杭州房子~~杭州危险了~

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最近与一位业内的朋友闲聊杭州的房价，这位朋友预言，杭州的房价至少未来十年内还会高速增张，言语之中十分自信。我问：为什么？朋友回答原因有五：其一，杭州还有八成的居民不曾拥有自己的房子，未来相当长一段时间内房子还将是这些人的一生梦想，中国人的传统观念告诉我们，他们为了实现这个梦想，会不惜一切代价，而在这个过程中，很少有人去考虑这个梦想的合理性；其二，加速城市化进程，是国家未来几十年内的发展重点，外来人口、“农转非”人口对杭州房产品的需求会持续加大，总需求量的加大，无疑会使本已是卖方市场的房产品更为走俏；其三，百姓的观念已经发生了相当的转变，前几年卖3000多块的房子都嫌贵，今天卖7000多块大家还在争着买，百姓心里已经明白了这个道理：今天不买，明天更贵，这也为房价上涨提供了心理支撑；其四，土地资源的不可再生性造就了其稀缺的本质，随着杭州可供开发的土地越来越少，房价节节攀高是必然的。其五，现实证明，杭州房产品购买者的实力远非分析人士预测的那么弱，多高的房价都会有人买，客户资源根本就不用开发商操心，可谓“人有多大胆，房有多高价”。 　　我想，这也应该是目前杭州房产品投资人士们的普遍看法吧。但对于此种论调，笔者却不敢苟同。 　　首先，为什么时到今日还有那么多杭州人没有自己的房子？以现实的开发量来算，杭州的住宅供应总量相对于人口来讲绝对不低，但就是这么一个热气腾腾的市场里，却仍有那么多的人没有房子，原因何在？那么多的房子究竟卖给了谁？难道房产品也一定要印证那个著名的“二八定论”？（市场经济理论认为，20%的高层消费者为产品提供者创造了80%的利润，而80%的低层消费者只为其创造了20%的利润）我们的统计数据说：杭州的住宅空置率并不高，甚至相当之低。那么，问题到底出在哪里？不知道有没有人认真统计过杭州二手房的空置率，我想这个数据更能说明问题。看看那些建筑设计美轮美奂的房子吧，已是华灯初上的时候，有多少窗口仍是一片漆黑？既然现在的购房主力不是没有住房的普通百姓，那么房价持续高涨的未来，购房主力就一定是他们吗？难道他们现在不够努力、不想买房？ 　　其次，城市化进程的加速是我国社会发展的必然，这一点我毫无异议。但城市化进程的加速并非只是一个人口向城市聚集的概念，我们更应该看到的是城市的外延不断扩张、统一规划取代自行建设的一面。周边人口向城市的聚集则只是一个过渡期的表面现象而已，城市化进程的本质目的在于逐渐削弱目前中心城市过于强大的集聚效用，取而代之的，是更多更小的现代化城市点的辐射效用。可见这与房价上涨论完全是两个反方向的趋势，以此来作为房价持续上涨的根据未免有缺乏远见之嫌。 　　再次，纵然买涨不买跌是买家的普遍心态，但百姓的心理承受能力终究还是有一定限度的。试想，你让一个年收入5万元且积蓄不多的家庭（在杭州很普遍）去买一个市值100万的房子（市中心基本价位），即使他们认为这个房子肯定还要涨，但他们有没有这个能力去买？即使东借西借凑够了首期，接下来还贷的日子他们还怎么过？面对现实的无奈之后，他们会怎么办？如果坚持要实现购房的夙愿，他们会把目光集中在地段较偏、价位较低的郊区房上，但发现那里一切都很不方便，且房价也并不十分理想（目前下沙、三敦的房价也在4000元左右），压力依然存在。他们将何去何从？如今，越来越多的杭州人正在面临着此种选择，一部分人无奈之下选择了后者，也有一部分人做得更彻底，干脆搬到了周边的县级城市，因为抛去感情因素，那里房子的性价比更为适合他们。而对于外来人口来说，则多了另一种选择，与其眼看着自己的理想渐渐远去，不如下定决心，趁年轻，去一个生存成本相对较低的城市开拓自己的事业。这样就形成了一个理论上的恶性循环，传统本地人逐步向城市外围扩散，外来人口亦进之无门，投资者只买不住，长此以往，杭州中心地区岂不将成为一个空城？当然，现实情况不会如此，但这却是房价持续上涨论必然的逻辑结果，也就是充要条件，如果它不发生，惟一的可能就是房价不会持续上涨；另一方面，从大地域的角度考虑，杭州本地买不起房的人可以到周边的县级城市去，这也无意中加剧周边城市的竞争，抬高了那里的房价，当房价涨到普通当地人（周边城市）无法承受时，他们又会继续向下级城市发展，但矛盾点就出在这，这样到最后，我国收入水平最低的8亿多农民的子子孙孙到哪里去找适合于他们的房子！ 　　诚然，土地是不可再生资源，有其稀缺的特质，但是否稀缺就一定要涨价，则还不一定。日本、香港的人口密度绝对是世界前列，比之杭州不知要高出多少倍，其土地的稀缺程度自然也高出杭州很多。但现实情况却是，上个世纪中期，日本的房价上涨令全世界瞩目，最高时其全国土地总值甚至超过了当时美国的全国土地总值（领土面积相差几十倍），业界惊呼泡沫，担投资者热情依然不减，到了上世纪末期，日本的房价开始走入下跌通道，速度之快让人始料不及，下跌的过程一直持续到今天，现在的价格已经跌至最高点的10%左右。日本上世纪中期时的发展速度堪称东亚神话、世界奇迹，且住房供应体制也相对先进，它们尚且如此，我们如不吸取经验教训，何以幸免？香港的高房价是世界共识，高点时曾为平均家庭年收入的25倍，虽然我们很少听人说香港的房地产有泡沫，可历史却有着惊人的相似，1997年亚洲金融危机后，香港房价下跌了70%，投资者倾家荡产、欲哭无泪，试问，我们的经济基础比起香港来怎么样？我们凭什么只能涨不能跌？ 　　最后，我们来分析一下投资因素（众多高价房的主力消费观）。投资者对于产业经营者来讲，永远都是一把双刃剑，当产业发展状况良好的时候会有大批投资资金涌入，推动整个产业的发展，但过高的投资增长很容易产生非理性的投资氛围，一旦产业发展出了问题，投资者就会产生恐慌，进而撤回投资，并形成多米诺骨牌效应，从而给整个产业以致命一击。这一点，我们在1997亚洲金融危机中看得很清楚。如今杭州的房子有多少是卖给了投资者？去年的抽样统计数据是40%，从实际情况看应该还要多，且投资心态很不稳定。从宏观上讲，一个合理的市场经济体制的本质是：最大限度地降低参与者的风险，而并非为参与者最大限度地提供不确定的利益。今天的房地产投资市场中，有多少人认真分析了风险与收益的比重，即使这里的投资者赚到了钱，但又有几个人深入探讨过他为什么能赚钱？成熟的市场中，房产品的升值是一个相对长期的过程，投资者赚到的钱里有相当的比例是租金成分。 　　而我们的投资者呢，买到了期房后，已没有耐心等着收租，房子还没交付的时候，就已经转手了，相隔时间不过几个月而已。这种短线投资行为我们在几年前的中国股市中曾屡见不鲜，但最后的结果却是投资者绝大多数被套牢，更有人士说，此种行为已非投资，实乃投机也。那么有没有单纯买房出租的投资者呢？有，但很少！原因很简单，目前市场上，这样做投资回报率太低。以杭州市中心一套100平方米的房子计算，其租金大约为2500元/月，其购价约为75万左右（100平方米×7500元/平方米），它的年投资回报率仅为4%；而目前信用等级为AAA级的企业债券的年利率尚为4.3%左右，更不用说其他投资品种了，且它们的投资风险又低很多，如此算来，如果房产品不飞速升值，有谁会单纯买房出租呢？反过来，租赁市场价格也就成为制约房价上涨的一个重要因素。很难想像，一个大部分靠投资者（投机者）倒买倒卖维持繁荣的市场能走多远，而这种繁荣不是泡沫又是什么！ 　　很多人都用当年的海南崩盘前的各项数据与现实的市场数据相比，得出结论是：目前的状况并远非那么严重，泡沫也只是局部现象，无关大局。窃以为，中国只有一个海南，海南的历史在这么短的时间内决不可能重演，但原因是我们的政府部门、经验丰富的开发商的日趋成熟，而决非投资购房者的已经变得理性。海南当年的数据，是那时在无政府干预（或干预不力）的市场经济背景下的崩盘极点；我们现在的前提是，崩盘是不可能的（这次政府决不会坐视不理），我们要考虑的是，在政府的宏观调控下（也不排除拿个别地区开刀的可能），何时投资过热的现象会冷却下来，房价保持平稳或缓步回落，实现价值回归，所以海南的数据对我们不一定有多大的参考价值。 　　有统计分析说，现今的房地产业每年为国家GDP增长贡献约1.5个百分点，占总增长的比例高达20%以上，如此重要的经济支柱，政府怎么可以任其倒下去，如果再来一个海南现象，中国怎么承受得了？如此一来，政府的各项举措也就多了一层暗示的意义。今年以来，无论是中央政府还是地方政府都制定了大量的防止房地产市场过热的相关政策，而且在社会上也引起了不小的震动，这是否是在向人们暗示着什么？ 　　经济现象有河东必有河西。冷空气总有南下的时候。 　　

本色

有道理。我周围有很多普通工薪阶层的人也开始“投资”房地产了，危险了。

anow

可笑的是一个月收入只有2500元，且老婆还没有工作的人也敢买75万的房子，并且说再不买以后更买不起，天，除非老婆不生孩子，否则这日子俺不知道他们将会怎样过？

jhyn

我也想房价不会跌很多的。。毕竟土地供应有其特殊性。。而且说实在的买了房子的很多人其实也不至于感到特别累。公积金，加上廉价的生活费用，，

玻璃钢天线

以下是引用anow在2003-11-24 22:30:00的发言： 可笑的是一个月收入只有2500元，且老婆还没有工作的人也敢买75万的房子，并且说再不买以后更买不起，天，除非老婆不生孩子，否则这日子俺不知道他们将会怎样过？

这不是说我么，只不过月收入2500元是美元

harebird

杭州房地产已经占到GDP11。5%，利润肯定是杭州各行业之首，至少40%的利润都被房地产纳入囊中，杭州普通市民的年收入的百分之一百以上被房地产吃掉了。

tomorrower

我怀疑杭州80％居民没有房子是假的，只有青年一代没有房子，想想房改才几年？商品房才几年？福利分房才几年？有多少老一辈是买了商品房的？ 很多统计着不负责任啊！ 真的这么多人没有房子，会有那么多人希望它涨价吗？ 大家考虑了吗？

娃娃

以下是引用tomorrower在2003-11-26 8:38:00的发言： 我怀疑杭州80％居民没有房子是假的，只有青年一代没有房子，想想房改才几年？商品房才几年？福利分房才几年？有多少老一辈是买了商品房的？ 很多统计着不负责任啊！ 真的这么多人没有房子，会有那么多人希望它涨价吗？ 大家考虑了吗？

青年人没有房子可以继承 啊！

sptime

好象不对,有报道说是80%有房子

八目妖

对，是拥有者占了80％。

ㄨㄨㄨ

对台战争——是近年房价降温的唯一出路

chenyj

支持

lobster

顶

我来说两句

新闻报道过90%的人拥有自有房产

艳阳天

明年估计有调整可能！明天把房子买掉移民千岛湖！养狗钓鱼过日子。要去的到我这里报名！

摸摸

去了

zghyj

呵呵，都是自住的管他升降

derry

杭州13%的人有两套及以上的住房，怎么就有80%的人没有房子？？？！！！ 我估计有50%－60%的人有一套住房，另外的人才没有住房呢

lobster

以下是引用我来说两句在2004-2-19 9:49:00的发言： 新闻报道过90%的人拥有自有房产

sonic263

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