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关于包阳台的案例,特转过来各位看

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发表于 2010-8-17 22:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
【转帖】包阳台是业主的权利,无须讨论,有法院判决为证包阳台是业主的权利,无须讨论,有法院判决为证<<物权法>>第三十九条
     所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
阳台是不动产的一部分.
别再讨论了,以法院的判决为证.
所以,业主临时公约规定不能包阳台是违法公约,当无效处理.
结论:大胆地包!!!1

封闭阳台是业主专有支配权的正当行使

——南通中院判决新海通物业公司诉裴蕾物业管理合同案

发布时间:2006-09-18 08:37:52
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 楼主| 发表于 2010-8-17 22:52 | 显示全部楼层
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裁判要旨
物业公司以格式条款限制业主封闭阳台,排除业主的主要权利,按照合同法规定该条款无效。业主作为阳台的专有所有权人,有权对阳台正当支配使用,物业公司无合法依据不得干涉。

案情

    2003年5月,江苏南通市民裴蕾向南通新海通有限公司购买天安花园2幢04室房屋一套,双方在合同中约定:“不得擅自封闭阳台(除北阳台)”、“买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后,方能领取房屋钥匙”。同年11月,裴蕾领取房屋钥匙时与南通新海通物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协议》等。《补充协议》第六条约定:“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。裴蕾入住后,发现房屋挑檐过窄,雨天积水,同时,由于紧邻马路,噪声大、灰尘多,遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物业公司向南通市崇川区人民法院起诉,要求裴蕾将南侧阳台恢复原状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。

裁判

    南通市崇川区人民法院认为,物业公司以事先拟订的格式条款,排除各业主对阳台的专有支配权,根据合同法第四十条的规定该条款无效。裴蕾出于居住安全、防尘、防噪音等因素将南侧阳台封闭不为物业管理法律法规所禁止。并且,裴蕾采用无色、无边框、平推开合式的玻璃封闭阳台,已顾及物业外观的美观,未与小区业主的公共利益相冲突,是对其合法权利的正当行使,故物业公司无权加以干涉。据此,判决:一、物业公司与裴蕾签订的《补充协议》中不得封闭阳台的内容无效;二、驳回物业公司要求裴蕾将南侧阳台恢复原状的诉讼请求。

    物业公司上诉请求撤销原判,改判支持其一审的诉讼请求。其认为:一、封闭阳台不属于业主专有支配权的正当行使。二、封闭阳台不属于裴蕾的主要权利。1.封闭阳台不属于专有支配权,更谈不上是业主使用阳台的主要权利。裴蕾房屋的南侧阳台从设计到交付,均为不封闭,这符合国家规范及阳台的功能,能够满足业主的需要。2.在阳台使用上要求其具有“安全、防尘、防噪音”的功能,是对使用阳台权利内容的增加,不属于业主的主要权利。

    南通中院认为,本案争议焦点为:一、《补充协议》中“不得封闭阳台”的条款是否有效?二、裴蕾封闭阳台的行为是否正当?

    一、关于第一个争议焦点。南通中院认为,本案物业公司通过其单方提供、为重复使用而预先拟定的《补充协议》,提出“不得封闭阳台”的条款,该条款未与裴蕾等业主协商,亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权,根据合同法第三十九条第二款的规定,属于格式条款。裴蕾通过订立合同、支付价款、办理产权登记等取得房屋建筑物区分所有权。案涉阳台作为附属于房屋主体的特定部分,其以上下楼板和金属护栏等固定物与建筑物其他部分相隔离,并与房屋主体紧密相连,不存在建筑物中的共有部分,在构造和使用上均具有独立性,应确定为房屋的专有部分,业主裴蕾依法享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台,排除了对方的主要权利,根据合同法第四十条规定,应属无效。

    物业公司关于封闭阳台并非裴蕾主要权利的上诉理由,不能成立。首先,权利在性质和数量上有主次之分。从权利性质上分析,封闭阳台本属行使专有所有权权能范围内的行为,而专有所有权作为一种完全的物权,具有直接支配性、排他性等本质属性,显然属于业主的主要权利。虽然从数量上分析,封闭阳台只是业主享有的整个专有所有权的一小部分,但物权具有“一物一权”的特征,阳台作为房屋主体不可分割的部分不成立单独的物权,而且阳台具有房屋其他部分不可替代的功能,业主即便只是失去这一数量上的小部分权利,也将严重影响合同目的的实现。因此,对权利主次的划分不能以孤立、简单的数量关系为标准。其次,权利在位阶和等次上有高低之分。格式条款排除对方主要权利最直接的后果是导致合同权利义务严重失衡。本案当事人之间是物业管理法律关系,双方应依此确定平等的权利义务,而物业公司却依位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的专有所有权,导致双方权利义务的失衡。因而,两权比较之下,业主的权利亦是一种主要权利。

    二、关于本案第二个争议焦点。南通中院认为,裴蕾封闭阳台符合行使专有所有权的正当性要求。首先,封闭阳台不属于法律法规禁止业主从事的行为。其次,裴蕾封闭阳台的目的、方式和结果正当。就目的而言,裴蕾出于保障居住安全和提高生活质量的考虑对阳台予以封闭,未改变阳台服务于居住的根本用途;就方式而言,裴蕾采用无色、无边框玻璃以平推开合式的方式加装于阳台上,有别于传统的封闭方式,已顾及物业外观的美观;就结果而言,裴蕾封闭阳台没有对房屋安全结构予以改变、破坏,不构成不当损毁,亦不影响相邻住户居住安全和便利,不影响建筑物正常使用。第三,裴蕾封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利益和社会公共利益。从南通市整体而言,大多居民小区交付时阳台即已封闭,即使交付时未封闭,大多业主往往也会选择自行封闭,这符合我市居民的居住习惯,亦和我国当前社会、自然环境以及社会观念密切相关,因此,封闭阳台是否损害建筑物区分所有人整体利益的判断应符合我国的基本国情。而且,天安花园不存在处于风景名胜区等的特殊情形,没有来自社会公共利益的特殊限制。第四,裴蕾封闭阳台的行为尚无来自业主整体意志的限制。根据小区业主自治原则,业主大会可以对阳台能否封闭及如何封闭等小区管理事项以民主方式议定,由业主委员会执行,该决议对全体业主具有合约的效力。而天安花园业主并未就此召开会议作出决议,业主委员会亦未正式成立。

    三、关于本案最终的裁量。对于本案阳台能否封闭及如何封闭问题,理想的方式是由物业公司从符合多数业主意愿的原则出发与业主协商,以达到业主权利与小区整体利益的和谐共进。但由于物业公司与包括裴蕾在内的业主不能就此达成一致,因而,本院只能就本案个案依法作出裁量,以平衡各方利益。裴蕾封闭阳台不构成专有所有权的不当行使,法律应当保护这一合法、正当的利益。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护虽无法律明文规定,但亦属法理和通常意义上的正当利益,理应得到维护。而本案裴蕾对阳台加以封闭,不可避免地改变了房屋部分立面外观,对建筑和小区的整体和谐造成一定影响,但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制裴蕾封闭阳台,又会侵犯裴蕾的正当权利,两者存在一定的利益冲突。利益衡量之下,业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高,也更为重大,应得到优先保护。

    据此,2006年6月29日,南通中院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决:驳回上诉,维持原判。

    (本案案号为[2006]通中民二终字第0190号)
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 楼主| 发表于 2010-8-17 22:53 | 显示全部楼层
要不要包阳台,很多业主以为这只是一件关乎自家的事情。但近日有个小区的近10户业主,因为包了阳台被小区物业公司告上了法院。

起诉理由:违反三协议

该小区于去年3月份交付,交付后即进入一个装修高峰期。物业公司除了禁止业主野蛮装修外,还要求业主不得包阳台。

为了不让业主包阳台,物业公司要求业主收房时签订几个协议,分别是《前期物业服务协议》、《业主临时公约》,以及装修的时候得签《住宅装修协议》。这几个协议里,都有相关条文规定不得包阳台一事,业主签了就代表做了相关承诺。

不过,有的业主签是签了,却表示“迫于无奈,因为不签收不到房”,因此,签了后还是包起阳台来了。

于是,物业在劝说无果的情况下,把这几户擅自包阳台的业主都告上了法院,理由是“违约”。由于每家业主单独被起诉,因此无法统计具体被起诉户数。不过,据该小区物业公司的有关负责人透露,大概“10家不到”。

去年12月份,法院做了判决,表示按照浙江省物业管理的相关条例,这起物业与业主之间的纠纷改由社区、街道做调解。对此,业主认定为是自己的胜利,而物业公司则表示已经考虑上诉。

很多小区都为这事头疼

为包阳台一事,业主与物业闹得不开心的,并不只有上述一个小区。据初步了解,杭州很多小区为这个事情闹纠纷,尤其是一些刚交付不久的小区。

三墩某小区的业主论坛上显示,对于一期包阳台的业主,物业公司同样提起了起诉。另一些刚交付不久的小区,不少业主都在纷纷抱怨物业不让包阳台,讨论有无解决的办法。

业主们想包阳台的理由,大致有以下这几类:安全是业主们考虑最多的一条。在各小区的业主论坛上,类似的理由比比皆是:“我是支持包的,至少这个栏杆要包起来,要不然等小孩会走路了太不安全。”“房子设计上本来就有安全上的缺陷。要到隔壁阳台不要太轻松哦,只要从放空调外机的地方走走就OK了”“阳台的栏杆太稀疏了,我有个同学家里有十来个月刚会走路的小BB(注:小孩),居然能把小半个身子从阳台栏杆上挤出去!晕都晕死,幸好边上有大人看住,幸好是一楼,要是楼层高一点,完蛋了”“我是一楼的,一个主卧连着阳台,不敢开门透气,觉得不安全,而且阳台很低,我都能随便进出。”……

包起来比较卫生、少风沙和灰尘,也是支持包阳台的业主们的理由之一,还有包起来可以防雨等。至于以前的老小区把阳台包进来可以增加房内的使用空间,这一理由在现在户型面积普遍较大的新小区里倒不常见。

包起来的阳台可能有隐患

相比之下,物业公司的理由听上去也颇有道理。杭州某小区物业公司的负责人说,由于现在我国没有对包阳台的材料和施工工艺安全方面的相关标准和规定,因此用怎样的材料包阳台,以及怎么包,业主所用的材料是否安全,有没有通过检测,没有人说得上来。况且现在很多施工人员没有经过专业培训,万一出事的时候找都找不到。

“这并不是危言耸听,曾经有一年刮台风的时候,上海某小区有个住户所包的阳台,整块材料就掉下来了。现在大多都是高层住宅,即使很小的一块石头,从高处掉下来杀伤力都很厉害,何况是那么大的玻璃呢。不过,很多业主根本不以为然。”

该负责人表示,房子交付的时候是相关部门验收过的,但包完阳台后没有部门来验收,存在安全隐患。“也许几年内是安全的,但我们不希望等出了事,有了血的教训大家才意识到问题的严重性。”

其次,维持小区外立面的美观统一也是物业禁止业主包阳台的一大原因。“虽然让业主的房子保值增值不是物业公司的服务内容,但我们总希望业主的房子能保值增值,而两个建造时品质相近的小区,以后外立面是否统一和美观,增值的空间完全不一样。如果有部分业主包了阳台,或大家用的包阳台材料不一样,会使小区外立面的美观度大打折扣。”
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 楼主| 发表于 2010-8-17 22:56 | 显示全部楼层
阳台该不该包? 杭城有很多小区都为这事头疼
类似“猫捉老鼠”的游戏

既然事先签订的几个协议并不能阻止业主包阳台,为了更有效地防止业主包阳台,物业与业主展开了一场类似“猫捉老鼠”的游戏。

物业采取的主要措施就是把好入门关,把涉嫌包阳台所用的材料堵在门外。网友“恩熙”说,“为了防止业主私自包阳台,物业竟然检查业主车辆,整块玻璃不准进入小区”。

物业对此的解释是,一般房间里的装修,很少用大块玻璃的。由于物业是服务业主的,并没有强制业主拆除的权利,因此一旦材料进了门,装好了,如果业主不听劝,物业没办法强迫他拆掉。

而业主的对策则是,把包阳台所需要的材料拆分开来,化整为零,分批运入家门。

众口难调的难题

看上去,目前包不包阳台,是业主与物业之间的矛盾,但其实,也有很多业主不愿意包阳台。某个小区的物业主任透露说,据他们统计,小区里想包阳台和不想包阳台的业主人数,差不多一半对一半。“这是一个众口难调的难题。”他说得很无奈。

三墩一小区的业主梁小姐就表示不打算包阳台:“家里阳台很大,十几平方米,由于家里本来面积就很大了,我们也没想把它包进来利用。我觉得阳台就是阳台,休息时敞开式地晒晒太阳、喝喝茶,蛮好的。虽然现在边上还在施工,灰尘有点多,但等施工完了,应该会好很多。”

有没有好的解决办法

为了解决包阳台一事,有的小区在讨论成立业主委员会,召开业主大会,统计出绝大多数业主的意见,决定包或不包。考虑到外立面的统一和美观问题,可以团购,用统一的材料来包。

但业主委员会有一定的成立条件,因此一些还没法成立业主委员会的小区,在这一矛盾激化以后,就像开头提到的这个小区一样,业主和物业会对簿公堂。

不过,在浙江六和律师事务所副主任刘成林看来,哪怕业主真的违反业主临时公约,封了阳台,物业也无权告业主。这也就是上述案子中,法院为何判决,双方的“纠纷”该由社区和街道来调解。

刘成林说:“因为业主签订的临时公约是对全体业主的约束,合同的主体应属于全体业主,业主违反临时公约,违反的是全体业主的利益。而物业是第三方,与业主的关系是物业服务的法律关系,没有权利就这个事情告业主。”

也就是说,即便对簿公堂,这个众口难调的难题,恐怕还是无法得到妥善解决。
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