面上的一般要高15%点了