探讨：如何研判杭州楼市的趋势

没有银弹

有方法的出方法，
有数据的出数据，
有观点的出观点，
······
希望集思广益，整合这里的高手，对未来3－5年杭州房地产市场的走势有个系统的初步结论。
身为杭州房地产行业的策划人，难道不该运用自己的专业知识为这个城市、这个行业做点事？
希望能得到大家的支持。[em11]

timwang

中国和杭州的地产正处于一个特殊的时期，国外理论、参数难于适用。
中国大陆和港台、日本在经济模式、人口密度、市场模型等方面也有着明显的差别。
政策、军事外交、金融、土地，太多的变量、与普通产品市场营销有着较大差异的商业模式。短中长期的变化都受政策、金融、外交等方面的影响，没有可遵循的变化轨迹。

让策划人看清未来3-5年今天中国、杭州的楼市，我看不太现实吧。我甚至连3个月以后的杭州楼市大势如何都没有充足的把握。

魔鬼的诗篇

偶的办法很笨，就是一家家售楼部跑过来和人交谈，然后去房管部门查成交量核实收集的消息

魔鬼的诗篇

偶只知道今年的企业普遍开工不足，生产企业一周停3天电的多。

治理 超载，部分商品的价值还是运输费高，成本爆涨

市场少了35%的商品，没理由通货紧缩的

商品短缺的年头人民币的发行量又不变

存在货币贬值危险的时候游资会寻求保值

寻求保值的趋势会使游资进入不动产投资领域

jojoyan813

我认为中国市场还是看政府，看政策看规划，一切结果的预测从政府利益先着手考虑，TMD准没错！

四处逛逛

偶不知道
不过有位前人说过：
喜欢预测未来的人，要么是不知道，要么是不知道自己不知道

因此，我只能说是猜测

xiaoyu863

政策风是飘忽不定的，所以楼市、股市都难测，除非有通天有眼。

没有银弹

诚然，中国是一个发展中国家，很多国外成熟的理论并不一定适用这个极有特色国家的国情。正因为如此，探索性的研究就显得更有意义了，并不能因为未来不可预测而不去预测，每一个房地产企业在作出决策的时候总会对未来有个基本判断，无论这个判断是对是错，抉择必须要做！
    我们不是用既有的条条框框去衡量这个既充满活力，也包含很多不确定性的“政治经济体”，而是通过对现象和数据的把握、分析，并应用一些规律性的定律来试图证明或者挖掘出一些本质的东西。也许，想的过于理想化了，但是，有些事做了才会知道结局。
    比如，房地产市场规律性的特点有：周期性、政策性、区域性等。对于杭州楼市的研判，个人浅见，以为可以从以下几个方面可以探讨分析：
一、政策分析（经济、土地、金融等政策）
二、经济周期性变化分析
三、土地市场分析（供应量、闲置土地状况、成交土地价格及参拍企业出价分析）
四、需求分析（需求量、需求偏好、变化趋势等）
五、一手房、二手房交易量、价格分析（如楼花与现楼价格的对比分析）
六、投资者比例、行业投资收益率的变化分析
七、空置率分析
八、收入、租金和房价专项分析（房价是收入的函数，是租金的倍数关系）
九、其他房地产指标的观测
十、国外及国内其他城市的前车之鉴，如东京、广州等

charlesnxl

还是要看政策的导向啊！虽然中国的政策全部是滞后的！但往往是很有调控能力的！

没有银弹

本人有对杭州楼市未来3年有几个基本判断，但由于缺乏翔实的数据，仅仅是一家之言，以期抛砖引玉。
    1、住宅供应不足现在看来是表象，其实土地闲置量较大，同时，2002－2004年土地供应量分别为2800、3459、4500亩，未来潜在供应量很大。
    2、预期的降低、资金的压力导致地价有所回落。
    3、需求量可以用双曲线原理来解释。购买力曲线：住宅制度及政策和城市化带来的购买力的急剧释放，包含了赚钱效应带来的投资潮和跟风潮。实际需求曲线：在需求的大释放后增幅会逐步回落（控制城镇房屋拆迁规模等措施也抑制需求），转为平稳增长（主要来自于城市化等）
    4、房价的高企，抑制房产超前消费，回归理性消费，房型趋小。
    5、关于房价，影响的因素两方面都有。基本预测：价格不会大起大落，增幅开始出现拐点，然后局部区域回落，大部分区域基本保持缓步平稳增长，均价随着郊区房比例的增加平缓下降。
    一通乱说，欢迎拍砖。

魔鬼的诗篇

回楼上：
1.杭州再大，总有个边的。拆迁征地已经是天下第一难事

2.资金来路多元化的趋势早已经明朗

3.一种商品在短缺时会跌价么？

4.抑制超前消费实质是在抑制银行业

5.这话就要用根据来论证了

魔鬼的诗篇

以下是引用zjfirewolf在2004-7-13 9:34:32的发言：

1、征地拆迁问题更多在于政府办事不力，就那么几个工作人员要一年负责这么多的供应量也不容易！
2、资金来路多元化已经改变，政府金融政策的控制使房地产企业倍感资金压力！
3、商品很多，只是没有摆上柜台！
4、超前消费不能让自己的下半辈子围绕一个小小的房子转！

1.还嫌公务员太少？拆迁工作需要的能力不比造房子
2.不是银行才能融资的
3.那么请告诉偶商品在哪里？
4.加工资才是办法

jojoyan813

好的好的，表吵的！房价不会在短期走下坡路的，不然就意味着一崩到底，银行吃不消国家吃不消的。

godhtt

呵呵，短期以内的情况谁也说不清楚，3-5年，肯定会好的，要不然我怎么混饭吃！

挥拳而立

我养你啊

没有银弹

以下是引用jojoyan813在2004-7-13 15:29:23的发言：
好的好的，表吵的！房价不会在短期走下坡路的，不然就意味着一崩到底，银行吃不消国家吃不消的。

以下是引用godhtt 在2004-7-13 15:54:52的发言：
3-5年，肯定会好的，要不然我怎么混饭吃！

两位因果不分，逻辑错乱。坏的结果谁都不想要，可什么叫无能为力，什么叫不以人的意志为转移？

jojoyan813

我说的是短期，所谓短期就是在无能为力之前的殊死挣扎，对于最后的结果我们没有决定权的很难预测真正的结果。所以只能从目前的客观因素去考虑。

没有银弹

哦，原来如此。

野导

本人也发表些不成熟的想法：
1、杭州人口300万，人均收入假定2万元（估计是没有的，因为官方数据是1万元左右），一年全城老百姓收入600亿。
杭州一年商品房供应300万方（估计以后几年会增加到500万方一年），按平均房价6000元算，一年是180个亿。
不考虑经济适用房，也不考虑商铺、办公楼投资，杭州老百姓一年在房地产上的花费是收入的30%。如果考虑到装修、物业管理、水电等一系列开支，杭州人实际一年花费在住方面的成本还要高些。

虽然有中国人注重积累的民族特性，虽然杭州有大量外来人口来杭州买房，但不管怎么算，上述这个数字还是有一定的参考价值：如果房价继续上涨，如果商品房的消费量继续上升，那么全国老百性都在为房地产开发商打工。

野导

2、目前，杭州很多住宅的年租金仅是房价的3%。随着大量商品房的上市，杭州房屋租金没有象房价一样上涨的理由。房价如果继续涨，那么这个值还要往下降，如果是一个精明人，或者是一个超前消费爱好者，他会选择租房而不是买房。
先不说房价会不会跌，但至少在这种情况下房价已经缺乏快速上涨的理由了。