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业主联合会的一些设想

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发表于 2010-2-4 01:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 一壶 于 2010-2-4 01:30 编辑

我大概参加筹建过4个小区,8次业主大会工作。其中的酸甜苦辣都尝过,可以说,遇到过大部分问题,犯过大部分错误。因此也知道小区业主组织建设的核心问题,以及一般情况的应对处理。

做一个各个小区业主联谊途径,也是一直来有的想法。最近小区内部发生纠纷,客观上再度刺激了我建立一个小区联谊架构的想法。同时,通过最近的活动,结识了一些小区比较有想法的业主,比如国信嘉园的“民主是个好东西”,还有其他小区的一些业主。也有人一起做这个架构。于是,我请口水专门做了这个版块。
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 楼主| 发表于 2010-2-4 01:20 | 显示全部楼层
我设想这个版块的主要功能是研讨小区业主面临的共性问题。包括业主组织架构,物业关系,业主关系,一些法规文件分享,还可以共同对一些物业公司进行评价,选择等。

目前最主要的事情,就是小区业主组织架构的探讨,原来流行的方式就是业主大会+业委会。而业主大会只有全体会议方式,那是很难开的会议,于是代表业主权力机构的业主大会被架空,业委会只是一个执行机构。这样的结果,业委会办正事很困难,因为没有经过业主大会批准,没有法律依据。而要干坏事比较容易,盖章出去了,业主也管不了。

从开始组建的时候,业主不认识,往往被开发商、物业控制业委会,等业委会做出伤害业主利益的事情,矛盾激化了,业主才动员起来,业主自发动员,和被收买的业委会对抗,很困难,需要付出大量代价,业主要发现自己很多利益牺牲了,才会出面为自己利益行动,这时候,业主利益损失已经很大,许多保修期也过了。

所以,这个版块也想把业主代表大会的方式,作为一个经验,大家探讨。
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 楼主| 发表于 2010-2-4 01:22 | 显示全部楼层
这里版块希望讨论一些专门问题,当然也希望大家轻松的交流。先慢慢交流,等有一定具体问题了,我们再继续做深入的活动。
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发表于 2010-2-4 02:25 | 显示全部楼层
业主大会+业委会的运行模式应该是正确的,增加设立业主代表大会是使原来的模式得到充分优化、完善。这和人民代表大会一个道理,全国人民一起开会行不通,那只有通过民主选出人民代表去参加会议,由他们来代表全民的意志。
业主大会+业主代表大会+业委会,附设监事会成员若干名。业主大会视情况数年或更长时间召开一次,业主代表大会决策重大的事项,业委会执行业主代表大会的决议,或聘请专业的成员负责日常工作。
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发表于 2010-2-4 08:23 | 显示全部楼层
emo_F1E
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发表于 2010-2-4 09:51 | 显示全部楼层
  国信嘉园的楼道长制度即是“业主代表大会”的稚形。楼道长的开始形式与组成方法:多层建筑每单元一名,高层每单元可两名,别墅与花园洋房分管辖区域,总参与人数可达小区总户数的百分之五左右。楼道长起着上传下达,协助业委会工作,代表本楼道业主参与小区重大事宜讨论、决策的作用。楼道长的人员组成由业主推荐、自荐与邀请等方法完成。这种方式很好,相对凡事仅业委会几个人决策要民主的多,更具代表性;相对业主大会难以召开则更具可操作性。

  但是,国信嘉园的模式仍有待不断完善与改进。首先,要将这个制度写进业主大会的规则中去,并得到全体业主认可。其次,要规定一个例会制度,要使参与人逐渐明白自己的责任。就目前情况看,召开了几次楼道长会议,参与的人总是一半都不到,这便起不到什么作用了。
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发表于 2010-2-4 21:43 | 显示全部楼层
国信嘉园在业主委员会的带领下,跋山涉水,小区治理方面积累了相当的经验。嘉园在比较早的时候即选举了楼道长,我以为楼道长其实应该称业主代表更加合适,但是从目前的实践来看,楼道长形同虚设,因此要想使我们的楼道长充分发挥功能,使楼道长真正成为业主的代言人,为小区建设建言献策,还需要付出很大的精力,包括太阳说的要将制度写进业主大会的规则。其次,要制定例会制度。
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 楼主| 发表于 2010-2-4 22:51 | 显示全部楼层
我再简单的把我认为现在最理想的业主组织方式谈谈:

业主大会(代表大会为常设机构)+业委会(行政机构)+秘书(文官)

业主大会为业主最高权力机构,代表大会作为常设机构,主要管理审批业委会报告,同时在代表大会中形成议案,表决后交业委会执行。

业委会作为执行机构,类似政府功能,作为行政机关。在小区中,必须受业主大会约束,受托管理,主要任务是执行,和制定技术方案,报业主大会批准后执行。

秘书主要是做具体事务性工作,秘书应该领薪水。他们主要操作事务性工作。这样好处是,一可以找到人,业委会委员为业余时间,自愿工作,不可能全部时间都为小区工作;二是大量事务性工作非常繁杂,需要专人处理;三是秘书只是执行人,执行业委会统一后的命令,不存在个人观点。避免因为委员个人观点不同,在执行中身份倾向带来的纠纷。
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 楼主| 发表于 2010-2-4 22:53 | 显示全部楼层
本帖最后由 一壶 于 2010-2-4 23:33 编辑
国信嘉园在业主委员会的带领下,跋山涉水,小区治理方面积累了相当的经验。嘉园在比较早的时候即选举了楼道长,我以为楼道长其实应该称业主代表更加合适,但是从目前的实践来看,楼道长形同虚设,因此要想使我们的楼 ...
云溪春早 发表于 2010-2-4 21:43


建议:修改业主大会议事规则,明确设立业主代表大会的投票权。作为楼道长的升级版。

业主代表随时以单元等为单位,随时可以改选,一半业主就可以改选楼主业主代表。

代表主要是投票,日常事务不能要求他们随时参与。
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发表于 2010-2-5 08:40 | 显示全部楼层
学习
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发表于 2010-2-5 14:48 | 显示全部楼层
分析非常好。支持!

目前我们小区面临业委会在任期将满之际拒不召开业主大会进行业委会改选,请指点!
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 楼主| 发表于 2010-2-5 15:01 | 显示全部楼层
你发个帖子介绍情况,大家共同分析。
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发表于 2010-2-5 16:10 | 显示全部楼层
本帖最后由 风沙76 于 2010-2-5 16:11 编辑

我想想怎么写这件事情。
有些事情很奇怪,本来可以很民主的小区事宜,到了社区/业委会往往就只剩下集中了。搞个业委会换届,还需要社区来指定筹备组人员,业主推荐的业主代表基本还进不了筹备组。
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发表于 2010-2-5 18:17 | 显示全部楼层
本帖最后由 民主是个好东西 于 2010-2-5 18:24 编辑

13# 风沙76


建设部的规定
  第四十七条 业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
  第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

    第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作

根据这个规定,换届应该是前一届业委会的事,如果其不作为的话,那应该由居委会(即现在的社区)组织换届。至于社区怎么组织,是否按照首次业主大会的方法成立筹备组,好像没有具体的规定。我个人认为在这种情况下,社区应该成立筹备组。但筹备组的业主代表应该由业主推荐,见我前面的帖子。
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发表于 2010-2-5 19:14 | 显示全部楼层
我想想怎么写这件事情。
有些事情很奇怪,本来可以很民主的小区事宜,到了社区/业委会往往就只剩下集中了。搞个业委会换届,还需要社区来指定筹备组人员,业主推荐的业主代表基本还进不了筹备组。
风沙76 发表于 2010-2-5 16:10
个人管见:业主的事情当然业主说了算,大部分业主推荐的业主应当进入筹备组,否则就是正常的民主选举有被操控的嫌疑,可以向上级部门举报。
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 楼主| 发表于 2010-2-12 14:17 | 显示全部楼层
南都德加的李味琦主任,为小区管理做了许多尝试,他个人奉献也很多。

将来,我们会请各个小区的人都来参加。
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发表于 2010-2-26 21:22 | 显示全部楼层
学习!对以后我们小区的业委会一定有帮助
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发表于 2010-3-3 12:58 | 显示全部楼层
19# hzkonig 这次小区业委会会议有幸我和老成也参加了,很多好的发展思路在会议中听到.从目前来说.业主的保护意识不段在提高.选出业主代表的目的.是让业委会的决策更倾向于反映广大业主的利益.也间接的分担了业委会的压力.但从实际操作来讲.业主代表的会议参加人员能否达到百分之70以上.一直是个问题,本身小区的事务也是个凭热心,爱心的义工工作,实际上也是要花费很多精力和时间的.所花费的不亚于一份正式工作.所以民主的选举业主代表的这一工作是当前业委会迫不急待要做的事.从为小区维权近5年的时间来看,业主代表在维权道路上的作用一直很大.既使业委会成立了.还是应该尽快选出业主代表来继续维护小区的稳定发展.
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 楼主| 发表于 2010-3-3 14:11 | 显示全部楼层
代表大会制度如何建立,我们是否可以讨论出一个共用的文本,然后每家小区根据自己情况作适当调整。
这样的文本会比较好,大家也比较省力。
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 楼主| 发表于 2010-3-3 14:24 | 显示全部楼层
论坛只是一个交流环境,各位业委会领导可以直接沟通。有什么事情需要跑腿的,叫我。
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