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楼主: 木子润发

[评楼] 一叶知秋:试析“岭上热销和朗郡僵局”

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发表于 2008-10-27 13:03 | 显示全部楼层
定价是门学问
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发表于 2008-10-27 13:28 | 显示全部楼层
至少对目前的消费者来说  二手房能卖多少价 跟现在卖多少价还不是那么搞
起码 现在卖的高的 和现在卖的低的 以后卖多少 机会是相等的 没有消费者会傻到去替不确定的未来多买账几十万

有人说朗郡的定位和岭上不一样
但我没看出来  除了户型大点 能看到一片所谓的高尔夫球场之外 朗郡还有什么别的卖点
若拿朗郡去和沐桥比 那简直是让人笑掉大牙 沐桥无论从包装定位 到建筑用材 都是标准的豪宅推广  看过其样板房的人无不感叹
而朗郡的高层 既非平层官邸 也非高科技住宅 永远也定位不出高端住宅  只能不尴不尬的悬在中央 开发商即使想打造成空中豪宅 也是有心无力
而一个披着狼皮的羊儿 想混进狼群 总还是有点难的 除非朗郡来个质的突破 要不提升品质 要不天将神兵 来个传奇的营销策划 彻底混进狼群
要不彻底的脱个干净 当知可爱的羊儿吧

[ 本帖最后由 慕容水水 于 2008-10-27 13:30 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-10-27 14:26 | 显示全部楼层
一觉醒来,发现100楼被“今天我不来”同学抢盖了,偶的失职emo_F37
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发表于 2008-10-27 14:33 | 显示全部楼层
我早就预言了,我比巴菲特神吧,:lol
原帖由 玉泉观鱼 于 2008-10-26 17:39 发表
多顶几下就到100楼了,只是恐怕楼主站不住这层
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发表于 2008-10-27 14:34 | 显示全部楼层
我朋友下单了,54W 88方
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发表于 2008-10-27 14:35 | 显示全部楼层
原帖由 木子润发 于 2008-10-27 14:26 发表
一觉醒来,发现100楼被“今天我不来”同学抢盖了,偶的失职emo_F37
:lol 偶就专门在旁边等着,一看到99了,赶紧进来抢:lol
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 楼主| 发表于 2008-10-27 14:40 | 显示全部楼层
原帖由 木子润发 于 2008-10-24 10:57 发表
上面的图截自透明售房网,从图上可以看出,岭上从去年9月23日首次开盘,正是杭州楼市最狂热的时候,当时开盘价格是1万/平方米,我看了一下,当时推出的62套房子到现在只卖了5套,预定是0,成交均价是10719.29元/平方 ...


现在来揭晓下为什么岭上敢降价。

        我在22楼详细列出了岭上去年三次开盘的成交情况,分别是5套(2007年9月23日)、87套(2007年10月22日)、26套(2007年12月27日)

        我当时已经分析了,第二次开盘94套房子卖了87套,是因为二次开盘的价格相对较低,透明售房网的成交价格是7573元/平方米。筒子们,7573是什么概念,那可是在2007年的10月份啊,开发商拼命捂盘的时候。实际上,据说偶寓的位置比前三次开盘的房源要差一点,这也就意味着,偶寓即使卖6600,比7573也没有便宜很多,也就是说,对二次开盘的时候买房的业主来说,他的房子降价幅度很小,至少应该在他们能承受的范围之内。

        当然,对第一、第三次开盘的业主来说,降价的幅度确实大了点,但这两次开盘总共只卖了31套房子,也就是说最多只有31个业主,群体很小,他们想闹事估计也闹不出大动静。反之,即使闹事,这部分人开发商也比较容易搞定。

        8知道这样分析有没有道理。
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 楼主| 发表于 2008-10-27 14:41 | 显示全部楼层
原帖由 今天我不来 于 2008-10-27 14:35 发表
:lol 偶就专门在旁边等着,一看到99了,赶紧进来抢:lol


坏滴emo_4AD
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 楼主| 发表于 2008-10-27 14:41 | 显示全部楼层
原帖由 玉泉观鱼 于 2008-10-27 14:33 发表
我早就预言了,我比巴菲特神吧,:lol


以后买什么股票私下里告诉我吧emo_38E
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发表于 2008-10-27 14:43 | 显示全部楼层
原帖由 木子润发 于 2008-10-27 14:41 发表


坏滴emo_4AD
呵呵,即使不是我,也被别人抢了去阿
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发表于 2008-10-27 14:44 | 显示全部楼层
他是从我手里抢去的
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 楼主| 发表于 2008-10-27 14:44 | 显示全部楼层
原帖由 caique 于 2008-10-27 11:20 发表
楼主辛苦了!好贴顶一个。
转塘板块很少看到有人关注。


谢谢:)
住杭网弄头条了,以住杭网的影响力,这下转塘板块出风头了,呵呵,转塘的开发商要感谢我。
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发表于 2008-10-27 14:45 | 显示全部楼层
原帖由 木子润发 于 2008-10-27 14:40 发表


现在来揭晓下为什么岭上敢降价。

        我在22楼详细列出了岭上去年三次开盘的成交情况,分别是5套(2007年9月23日)、87套(2007年10月22日)、26套(2007年12月27日)

        我当时已经分析了,第二 ...
不对啊,像腹地连成国际,从8000降到7000多也没降多少啊,但还是有很多人起哄啊,去闹的很凶,最近闹的最凶的就是连成国际
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发表于 2008-10-27 14:48 | 显示全部楼层
关键他们预期会有更大的跌幅,所以才闹
原帖由 今天我不来 于 2008-10-27 14:45 发表
不对啊,像腹地连成国际,从8000降到7000多也没降多少啊,但还是有很多人起哄啊,去闹的很凶,最近闹的最凶的就是连成国际
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发表于 2008-10-27 14:56 | 显示全部楼层
那岭上业主不可能一点动静也没有啊,赞成有什么办法或者说经验应该给其他想降价又不敢怕老业主闹的KFS分享一下,这样子么,房价也下来量么也放出了僵局么也打开了
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 楼主| 发表于 2008-10-27 15:05 | 显示全部楼层
原帖由 过来我咬咬 于 2008-10-27 10:48 发表


1.没有定位何来高价低价,LV比路边摊的优势不在于材质设计,在于营销的定位,公元沐桥人家没有买了地的时候就叫公元沐桥,是靠前期定位下后期的整合推广,至少现在我们认为它卖贵是应该的。换而言之,若果郎君叫 ...


    阁下犯了一个最基本的错误,在地产行业,没有所谓的LV和路摊包的区别,也没有劳斯莱斯和丰田之别。星河湾是定位为中国地产业的劳斯莱斯的,但事实上广州星河湾也就1万多块钱,比万科的“丰田”贵不了一点点。这个世界上,没有一个人会因为某个楼盘的名字叫“星河湾”,所以支付10倍于万科“丰田”的价格。反之,万科即使定位“丰田”,大家还是会掏劳斯莱斯的钱去买“十七英里”。

    在汽车行业,在服装行业,在大部分零售品行业,都会有奢侈品和大众货之别,但在地产行业是不可能有的,因为你在全世界找不出一个案例。

    某个楼盘价格卖得很高,一定是因为它的位置很好,占有的资源很好,房子造得很好,服务很好,绝对不是因为它叫星河湾,或叫绿城,或叫朗郡。

    在地产行业,品牌的溢价当然也有,但其实很低,绿城、万科的房子都可以比同类楼盘多卖一两千块钱,仅此而已。

    对了,你说到悦府,悦府28000的价格应该还是比较理性的。如果真的像开发商说的,悦府的精装修6000的话,实际上悦府也就22000,这是什么概念的,22000的价格跟金基哓庐差不多,但要知道,悦府可是万象城的配套,是华润联手新鸿基两大巨头的作品,楼下就是地铁出口,配套还有超五星级酒店和写字楼,整个楼盘是非常高端的城市综合体。

[ 本帖最后由 木子润发 于 2008-10-27 15:23 编辑 ]
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发表于 2008-10-27 15:23 | 显示全部楼层
岭上之前的客户为什么不搞事——因为他们之前卖的房子是送车位和空调的,现在的没得送了,直接降价的,所以他们的老业主也没法搞事了,哎!消费者永远是弱者,被卖家牵着鼻子走!!

[ 本帖最后由 旷野之声 于 2008-10-27 15:24 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-10-27 15:29 | 显示全部楼层
原帖由 zhangzw 于 2008-10-27 14:34 发表
我朋友下单了,54W 88方


岭上还是聪明的,毕竟是非常时期啊,卖掉房子才是硬道理
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 楼主| 发表于 2008-10-27 15:41 | 显示全部楼层
原帖由 今天我不来 于 2008-10-27 14:45 发表
不对啊,像腹地连成国际,从8000降到7000多也没降多少啊,但还是有很多人起哄啊,去闹的很凶,最近闹的最凶的就是连成国际


连城国际降的远远比岭上多的,我算了一下,扣掉位置,岭上的降价幅度(针对二期业主而言)不到10%,但连城国际超过20%,而且连城国际的业主多多了
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发表于 2008-10-27 16:02 | 显示全部楼层
原帖由 木子润发 于 2008-10-27 15:05 发表


    阁下犯了一个最基本的错误,在地产行业,没有所谓的LV和路摊包的区别,也没有劳斯莱斯和丰田之别。星河湾是定位为中国地产业的劳斯莱斯的,但事实上广州星河湾也就1万多块钱,比万科的“丰田”贵不了一点点。 ...

1我就不说了,你菲要说不是定位的问题是产品不身就随你
2.你忘了自己的论点,“大户型的难卖”,悦府不是大户型?
3.还是回到了原点了
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