郡原是什么？——19日郡原地产总裁张法荣演讲实录

joyoning

    非常感谢各位来宾、各位朋友能够来到郡原·相江公寓的产品说明会。在目前的市场形势下，购房是一种非常正确的选择，不仅要熟悉这个产品，而且要知道这个产品背后的企业，这也是非常正常的信息。所以我想把郡原地产到底是什么样的公司给大家做一个简单的介绍。

　　在我们自己的概念当中，郡原地产是一个专业的地产公司，是一个能够做一点好东西的公司，是一个负责任的公司。说郡原地产是一个专业的地产公司，因为我们拥有一支专业的、稳定的、长期合作的管理团队。我们是以专业的态度、专心致志只做一件事，我们只做房地产，不做别的行当。我们从一开始做房地产到现在，我们已经做了18年，我们没有卖过地，只有买进地，不管是大小，不管形势是好坏，我们一定咬着牙把东西做好、做稳。说我们是一个专业的团队，我要稍微介绍一下我们董事长，他是杭大历史系77届的学生，毕业以后做过很多行业，他从1992年开始做房地产是杭州第一批真正做商品房开发的，也是中国第一批真正做商品房开发的专业人士。他一手创办了南都房产，直到2003年10月离开南都，我们创立郡原地产。我的简历就更简单一点，我在学校读书，87年毕业留校教书，1992年创立了杭州大学房产研究所，93年创立了杭州大学房地产经营管理专业，从92年开始进行房地产研究，同时进行实践工作，1998年的时候在徐总的多次招盟下加入南都，所以我和他认识的时间超过18年，和他一起合作工作的时间超过12年。在我们的团队里面，一些主要的骨干的确大部分来自南都。所以我们希望在原有的基础上，我们做的更加专业、更加有品质。所以我们说有一个专业的团队，现在有330个员工，我们希望我们是一种专业的态度来从事我们的工作，所谓“专业的态度”我们自己把自己比喻成一个手工艺匠，手工艺匠就是敲敲打打，我们是享受做产品、做活的过程。

郡原地产在业内被认为是一家能够做一点好东西的公司，所以我想简单介绍一下我们做过的东西，我们已经开发完成了

杭州·公元大厦、杭州·九树公寓、杭州·一江春水（一、二、三期）

长沙·郡原广场、长沙·居里（一期）、长沙·宏梦卡通办公楼、长沙·美村望庄

正在开发的项目有杭州·郡原列岛花园、杭州·相江公寓、杭州·九润公寓、杭州·九衡公寓、杭州·一江春水

宁波·城市摩尔广场、长沙·居里、长沙·美村燕园、长沙·美村商业街、沈阳·美村境界、博鳌·长滩雨林、北京·通州商务园、成都·味江城。

红杉

应该搞个郡原会啊

红杉

这个照片拍的不错

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公元大厦是一个写字楼，是06年6月30号交付的，我们希望在这个位置做一个很纯粹的写字楼，是一个经得起时间考验的写字楼，所以我们请了德国的GMP做这个项目的规划设计、建筑设计、室内设计、景观设计和灯光设计，而且也按照国际的惯例请了GMP来做设计的监理，设计的监理保证几个事情，第一个事情德国人要求每一个工人在线上做的每一个活都要有图纸，而且都要GMP签过字的图纸，这点我们做到了。第二个现场都要亲自去检查。第三个工作是GMP在现场每一个礼拜来四天检查，前三天给我们检查，到第四天给我们开会，先给我们表扬做得好的部分，再提出批评做的不对的部分，所以每个施工的步骤都是严格按照它的要求来做，不对就修改。第四一个现场碰到任何问题当场解决或者请德国一个更有专业背景的设计师来解决，所以这个项目GMP做过以后，他认为是在中国做过20多个项目当中最满意的项目，因为我们是严格按照他们要求去做的，欢迎大家去看公元大厦，尽管这个项目交付已经有四年，但是品质非常好。

有很多同行来看公元大厦，老问我两个问题，一个是公元大厦四周都是临路，为什么不做商业，因为商业是最赚钱的，你为什么把最赚钱的那部分不做了，我们没有做商业的，是做空廊14.5米，没有任何实用的价值，为什么？因为我们想做一个很纯粹的写字楼，来保证它的品质，因为我们知道有所舍才有所得，要舍得。

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还有一个很多人问我们，为什么公元大厦的南楼怪怪的，是一个平行四边形，德国人最讲究内部功能的合理性，做了平行四边形以后，内部的使用就打折，施工难度要加大，建造的成本要加大，为什么做平行四边形，这是德国人死活要求的，为什么呢，他认为一个建筑只是城市的一部分，它必须跟这个城市相吻合，他认为南面这个路必须跟南面的求是路是相平行的，如果跟这个路不平行，你去做个长方形的话，这个建筑跟城市道路之间会产生一个夹角。

还有一个公元大厦没有任何围墙，大家都可以进出，但是通过保安来加强安全保卫工作，在公元大厦的内庭院里面是没有躺椅的，德国认为，不管是德国人还是中国人，只要有躺椅人就会在里面睡觉，所以在公元大厦没有躺椅，有方凳，你可以坐，可以躺下来，设计是可以改变人的行为的。
　
公元大厦在卖的时候我们在合同里面有两条是非常严格的，到现在交付四年还在坚持。第一条不得叫外卖，我相信在杭州卖写字楼，写字楼一般不大提这个要求的，我们是唯一一家坚持这个要求，就是你不可以在办公室里吃东西，当你在电梯里面能够闻到菜的味道的时候，这个写字楼的档次就没有了，所以我们做了两个很大的餐厅，有员工餐厅和行政餐厅，提供早餐、中餐和晚餐，还有一个咖啡厅，可以喝咖啡，可以吃西点，但是不可以在办公室里吃饭，我们不希望在电梯里面闻到菜的味道。

还有一点是非常严格的，就是你的标牌，公元大厦四个字很难找到，我们做了很小很小的四个字，我们在大楼的下面写了很小的四个字，一个公司你买了一层楼也好，买了两层楼也好，你的标牌在哪里我们都做了非常严格的规定，为什么这么做，我们开发商不是把楼卖掉就完了，把钱赚到就完了，希望这个楼后面有一个很好的品质的维护，靠物管公司来维护，靠每个业主来维护，我们会有一个约定，空中花园不是任何个人的，是属于大家的，不能把空中花园作为私人使用，这是要约定掉的。

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九树，九树是一个很小的项目，在杭州这个圈子里面知道的人不多，但是这个项目在房地产开发界，在设计界在国内和国外它的影响很大。可以这么讲我们在后面的接待过程当中，每天在接待的人70%来自同行。香港的四大开发商每家都来过，新鸿基来看过八遍，因为它不相信国内有这个购买力，它不相信国内有这个鉴赏能力，因为它不相信国内有这个建造的能力。因为它是在一个山谷里面，造了12栋五层楼的房子，一层一户人家，一户人家平均面积400方，卖给谁呢，卖给住过别墅的人或天生不喜欢别墅的人。所以我们请谁来做设计呢，我们请了英国一个伟大的设计师叫戴维·奇普菲尔德，以前请他做过良渚博物馆，他做的非常简约，我们请他来做。他来了以后，有两个理念跟我们是一样的，这是当初原始地的状态，他告诉我们，山是先来者，山上的树是先来者，竹子是先来者，所以这个东西不能碰。第二他认为在这个山谷里面房子不能超过五层，房子要比树低，屋顶要全部种上草，在山谷里面看不见房子，任何一个树都是对这个房子的破坏，所以在山的外面包上一个木头的隔山，他要的是一个很大很大的客厅，一个很大很大客厅的窗，外面紧贴着就是树、原始的森林。可以看到这个木隔栅可以关起来也可以打开，这是房子外圈360可以走通的回廊，这是厨房，这是卫生间，卫生间里面有一个洗脸盆，这个洗脸盆长3米，宽62公分，厚15公分，是整块天然石材，在数控中心加工，切割出两个洗脸盆出来，所以已经不再是一个标准产品，是一个非标产品，是一个时尚品。

　　但是我觉得九树现在回过去看给我印象最深是什么的，我很喜欢带我的朋友去看九树，尤其是下雨的时候，慢慢的走，九树这个设计师最厉害是什么的，你从跨进这个小区的大门开始，你慢慢往里走浮躁的心慢慢就没有了，心会静下来，越来越静，这是一点。还有一点我们做这个项目的时候，没有砍一棵竹子和树，我给施工单位说，你搭脚手架的时候，要碰到树的时候，你只能拆脚手架，不能动树，所以树都是原始的状态。

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郡原列岛花园是在青山湖临安，从这个地方开车过去40分钟，这是临安的青山湖，我们地在湖的正中间，就是插入到湖中间的地方，绿城的西子玫瑰园在这边，它像一个手，像一双大手，我们在这边，我们是一群小岛，最外边的叫相思岛，然后是龙头岛，我们称为大岛，再是桃花岛，我们称为里岛，然后是半岛和本岛，所以我们叫郡原列岛花园，我们要求所有的参与人员每天爬山，爬到晚上做梦的时候，哪一脚深，哪一脚浅就清楚了。这是一个大山、大水、大树的环境，我们要求把这些树尽量的保留下来，所以我们请美国SWA来做总规，请了美国的A+K和道林来做建筑，请了美国的NICOLAY来做景观设计。

　　但这个项目我要稍微讲一下，原来有宾馆的地方造的比较密，大树的地方我们造的很稀的，这三个岛政府本来的规划是要做酒店的，这是我们一期正在造的房子，在政府原来的规划里面，在这个大岛上面有一个一百米的高层，总共4万方，下面一万方是酒店，上面三万方是70年产权的住宅，当初拿这个项目可以做一百米的建筑，上面有很多的住宅，360度可以做看山景，非常的兴奋，所以请美国人做规划，请了香港的大师、英国的大师、德国的大师来做设计，结果他们做完了以后告诉我们不能做，这是美国人做的规划一百米高的东西，但是后来他们告诉我，这样做一百米高是不可以的，在这个山水环境里面是不相吻合的，跟周围的山水是有压迫的，除非是横过来放，除非做成水天一色，除非做成一朵云，后来做了一个“树梢上面的云朵”，把房子从上面提起来，在上面做一个云朵，横过来放了，我们这个方案做了反复的论证，结构论证，他希望外墙是做两层玻璃，外面的玻璃可以印上天上的云，所以你从远处看过去几乎看不到，后来这个设计师又跟我们讲，说这个方案还是不行，不可以造，后来他跟我们董事长讲，他说也许你可以赚很多钱，也许你造完以后可能不敢面对它，所以他建议你不要造了，后来我们跟政府汇报，说上面的住宅不造了，政府说你的钱付了，我们不退的，最后我们做了一个五层楼的房子，层层退台，退台上再种上树，原来是一个小山头，现在层层造上树以后还是一个小山头，所以我们跟政府汇报说，原来是一个小山头，现在造了房子以后还是一个小山头，跟山水的尺度吻合了，最后做了一个8千多方的精品酒店，所以最后在这个相思岛上面只做了三间小房间，做了三间SPA，在这个小岛上面做了地面8千方的精品酒店，把上面全部放掉了。德国的设计师、英国的设计师、香港的设计师都说不能造，所以我们就放弃3万方不造了。

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    我们在相江公寓的边上还有一个楼盘，在九堡的北面，叫九润公寓，因为这个地的南北向是这样的，所以我们做了四个围合，这个房子也是以小户型为主，但是你从外面看，你是看不出是小户型的。因为我们需要这个建筑是有质感的，是有品质感的，是有韵律的。这个房子在今年年底销售。

     我们在杭州的城北，在良渚还有一个项目叫九衡公寓，是有七栋房子组成的，我们这个房子卖给大学毕业工作六到八年，小俩口要结婚了，但是双方的父母都没有能力资助，完全靠自力更生，我们要问，你工作六到八年以后你有没有30万的存款，你有30万的存款就可以考虑九衡公寓，户型是小而精致实用的，周边有小学、幼儿园、菜场，未来有地铁，增值就算是额外收。这样你30万20万做首付，5万装修，5万买一辆车。


　　一江春水这个项目在建德，在新安江，有16万方，沿着江边有600米的江岸线，很漂亮，因为建德是一个冬暖夏凉的城市，很适合杭州退休以后到那边去过退休生活的，所以那个房子60% 是杭州人买的，这个房子一开始才卖3800，现在只卖到4800，但这个房子已经是建德最好的房子了，我们卖的时候是把一期所有建筑做完、景观做完、样板房做完，会所做完，游泳池开放才来卖，因为我们希望大家看到郡原能够提供什么样的东西。

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    在宁波有一个叫城市摩尔，因为大家知道宁波是一个带有人文色彩的城市，所以我们做了一个带有人文主义色彩的公寓。

    在长沙做了两个项目，第一个项目在郡原广场，是一个比较方正的地，因为长沙是一个比较讲究创新的城市，而且对南北朝向不是特别在意的城市，所以在这个地的四周放了四个房子，在地的中心做了一个银杏树阵，这个房子在长沙已经作为一个标志性项目了，在长沙还有一个项目叫居里，是为我们另外一个兄弟单位做动漫的办公楼，这个横过来的建筑，我们在边上做了一个居里，全部做好才拿来开放，开放三个月以后才正式卖，我们对自己的房子还是有强烈的自信心的，希望买一点好东西的人一定回来买，因为他去看人家的房子的时候是看不下去了，这个房子在长沙现在也算是一景。

　　在长沙还有一个比较大的项目叫美村，总的建筑面积有102.8万平方米，现在一期、二期、三期已经做完了，一期做的一个望庄，是一个4层楼的平层大户型，卖的价格也挺不错的，现在卖六千多，在长沙是很贵的，因为长沙平均房价很低的。第二期做的是燕园，做的是小户型的独栋别墅，因为在长沙大别墅是卖不掉的，小别墅会卖得很好，我们做的是小别墅，地面200-260方，再加上地下室有400方，这个项目现在在长沙引起轰动，因为的确这个房子很有吸引力，面积不大，总价不高，在沈阳有一个美村，这个项目有将近900亩地，我们做法也是一样的，先做的一期，我们把一期的规划做完，建筑做完，景观做完，样板房做完，全做完还没卖，我要求再整改，再追加两百万元种树，我认为树木还不够，这是已经做好了的，沈阳人看了都很喜欢，但是我们去看了，按照郡原的标准去看，做的还不够，所以我要求它再加钱、加树把东西做的更好一点。虽然这样的景观在北方认为已经做的很好很好了。

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    在海南有一个项目叫长滩雨林，地处博鳌，现在在建一个机场，国务院批了九个高尔夫球场在博鳌，现在又在建海口到三亚的高铁，明年就要通车，为什么国家那么重视博鳌，请大家一定要注意，博鳌不是海南的博鳌，博鳌是中国的博鳌，对中国来讲，他一定是要韬光养晦，但同时他一定要发出声音，我们中国的外交的声音、民间的声音要通过博鳌论坛来发，所以中央特别重视，我们这个项目就在博鳌镇，有400米的沙滩，这就是现场实景的沙滩，然后有一百多米宽的绿化带，这就是现场的绿化带、沙滩，我们在里面造房子，绿化带里面做了小户型高层，最小的55方，带装修，带家具，有55方，有70多方，有八九十方，因为博鳌特别适合退休以后去度假、养老，如果你有血管方面的毛病，有气管炎去南方特别适宜，里面有小别墅，150方，两个卧室带卫生间，一个客厅，一个餐厅，一个厨房，有一个院子，院子里面还有温泉，可以泡澡，那个项目我朋友去看了以后特别兴奋，我们公司内部也订了很多，因为的确是适合去度假，适合爸爸妈妈住在那边，因为博鳌一年12个月适合住九个月的，其中有三个月不大适合住人，因为那三个月海上的瘴气比较重一点。

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应该搞个郡原会啊
红杉 发表于 2010-6-22 15:11

应该会有哒~~~

joyoning

　

   在成都也有一个土地开发的项目，那个地是我现在最喜欢的地，因为是在成都的青城山的外山，坐西北朝东南，在这条河的北边是成都五大古镇之一的街子古镇，成都人是中国人当中最会享受生活的，他到了周末礼拜五下午三点一定是离开成都城，而且他认为开车30分钟太近，开车一小时以上才能把城甩到屁股后面去，我要忘掉这个城，到自然环境当中去，特别喜欢自然环境、青城山，我们请了美国SWA做的总规，我们做一个小镇，以村落为集聚，山保留下来，以水为灵魂，因为这个里面有很多的绿化，有很多树，成都有一团一团的树，叫做林盘，我们把林盘都保留下来，这是一个很有意思的项目。


　我们的设计合作伙伴主要是美国JERDE、美国RPVA、美国SWA、美国DAHLIN、美国ATTA+K、美国BAR、美国Hirsch Bedner、美国谢利尔·罗莉、美国PERIDIAN、美国NICOLAY、德国LML、新加坡华纳黄、香港许李严等。这么多年来跟几十个设计公司打交道，因为你们都知道，在中国一个设计院什么设计活都敢干的，在国外一个设计师一定是只敢做某一方面的东西，GMP只做公建，几乎不敢碰住宅，说我对住宅没经验，捷德只做商业，不做别的东西，对我们来讲我们要找到最好、最合适的设计单位来做。

最后我们认为郡原不仅是一家专业的公司，不仅是一家能够做一点好东西的公司，还是一个负责任的公司，这个负责任是几个方面。

一个方面比如说对这个城市负责任，所以你看我们公元大厦为什么做平行四边形就是对这个城市负责任，对这个自然环境负责任。比如说青山湖这个项目，我们不造高层，只造五层，这是对大自然负责任。

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还有一个我们销售人员老问我，相江公寓为什么不做左右错落的阳台？所有的项目都没有左右错落的阳台，两层挑高的阳台，我们讨论很多遍，但是我们坚决不做，为什么不做？因为我们希望我们的建筑是经得起时间的考验，你过了十年、十五年你回头来看，这个建筑还是值钱的，还是一个好建筑，你仔细地看，凡是做双层挑高阳台，左右错落的建筑都是张牙舞爪，都是对建筑的破坏，所以我们不做。

我们的飘窗外墙是平的，是飘在里面的，对一个建筑来讲，外立面还是很干净、统一的，我们一个结构性飘窗，只要是内行人一说就知道了，它的造价比凸出墙外的飘窗要贵多了，外立面是很有品质的。

我们销售人员问我，为什么不做夹层？等到交付以后，客户自己把这个夹层敲掉，可以多一点面积。我说人家做可以，我们肯定不做，你只要想一想，一个房造完了，最后每家进去后，我进家之后就把中间夹层的楼板敲掉，学过结构的人都知道，一个建筑是一个整体，当每家人家都去敲结构的时候，就在松动整个建筑体系，这个建筑的安全会出问题的，现在是看不出来的，以后是一定会出问题的，就像我一个朋友买了一个别墅，一定要去挖一个地下室，我说你干什么要去挖一个地下室，他说人家也挖了，我也挖了，我说你派什么用场，他说我要做一个酒窖，你本来就没有设计，你要去挖一个，不管怎么加固，上面的结构一定是受到破坏的，所以对我们来讲我们希望要懂得舍得，要放掉一些东西，放掉一些东西才能得到一些东西。

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因为我们跟我们员工反复讲一点，就是说过了十年，过了十五年，你还敢不敢摸着你的良心说，这个房子是你十五年以前做的？你敢不敢住在自己的小区里面？这是一个关键。我们是比较念旧的人，我和我们董事长都现在还住在十年前我们造的房子里面，我觉得很好，没什么不好。所以我们希望我们是一个诚信的公司，是一个负责任的公司，是一个对得起自己的公司，我希望我们的员工享受快乐。

我要把我们自己比作“农民”，为什么我们的LOGO是一个播种者，我们喜欢农民，我相信一个最朴素的道理，一份耕耘一份收获，一定是你很认真、很执着的投入以后，才会有产出。

所以在相江公寓上面，我们也一定会非常认真、非常执着的投入，相江公寓为什么现在造到12层了才开始卖？我希望买相江公寓的人，不光是来看我们的售楼部，不光要看我们的样板房，欢迎大家去看我们的现场，这两天我们忙一点，跟销售部讲了，后面空一点一定带客户到楼层上去看，你买三楼你看到什么，你买七楼八楼你看到什么，因为你到了八楼的时候前面的海景城在我们下面了，你去听汽车的噪音到底对你有什么影响，我们希望客户要去看房子，我们93年开始做房产的时候我们鼓励客户一套一套去看，因为房子是一个终身大事，所以你很认真去做选择，希望你选对房子，选对东西，我们很认真去做房子，我们把东西做出来，让自己满意，让你们满意，让我们过了15年之后再看这个房子还是满意。

谢谢大家。

烦了小太爷

说的很好，有自己的想法和理念
但是个人不是完全赞同

壹贴

看完了，挺不错的

qilijiang

为什么全是老外做的设计呢？自己人真的不行吗？

糖果仙人

一直以为LOGO是一个邮差，呵呵

立志做禽兽

郡原还是一个比较有思想的KFS

江南悟空

谈的比较坦诚，赞同张说的有所失有所得，有朋友在郡原工作，我经常和外地金融界的朋友说，杭州绿城并不是第一，郡原品质不在绿城之下，而且没有绿城的浮躁