申花为什么破发了？

杜密克

申花的板块的九龙仓天荟一套法拍房又成为了热点，因为又破发了，这套破发房源买入价为971W，法拍成交价仅920W，所以直接亏损为51W。普世价值认为申花板块起码有1-2W倒挂，一手房5.4W+，二手房至少6W+。所以法拍出现破发的情况让人震惊。有人对比了申花板块二手房情况，然后一顿分析，得出结论好像捡漏成功了。
我个人认为九龙仓天荟这套房是否捡漏已经不重要，我们要去思考的是申花法拍房为什么接二连三的破发，这就是自住与投资的区别，现阶段新房火热是因为投资客多，二手房和法拍低迷是因为申花自住需求并不多。
回望申花板块。我们把时间拨转到2018年的申花板块。宜和园在2018年入市，首开137套房子仅239人登记。8月加推170套房子登记来下降至197人。此时我们可以看到申花很难说热，事实上那时候申花还只是城西的申花，投资性客户并没有涌入。
2019年5月古翠隐秀接棒宜和园，首开191套，634人登记。5月继续加推170套房源仅172人登记，热度快速下降。9月加推40套房源，登记量则下降至63人。9月继续加推92套房源，直接冷到冰点，零登记。11月继续加推92套房源，仅119人登记。12月继续加推183套房源，229人登记。2020年4月加推96套，227人登记。2020年5月最后一推134套房源，285人登记。从古翠隐秀的销售过程中我们可以看到，客户基数是有限的，呈现出和宜和园一样的情况。所以无论是古翠隐秀和宜和园都是绝对自住导向为主。
古翠隐秀还在卖的时候，天荟在2019年12月也加入了战团，但首开151套只有198人登记。2020年加推依然不太行，121套房子161人登记。2020年6月情况也不见好转，62套房子仅135人登记。此时我们可以看到每次开盘就是100多人购买，本质上绝对的地缘，但是情况从下次开盘开始出现逆转。2020年11月推出111套房子，807人登记，投资客涌入。随后登记人数一路上涨2021年1月加推1343人登记。2021年4月加推3988人登记。所以2020年下半年开始，投资性客户大量涌入。天荟还没售罄时，养云静舍2020年9月一把梭哈243套房源2537人登记，可以看到和古古翠隐秀和宜和园已经不在一个客户容量上。而是和2020年末和2021年初的天荟登记量较为接近。
所以2020年9月以后申花已经不只是城西的，他属于全杭州、乃至全浙江的投资客们。如果说养云静舍还不够炸裂的话，滨融府则创造了申花奇迹。2021年1月滨融府入市98套房源3355人登记，这只是开始，和养云的登记来接近。2021年6月，最为疯狂的行情。滨融府的155套房源，居然有9821人登记，创造了奇迹，申花不可能有近万的自住需求，所以投资性需求已经要裂屏而出了。随后市场虽然热度虽然有所退潮，不如滨融府，但是依然不是2020年9月之前可比，无论是伟星星瓒颂锦府、华润杭曜置地中心和杭樾润府、绿城馥香园客户都是一房难求。我为什么要复盘申花一路客户量的变化呢，因为从这过程中可以明显看到自住需求的容量和投资性需求的出现。
所以回到我们最开始说的，如果投资性需求退潮，申花重新回到自住需求为导向时，那么会如何呢？2019年的5.4W约等于当下的6.1W，而申花的二手房目前比6.1W要更高一些，所以整个申花的二手房成交量其实不如2019年申花的新房市场。未来投资性为主导的申花项目逐步进入二手房，新房市场也是多盘入市，双面夹击下的申花还能顶得住么？申花纯投资到底还有多少利润，我很难去说。所以有人问我，世纪城和申花新房摇号怎么选，我会说世纪城自住客户基数更大更安全一些。不是申花不好，只能说申花这个板块正在逐步松动。过高的价格，回归地缘往往意味着流动性缺失。杭州曾经十城门内，后来的华家池，价格一路上去以后，最后变成了地缘性项目，流动性也逐步缺失，流动性一旦缺失时，到底要多少价格才能卖掉，谁也说不清楚。

justsoga

苏钢毒地事件虽然平息了，但深层次还在发酵

wuliao12321

有人来说一下楼主是哪个板块哪个小区的吗，整天就知道黑其他板块。

shaotianyou

基本上就是这波人摇来摇去，但是他们不是刚需他们不会去接二手的

hellozjhz

申花板块现在受困那些化工厂的历史背景，居住价值大打折扣。即使已经清理干净合规处理了，但是心理上的影响，对于改善一族来说，是有阴影的

chl914

高质量分析

飞过海岸边

一个盘而已，何谈破发

飞过海岸边

又不是所有盘都破发

xiaopaoGG2

城东为什么全面破发了？

xlf22222

跟未科破发一个道理，都是投资客

神无名

说的挺好的，但是就你说的自住而言，申花明显比世纪城好呀

申花板块配套成熟，下楼有吃有喝方便的很，世纪城高楼大厦，入住率低的可怜，下楼吃碗面都没有，而且更别说萧山很多资源没有和杭州联通。

所以就自住而言，如果有选择的话还是申花好一些

幸福的子弹

wuliao12321 发表于 2023-12-5 11:28
有人来说一下楼主是哪个板块哪个小区的吗，整天就知道黑其他板块。

要不无聊上班摸鱼
要不抹黑等着价格下来自己可以上。
无非两种原因

楚祭道

你一顿分析简直逻辑混乱

其实申花本来就不值那个钱，无非就是自住率高叠加炒房客齐心，都不愿意便宜卖而已。所以相比于其他板块申花的流动性几乎没有，就是硬撑而已，没流动性就是纸面财富。
所谓信心比黄金更重要，这个就是体现，申花空有信心，但实际没的赚，不甘心罢了。

申花毒帝

有位大哥对世纪城印象还在十年前啊，别说面世纪城楼下川粤鲁湘皖赣浙…日韩美欧印啥吃不到

wlb525

1万多的价格涨到6万可以了，申花以前觉得好是因为地铁不通，加上城西可以选的新房不多，现在可以选的地方太多了，申花路好多路都不直，看着难受

justsoga

神无名 发表于 2023-12-5 14:07
说的挺好的，但是就你说的自住而言，申花明显比世纪城好呀

申花板块配套成熟，下楼有吃有喝方便的很，世 ...

毒地就算了吧，跟钱江世纪城这样的城市CBD比不了的

xiaopaoGG2

申花毒帝 发表于 2023-12-5 15:54
有位大哥对世纪城印象还在十年前啊，别说面世纪城楼下川粤鲁湘皖赣浙…日韩美欧印啥吃不到

没有人啊大哥
没有人餐厅靠什么盈利？怎么发展？
白天晚上街道都是空的啊

氢弹企鹅

wuliao12321 发表于 2023-12-5 11:28
有人来说一下楼主是哪个板块哪个小区的吗，整天就知道黑其他板块。

列数据就是抹黑？别太自卑吧

lucifer8868

这个分析有足够的数据支撑，如果这个数据是可靠的话，我觉得分析的还有道理的。这种文章比那些只会瞎叫的要强多了。

O七O八

从趋势看，申花不如城东是肯定。城东的房子都是新的，交通发达。与申花比唯一的缺点离荷兰稍远一点。