-

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

楼主: kilolight

[评楼] 总价50~75万城西郊3房,我的选房原则与三墩闲林余杭看盘分析

[复制链接]
发表于 2009-3-11 18:59 | 显示全部楼层
再来点科普知道把,当是饭后甜点
顺便介绍下常用的销售手法(托盘法)
   宣传途径:首先开发商会对楼盘的户型,套数,编号等做个统计,对周边环境做个了解,对项目的有利条件(以后要大力宣讲)和不利条件(尽量回避或掩盖,不让购买者知道最好),然后通过媒体(报纸 广播 网络 房交会)等各种渠道进行宣传,同时收集所有意象客户的电话及其他信息(越多越详细越好,如意象购买面积及单价,购买原因等),开发商将上述收集到的信息汇总后就对意向客户有了整体的了解,但客户之间并没什么联系,当开发商觉得意向客户已经积累到一定数量开盘不会冷场或者对开盘很有利的时候就会短信或电话宣布开盘信息,叫员工家属作托造成很热闹很火暴的场面也是必修功课,反正那些来买房的彼此又不熟悉不知道其他人是真的还是假的。

  介绍会上的房托:开发商要求本公司的员工带上家属全到介绍会来充人数,现在没有一家开发商不这样做,所以介绍会上至少有40-50人是开发商的员工及家属,以为关注这个楼盘的人很多的就想错了,而且就连抽奖和中奖也大多由托内定,所以介绍会上看到的人山人海没有一个是真实的,全是虚假的幻象;
  请来的托:请来一些所谓的专家教授老师什么的来摇旗呐喊,忽悠大家掏钱买房,比如邀请来的专家;
   短信和定金托:通常开发商会先选房号,先是晚上发短信给客户要求对方明天上午来(不给对方多的考虑时间,好趁乱摸鱼),而且要交定金(正常的1-2万,交定金不买房就不退,以此来胁迫客户),居然有开发商要求5万的定金,一方面急需资金,另一方面提高定金以加大胁迫力度,通常要5万定金的理也不用理,这都是卖不掉的可怜盘;
   选房号的托:选房号的时候开发商会让员工家属也来选号做出要来买的人很多再不买就没有了的假象,同时销售员也会一再告诉客户现在销售很好只剩几套了之类的话,以制造紧张恐慌的气氛胁迫客户下单,当然了,有经验的客户也可以在一分钟内看出哪些是托,哪些是假话,但90%的客户都看不出来 ;
    预定之托:现在每家开发商都会在透明网上做假预定(比如金基的小梅梅事件),做出销售火暴再不来购买就没有了的假象(员工或家属假预定),所以透明网上的预定量根本不用看的(没一家是真的),只有开盘30天后的透明网上的正式成交量才可以作为参考数据。现在每天的一手房的销售量只有透明网上的新闻栏目上写的每天成交量是真的,其他各途径的消息全是假的,正常情况下杭州的市场每天一手房住宅成交应在100套以上才算正常,如果只有30-50套天的话,那说明成交还是很冷清的。现在社会上各种消息层出不穷,真的消息好少,哎,没劲哦。
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-11 20:26 | 显示全部楼层
:lol ,晚上人不多嘛
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-11 22:21 | 显示全部楼层
原帖由 andyandyzhj 于 2009-3-11 18:52 发表
:lol 又见到老朋友了,偶也来点新酒老酒
未来各时段的推测(为推测,会有误差)

2月,新年,大家忙着过年不买房,市场冷淡;
3月,南京和上海开始出现小范围的试探性降价(9-8折),当地市场略有回暖,但后续 ...

说得像模像样,还是有可能发生!顶一下!
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-11 22:38 | 显示全部楼层
:):):)
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-12 09:58 | 显示全部楼层
:emo184_
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-12 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 kilolight 于 2009-3-5 23:26 发表



天阳有污染那就不能考虑了,不能自己往火坑里跳啊,不过还是想实地去考察下

我是觉得总体白马还不如金溪,反正都是期房,它的3房都要120左右面积,总价贵不少


整个三敦都有污染,亲亲那边更加厉害。嘿嘿 楼主最好买安吉去
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-13 18:25 | 显示全部楼层
原帖由 yuyisolo 于 2009-3-12 10:24 发表


整个三敦都有污染,亲亲那边更加厉害。嘿嘿 楼主最好买安吉去


买安吉去?那也不用那么远吧! 余杭西部山区多的是!
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-13 20:14 | 显示全部楼层
好贴,顶
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-14 22:29 | 显示全部楼层

他乡遇知音,刚需的可不是一般的像:

   我咋就这么迟看老兄你的贴呢,我看过的楼盘几乎与你的一模一样,就多了个盛世家园.
   本人现在已转攻西湖区的二手房了,昨晚去看了金都花园2/1/1/1,69方/78万,今天下午想订,结果已被他人签了,不知是真是假.
   下午去看看了亚洲城,2/1/1/1,63方/75万,楼层低点二楼,不太照的着太阳,卫生间长条型,太大太浪费.
   明天继续,有什么信息再交流一下.
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-14 22:34 | 显示全部楼层

真是感觉回到06.07年

月底房子到期,要重新找房住了,看来半月内想订好哪套房估计是要被人宰的血淋淋的了,要不赌一把,现金为王,下半年再说,这市场被二房市场顶的太闹哄哄,都TMD开始抢房了,真是感觉回到06.07年.
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2009-3-14 22:38 | 显示全部楼层
原帖由 免免 于 2009-3-14 22:34 发表
月底房子到期,要重新找房住了,看来半月内想订好哪套房估计是要被人宰的血淋淋的了,要不赌一把,现金为王,下半年再说,这市场被二房市场顶的太闹哄哄,都TMD开始抢房了,真是感觉回到06.07年.


现在二手房市场貌似确实比较热

不过如果期房成交量上不来房价还是会跌


看二手房对的,但是给自己限定半个月会把自己逼得一不小心就套牢
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2009-3-14 22:39 | 显示全部楼层
今天去看了三墩颐景园
其实平时几乎是天天从它家旁边经过
只是之前一直情定亲亲家园,而且它家的外面看着没有特别的吸引力,一直也没有进去深入研究下
看到有排屋,貌似应该还有点档次的楼盘
回贴里有人推荐它,网上查到价格也便宜些,就约了中介mm去看看了
小区环境做的一般,中央景观区域还是有些树木花草,在地面上看着还凑合,爬到楼上往下看会觉得稀拉了点,其他地方就比较惨
看的3套房子,一套常规平层,110方才做了2房,而且房间也没觉得大,公摊太大,价格还贼贵,总价90万
另外两套一个是75平米的2房loft,厅和厨房在一块,厅基本上只能是个餐厅
一个是跃层135平米,厕所在厨房里
户型上还有其他的问题,这设计,一句话,开发商脑袋被门夹了
还有那窗、门的用料。。。才交房2年,门把手锈迹斑斑,窗框坏的利害
不说了,反正我不考虑它了
我对品质是有点要求,我的要求是最低不要低过拆迁安置房的同仁家园的品质
这个要求很高吗
建议,三墩颐景园的房子,如果单价不比亲亲家园第四期单价便宜超过2000块,就不要考虑了
米少,还有其他品质过得去的盘好选的

看过棕榈湾的照片感觉还不错,下一个还是去看它吧
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-14 23:00 | 显示全部楼层

补充一下

圆乡名筑的对面是碧景园,我一朋友的二朋友07年4K多还是5K买进,两位哥都已装修好并婚了,一朋友妻在城站附近上班,天天迟到,并吵着不想干了.另一朋友装好,现想拎出来卖,主要原因猜他是路远一车不够用想卖吧!最看好的一手房的户型就是92方/三房的圆乡名筑了,我那朋友就等着他降价到5K多出手,也不知可能不可能,是的话,我也买了,大不了再每天坐311进城到蒋村公交总站,再换乘了.
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-14 23:47 | 显示全部楼层
原帖由 kilolight 于 2009-3-14 22:39 发表
今天去看了三墩颐景园
其实平时几乎是天天从它家旁边经过
只是之前一直情定亲亲家园,而且它家的外面看着没有特别的吸引力,一直也没有进去深入研究下
看到有排屋,貌似应该还有点档次的楼盘
回贴里有人推荐它, ...

喜欢看LZ的深入细致的看房经历描述,  棕榈湾是不是在勾运路上, 莫干山路上看得见,属余杭肯定是确实无疑,  再过去是农夫产品交易中心! 棕榈湾旁边有一大片多层,看起来还不错,不知是什么小区?
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-15 20:41 | 显示全部楼层
今天什么收获啊
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2009-3-16 11:34 | 显示全部楼层
原帖由 免免 于 2009-3-15 20:41 发表
今天什么收获啊


昨天看的天阳棕榈湾还没写完
先提前来点剧透:总的感觉挺好,楼盘素质不错,就是地段差点,所以相对来说价格高了点
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-16 12:02 | 显示全部楼层
要不来看看兰韵天城?
回复

使用道具 举报

发表于 2009-3-16 12:24 | 显示全部楼层
建议去看看盛世嘉园,里面环境不错,绝对超过亲亲,入住率也不低(目前在装修的越来越多,而且都是年轻人),离古荡的距离也不远(开车10分钟左右)。户型不错,看你的要求这个应该适合你,特别是顶楼带阁楼的(88方有四室二厅,还有露台),不要太舒服哦.http://zzhzbbs.zjol.com.cn/frame.php?frameon=yes&referer=http%3A//zzhzbbs.zjol.com.cn/forumdisplay.php%3Ffid%3D201是业主论坛.

[ 本帖最后由 lbbmao 于 2009-3-16 12:32 编辑 ]
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2009-3-16 12:32 | 显示全部楼层
原帖由 hdyjs 于 2009-3-16 12:02 发表
要不来看看兰韵天城?


经常路过,感觉做得不怎样
也想过这个要不进去看看,貌似单价总价都比较高
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2009-3-16 12:33 | 显示全部楼层
原帖由 lbbmao 于 2009-3-16 12:24 发表
建议去看看盛世嘉园,里面环境不错,绝对超过亲亲,入住率也不低(目前在装修的越来越多,而且都是年轻人),离古荡的距离也不远(开车10分钟左右)。户型不错,看你的要求这个应该适合你,特别是顶楼带阁楼的(88方有四室二 ...


谢谢,上次看漏了很可惜,我在上网先研究下价格性价比是否在可接受范围,有的话就去看
比如,你推荐的这个户型,总价多少?
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

未科航拍
朗云
古玉兰开花
钱塘新项目
锦尚和品府
钱塘高铁站
未科中轴线
临平新城
钱江世纪城
万科大溪谷西
和平广场概念
良渚城建
临平二环
大马弄
南苑街道
临平
杭州大厦
奥体
杭州天际线
西门市集
良渚文化走廊
欢肆效果图
墨尔本高楼
勾庄
临平体育馆
奥体世纪城
江南科技城
馥香园航拍
金沙湖航拍
城北万象城
科创趣城
杭州西站
运河
和平里
杭州南站
浙金地块
武林新核心3
武林新核心2
武林新核心1
浦东御桥湾
绿城潮听明月
未科湿地开发
金色钱塘
文教、申花
世纪城地标
滨江棠前嘉座
钱塘江大潮
苏杭城际铁路
春和云境
未科3兄弟亮灯率
沪乍杭铁路
晚上10点的仓前
东湖公园
今年预计交付的新房
良渚社区卫生服务中心
钱江世纪城主场
这里运河桥造好了
南星桥板块探访
衢州老家绿城房子交付
奇葩户型
4月25日拍卖地块一览表
春和云境
运河二通道
长城创意园开始拆了
这一套房子亏本了
湘湖太古里商业项目规划
湿地河港之上的未科
15号线精确站点公布
杭州二手房库存排名
又一楼盘被曝停工
运河湾TOD
奥体亚运村近照一波
富力地产亏损 157亿
世纪城春季夜景
极氪挂牌了
几块铁架子卖270万
小河油库住宅方案公示
乔司地铁站地块商改住

小黑屋|手机版|电脑版| ( B2-20080242 )

GMT+8, 2024-3-29 14:08 , Processed in 0.042796 second(s), 16 queries , Gzip On, Redis On.

Powered by Discuz! X3.4 Licensed

© 2001-2023 Discuz! Team.