北京业主前期物业合同改与开发商签

一壶

http://news.dichan.sina.com.cn/bj/2010/09/14/212373.html

业主前期物业合同改与开发商签http://news.dichan.sina.com.cn新京报作者：马力2010-9-14 7:43:37
提要：今后北京新楼盘的业主们，将不再与物业公司签订《前期物业服务合同》，而是直接与开发商签订。相应的，业主如果违反合同，未能足额缴纳物业服务费，也应向开发商支付违约金，数额由双方约定。
　　本报讯 （记者马力）今后北京新楼盘的业主们，将不再与物业公司签订《前期物业服务合同》，而是直接与开发商签订。前期物业合同将和购房合同一起实行网上签约。
　　北京市住建委与市工商局昨天就修订后的《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本征求民意。市住建委表示，此次是根据下月1日即将实施的《北京市物业管理办法》和配套政策，对2008年实施的示范文本进行修订。
　　市民可登录“首都之窗”或“北京建设网”，通过在留言板留言或发送邮件至bjgshtc@163.com的方式，提出意见和建议。
　　变化一
　　开发承担前期物业商
　　规定由购房人作为甲方来委托开发商实施物业管理。开发商作为乙方，将承担前期物业服务责任，提供前期物业服务。也就是说，今后的前期物业合同，业主们将不再是与物业公司来签约，而是直接和开发商签约。
　　“将前期物业服务明确由开发商来承担，一些遗留问题，可以直接能找到开发商，避免了推诿扯皮。”市住建委相关负责人说。
　　变化二
　　多扣物业费双倍返还
　　示范文本明确，全体业主与开发商完成物业共用部分的交接前，不得向业主收取物业费。
　　同时，业主一卡通中要预存不超过1年的物业费。如果出现筹备组成立3个月仍未召开首次业主大会会议等4种情形之一，开发商则可以划转预存的物业费。
　　如果开发商扣了不该扣的钱，除了要全额返还外，还要按同等金额支付赔偿金。
　　变化三
　　前期物业合同需网签
　　此外，这位负责人表示，前期物业服务合同将采取新的签约方式，与购房合同同步上传至“北京房地产交易管理网”网上签约系统一并签订。
　　“关于前期物业服务这一块，此前物业公司与业主签订购房合同中只是有几个条款涉及。而今后前期物业合同不但要作为购房合同的附件一起签订，而且要一起进行网签备案。”
　　■ 相关新闻
　　新老交接老物业需干6个月
　　后期的《物业服务合同》一项新变化是：合同终止后，若无新物业公司承接，老物业应当继续按照老标准提供6个月的服务。
　　如果物业公司在合同期内擅自停止服务，应向业主支付违约金。合同终止之后拒不撤出小区的，也要向业主支付违约金。违约金的标准由双方约定。物业公司若擅自提高物业费标准的，业主有权拒缴超额的部分。
　　■ 释义
　　“前期”物业：业主入住之后直到业主大会成立、与开发商交接物业共用部分。
　　“后期”物业：交接完成，开发商撤出。业委会与物业公司签订物业服务合同。
　　■ 亮点
　　三条款约束物业公司
　　擅涨物业费 超额可拒缴
　　市住建委相关负责人介绍说，如果开发商违反合同约定，擅自提高物业费标准，业主对超额部分有权拒绝缴纳。
　　相应的，业主如果违反合同，未能足额缴纳物业服务费，也应向开发商支付违约金，数额由双方约定。
　　物业服务标准菜单化
　　对于开发商按照什么标准提供前期物业服务，示范文本中提供了两种方式可供双方选择。一是开发商按照《北京市住宅物业服务技术标准（试行）》中的某一级标准提供服务；二是按照该标准，由双方约定具体的服务事项和标准。
　　“北京的物业服务技术标准一共有5级，每种标准在小区管理、保安、绿化等方面都有具体的要求，级别越高，提供的服务内容越多，服务质量越高。业主可以和开发商约定按照某一个级别来服务，类似于‘套餐’，也可以‘点餐’。”
　　物业负责人需公示电话
　　示范文本首次列入了需公示项目负责人的条款。合同中就要写明开发商指定物业服务项目负责人姓名、联系电话，并要求开发商如果更换项目负责人，应当于7日内在小区显著位置公示。
　　“以前是没有这一条款的。主要是在实际工作中，项目负责人对于小区物业服务质量的关系很大。业主有权知道谁是负责人，怎么和他联系。出现问题也可以直接找他。”这位负责人说。

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业主从购房起参与物业管理

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业主从购房起参与物业管理http://news.dichan.sina.com.cn京华时报作者：翟烜2010-9-14 7:47:35
提要：昨天，北京新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本向社会公开征求意见。在程序上，购房人须在签署购房合同的同时，签署《北京市前期物业服务合同》，从而可以避免过去开发建设单位与物业服务企业之间的推诿扯皮。
　　本报讯（记者翟烜）昨天，北京新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本向社会公开征求意见。十一后，从签订购房合同开始，业主将作为甲方，委托开发商实施物业管理，直接参与到小区物业管理事务中。同时，在新版《北京市物业服务合同》中，首次明确提出，受聘的物业企业必须设立项目负责人，并在合同中明示其个人姓名及电话。

　　市住建委物业处副处长安世锦表示，在前期物业管理关系中，一改过去由开发商委托物业公司实施物业管理的模式，规定由购房人作为甲方来委托开发商实施物业管理；明确物业服务活动中当事人权利义务；实现了物业服务的菜单式选择。另外在程序上，前期物业服务合同将采取新的签约方式，将购房合同同步上传至“北京房地产交易管理网”网上签约系统一并签订。

　　意见稿在“首都之窗”、“北京建设网”上同步征求意见。时间为9月13日至9月19日，社会各界可留言或将意见发送至邮箱bjgshtc@163. com。

　　关键词·业主当甲方

　　>>现状

　　开发商自己选物业质疑多

　　安世锦说，此次征求意见稿首先对合同主体关系做出了调整。目前，在业主签订购房合同前，已经由开发企业作为甲方通过招投标选定了物业，虽然前期物业费由开发商承担，但业主并没有参与其中。因此，物业公司、服务内容、价格都由开发商和物业公司两方确定。

　　按照现在做法，开发企业招投标选物业公司，业主并不知道物业服务的内容、价格等关键信息，因此业主常常会提出质疑和不满。

　　>>变化

　　业主当甲方知物业费详情

　　十一后，在前期物业管理关系中，将一改开发建设单位委托物业服务企业实施物业管理的模式，由购房人作为甲方委托建设单位实施物业管理，建设单位作为乙方承担前期物业服务责任，提供前期物业服务。

　　在程序上，购房人须在签署购房合同的同时，签署《北京市前期物业服务合同》，从而可以避免过去开发建设单位与物业服务企业之间的推诿扯皮。《北京市物业管理办法》实施后，物业服务内容及价格须有专业的第三方评估，此时让业主作为甲方，可以监督开发企业完成评估，并且从一开始就知道自己小区物业的服务内容和价格构成。“今后还能进行菜单式选择。”安世锦说，今后还会出台五星服务标准，业主可以根据自己的小区情况，针对不同部分的需求，确定服务内容和价格。她举例说，一个小区的绿地为二级标准，那么绿地就没必要选择五星级服务内容和价格。

　　■合同解读

　　关键词·设物业项目负责人

　　>>现状

　　小区出问题解决较困难

　　安世锦说，目前的《北京市物业服务合同》中并没有设立物业项目负责人的要求，导致小区出现情况后，业主寻求帮助和解决问题相对比较困难。通常出现找不到具体负责人解决，各部门出现扯皮的情况。

　　>>变化

　　设项目负责人公布电话

　　十一后，按照新的《北京市物业服务合同》中规定，物业企业必须设立项目负责人，并且在合同中明示其个人姓名及电话。设立项目负责人之后，权责明晰，业主也有了针对性，项目负责人将作为小区物业的代表，统筹好整个小区的管理工作。

　　另外，在新合同中，要求物业公司必须妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主个人信息用于物业管理活动之外的其他用途；不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。

　　关键词·物业费

　　超额物业费业主可拒缴

　　安世锦介绍，十一后北京将推行“业主一卡通”，物业费的缴纳将实行双制约制度。她解释说，对于前期物业费的标准，此次规定，必须根据随机抽取第三方中立的物业服务评估监理机构，由其出具的物业费评估报告来确定物业费标准。之后开发企业可以自己组织实施前期物业服务，或聘请物业企业服务。同时业主须向“业主一卡通”内缴纳不少于12个月的经评估确定的物业费。物业费由金融机构直接划转。

　　上周，市住建委发布的物业管理办法实施细则针对前期物业交接还明确提出，在4种交接查验不顺利的情况下，开发企业或物业公司只要提供证明，金融机构也可以划转已经缴纳的物业费。业主托辞不交物业费也是不行的。

　　不过，开发商如果违反约定擅自提高物业费标准，业主就超额部分有权拒绝缴纳。