房地价差是按总价算的

apisha

长久以来，杭州房产都是以单价作为计量方式去判定一个楼盘的品质和小区配套的，而实际上，单价只是其中一块微乎其微的内容。房子品质和小区配套更多是由多方面共同作用而形成的结果，更多的是总价。
1.出资人的多少
小区的绿化园林会所配套很大一部分原因是由小区出资人的多少来决定的。因此理论上来说，越大的楼盘越多的人往往拥有更完整更全面的配套，你可以理解成出资人越多，拥有资金就越多。所以同样的高度，往往是楼盘更大配套更全，同样的占地面积，反而是容积率越高的楼盘配套会更全。刚需盘要想做出和豪宅楼盘一样效果的门头，则需要建设更多楼幢的户数去支持这样的配套。很多开发商在吸引购房者去购买刚需盘的时候，往往会以同样高大的门头作为吸引消费者，但这可能只会在多个小区中的一个进行，比如一区建设了门头，二区在交付的时候就没有了。因为出资人是恒定的。
2.消防占用
过小楼盘的面临的还有一个问题是消防登高场地占用问题，这是硬性规定，本来楼盘就小，还要被消防占去空间，自然就难以发挥。再好再贵的楼盘也没有土地再去做配套方面的提升。
3.楼盘太大
和楼盘过小问题相对应的是楼盘过大的问题，楼盘太大，小区内就会被动划分为多个小区。理论上来说，越大楼盘拥有更多配套，这在交付的时候会特别明显。但是后续的问题在于，由于人太多，在后期的管理中，物业存在的不够精细问题又不受约束的情况。你很难开除一个大楼盘的物业，小区人多，需求也不一样，杂乱往往不可避免。所以超级大盘一般可以做出非常好的住宅产品，但很难形成引领性的豪宅。还有一些偏远的刚需大盘后期的没落也是因为楼盘太大的原因。
4.户型大小
你可以理解成户型开得越大，开发商的投入其实更省力，因为不用建设更多的水管管线等东西，可以有更充裕的钱去完善配套。
6.自持公租的占用
开发公区的钱都投到自持和公租的建设上了。
7.房地价差
注意以是以房屋总货值和出让土地总价值的差值。
8.楼盘档次
楼盘档次入住人是由总价决定，而不是单价决定。只是因为长久以来，单价更高的楼盘往往总价更贵，所以逐步形成了以单价定高低的错觉。当然后期因为人群更高，没有租客，有的配套也会保养的更好。
当然在房企集团化，拥有多块土地的今天，要做出小而精的产品也是可以的。只能说这样的事件发生是极小概率的事件。
当然小楼盘也有小楼盘的好处，在更少人就拥有更多人同样的配套情况下，管理肯定也会更精细，后期也是不可同日而语。至于中型楼盘，刚好卡在小楼盘与大楼盘中间的项目，就只能可遇不可求了。

pliny

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