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[评楼] 一叶知秋:试析“岭上热销和朗郡僵局”

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发表于 2008-10-23 23:33 | 显示全部楼层 |阅读模式
本来标题想用“岭上热销和朗郡死局”,但想想朗郡只定了13套房子,前期业主(假定这13个预定都是真的预定)很少,朗郡降价几乎不会有前期业主的压力(学西岸和现代景苑,补偿前期业主很容易),所以,应该不是“死局”,用“僵局”更准确些。

先来最简单地说说岭上和朗郡最近的情况:
1、两者均位于转塘,属同一板块。
2、岭上(偶寓)9月21日开盘,朗郡9月22日开盘,几乎是同时,好像商量好了似的,不知道是好兄弟还是坏敌人。
3、开盘至今一个月,岭上推出的187套房子,截至目前成交了108套,预定为0,销售率接近58%;朗郡338套房子,截至目前预定了13套房子,成交为0,预定率不到4%。
4、前者是近一个月开盘楼盘中销售情况最好的之一,后者正好相反,是最差的(之一)。

        说明:以上所有数据引用均来源于透明售房网。

[ 本帖最后由 木子润发 于 2008-10-23 23:35 编辑 ]
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发表于 2008-10-23 23:38 | 显示全部楼层
看来岭上偶寓的“50万三房”的确诱人
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发表于 2008-10-23 23:39 | 显示全部楼层
原因是什么?我感兴趣,请赐教。
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 楼主| 发表于 2008-10-23 23:45 | 显示全部楼层
两位速度真快,谢谢捧场,我慢慢写:)
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 楼主| 发表于 2008-10-24 00:15 | 显示全部楼层
再来说说两个楼盘开盘的房源情况:

朗郡的房源分别是
1、君澜阁1幢,住宅104套,建筑面积21106.95平方米,套均面积203平方米(预定了1套,701号,184.41平方米);
2、君澜阁3幢,住宅104套,建筑面积23670.19平方米,套均面积227.6平方米(预定了8套,集中在27层中的9套17层,2000.81平方米,套均250平方米)
3、君临阁,住宅52套,建筑面积14400.32平方米,套均面积277平方米(预定了3套,分别在12、16、19层,建筑面积826.75平方米,套均275.6平方米)
4、朗润园1-26号(4、14、24三个数字犯讳,所以没有,实际是23幢),这些全是排屋,每幢2-6套房子不等,其中只有朗润园1幢有1套被预定,预定面积是317.43平方米。

      上面之所以把如此详细的数据列出来,只是为了接下去分析的便利。从以上数字可以看出来,本次朗郡开出的338套房子中,全部是大户型的公寓和排屋,其中公寓260套,排屋78套,公寓有12套被预定,排屋只有1套被预定。
      根据公开的资料,朗郡公寓的开盘均价是12000元/平方米,排屋单套总价在700-900万。下面括号里的的资料引自住在杭州网。
      (据了解,新帝·朗郡此次推出338套房源。其中高层公寓260套,分别为君澜阁1幢、3幢和“楼王”君临阁,户型面积为180-280平米,均价12000元/平米左右;排屋共78套,户型面积为300-330平米,单套总价700万至900万元。)


岭上偶寓的房源情况是:
      只开出了23幢一幢房子,187套房源,总建筑面积16174.67平方米,套均建筑面积86.5平方米(其中已经销售108套,建筑面积9417.87平方米,套均建筑面积87平方米),开盘价6600元/平方米。下面括号里的资料引自住在杭州网。
      (据记者了解,这批名为“偶寓”的新房源为岭上花苑23幢房源,是每单元四户的板楼,共有3个单元,户型都在89平方米左右,而销售均价在每平方米6600元。销售人员告诉记者,从中秋小长假开始赞成·岭上在市区和现场的两个售楼处经常被前来购房者挤满。开发商透露,到22号已预订逾60套。)

[ 本帖最后由 木子润发 于 2008-10-24 00:17 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-10-24 00:18 | 显示全部楼层
睡觉去了,明天来分析:lol
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发表于 2008-10-24 00:34 | 显示全部楼层
明晚来看
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发表于 2008-10-24 07:49 | 显示全部楼层
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发表于 2008-10-24 08:01 | 显示全部楼层
反暴利深入人心
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发表于 2008-10-24 08:10 | 显示全部楼层
朗郡去看过了,看了排屋和那个250户型的西边套。
发现那里的工作人员说话很牛叉,给人介绍根本不看你的眼睛。然后说排屋已经预定出过半。西边套已经预定出80%,说西边套是14000每方。最后还说有一幢的一部分是特价房9600每方。还说周围的某某地价都在1万以上,我们卖的的已经很便宜了云云。
到2011年才交房的,没有样板房可以看。说话牛叉!
排屋感觉不好,倒是所谓的空中别墅的西边套风景还是不错,看高尔夫的。本来有照片的,但是不想给他们宣传还是算了。不喜欢他们呵呵
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头像被屏蔽
发表于 2008-10-24 08:23 | 显示全部楼层
价格才是王道
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发表于 2008-10-24 09:10 | 显示全部楼层
现在哪个楼盘的售楼小姐不牛叉,我这两天每天在跑楼盘,给我的一个总体映像是,新楼盘的售楼人员服务意识太差,只盯着你口袋里的钱,前天去了东方郡\中央花园\风景大院\浅草等楼盘,没有一个楼盘的售楼人员有好脸色,都是很牛叉的!!
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 楼主| 发表于 2008-10-24 09:32 | 显示全部楼层
估计是房子卖得不好,售楼小姐们比较郁闷:lol
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 楼主| 发表于 2008-10-24 09:37 | 显示全部楼层
原帖由 木子润发 于 2008-10-24 00:15 发表
再来说说两个楼盘开盘的房源情况:

朗郡的房源分别是
1、君澜阁1幢,住宅104套,建筑面积21106.95平方米,套均面积203平方米(预定了1套,701号,184.41平方米);
2、君澜阁3幢,住宅104套,建筑面积23670.19平 ...


通过以上的数据,我们可以分析岭上和朗郡的简单对比:
1、朗郡一期开盘的全部是大户型房源,最小的在180平方米以上;岭上偶寓的都是89方左右的小户型。
2、朗郡的公寓均价在12000元/平方米,岭上偶寓的均价6600元/平方米。
3、两个楼盘几乎同时开盘,岭上偶寓卖了近60%(假定透明售房网的数据是真实的),朗郡预定了4%。
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 楼主| 发表于 2008-10-24 09:51 | 显示全部楼层
那么,我们是否可以根据上面的简单对比作出两个初步结论:
1、就像yeek说的,价格是王道。朗郡和岭上偶寓同属一个板块,同为公寓的房源价格却相差近1倍,朗郡的高开和岭上的定价理性非常明显。
2、大户型难卖。反映出高端购买力的严重下降,跟今年的经济形势走恶,浙江民营经济遭受重大打击有很大关系。即便是朗郡,预定的也绝大部分是大户型公寓,更高端的排屋只定了1套。
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 楼主| 发表于 2008-10-24 10:02 | 显示全部楼层
楼盘名称
城区
预订数
交易数
均价
万象城悦府
江干区
325
506
27432
东方郡
滨江区
408
243
10488
魅力之城
江干区
224
234
9526
现代景苑
下城区
118
158
14333
海威国际
滨江区
213
121
15719
赞成·岭上
之江区
111
109
6477
林风·御树
上城区
61
107
16033
新绿园
上城区
0
87
27412
钱塘山水
滨江区
144
80
12332
保利·东湾
下沙开发区
30
75
8539
名城·燕园
拱墅区
48
73
13408
南北西岸
拱墅区
3
67
11088
世茂滨江花园
下沙区
0
59
7790
天鸿·君邑
滨江区
130
51
10413
逸天广场
滨江区
0
39
9827
德泰御峰大厦
拱墅区
24
37
13089
锦都世家
上城区
154
35
15681
汇盛德堡
江干区
2
32
8400
西溪锋尚
西湖区
0
29
8184
钱江国际商务中心
上城区
31
22
7841
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发表于 2008-10-24 10:05 | 显示全部楼层
上面那张表的统计时间是从什么时候开始的?
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发表于 2008-10-24 10:15 | 显示全部楼层
晚上再看全面的
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 楼主| 发表于 2008-10-24 10:15 | 显示全部楼层
上面的表格是我从9月3日万科降价开始,每天统计的预定和成交相加得出的排行榜前20名(以销量为准,截至10月23日)。不过,这个表格不完全反映真实的市场情况,比如天鸿·君邑,表上的数据是预定130套,成交51套,理论上,君邑的成交应该至少有130套,但实际上透明售房网显示,君邑的成交是52套,预定是2套。

        尽管如此,这个数据还是能反映一些基本的市场状况。比如,低开、降价、总价低的楼盘卖得好,高开、高价的楼盘卖得差,前20名中,只有新绿园这一个相对高端的楼盘卖得还比较好,其它的都很差。

        这个表格佐证了上面第1、2条结论的分析。

[ 本帖最后由 木子润发 于 2008-10-24 10:34 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-10-24 10:35 | 显示全部楼层
接下来分析岭上偶寓和朗郡的定价之别。
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