杭州进入“综合体时代” 三大标准衡量一个综合体的好坏

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前段时间，万达广场的商铺卖的风生水起，很多望穿秋水的购房者面对的是如同一个住宅黄金期的局面——一铺难求。事实上，万达广场的商铺能如此火热，一个重要的原因在于购房者对于万达建造区域商圈的信心，购房者有充分的理由相信，万达广场能带动整个大城北的繁华，从而带来自己的投资收益。

　　万达广场的火爆，只是目前区域性综合体火爆的一个缩影。随着商业社会的到来，如今的杭州，已由一个以武林广场为核心的单核城市，演变成以万象城、万达广场等为中心的多核化城市，商业在推动城市变革的同时，也带来居住者生活方式的改变。如今的万象城，或城西的银泰城，一到节假日，更像是个游乐场，而非传统意义上的商场，吃饭、聊天、看电影、K歌、亲子活动等等，一站式地满足全年龄消费需求。

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杭州城正呈现多中心格局

　　除了传统的武林商圈，以及我们业已熟悉的钱江新城万象城，杭州具备一定规模的城市综合体，正以一种鳞次栉比的方式耸立在城市的各个角落，东有龙湖时代天街，北有万达广场，西有城西银泰城，东北有杭州新天地。这些综合体的体量都无比巨大，起步价都是几十万平方米以上，庞大者如杭州新天地，其总体体量在100万平方米以上。

　　如此体量的综合体，凭借其引进的丰富业态，都业已成为区域的中心，成为辐射几十万乃至上百万人口的一方“巨无霸”。

　　12月16日，中国指数研究院联合杭州市下城区政府、杭州新天地在杭州三立开元大酒店举办了“十八大”后的中国经济发展趋势高峰论坛暨杭州新天地投资价值认证白皮书发布会。发布会上，新天地的全景色业态一览无遗地呈现。集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的36万平方米商业集聚区，打造时尚娱乐新地标；保留工业老厂房、蒸汽火车头、龙门吊、铁轨等遗存的文化旅游中心；拥有40万平方米地标性国际五星酒店与甲级写字楼的国际商务集群等。未来其辐射的区域将包括城东北包括丁桥、华丰、田园、长睦、石桥、东新园、上塘、三塘等区域。

　　位于下沙金沙湖核心的龙湖时代天街，将规划有40000平方米的美食餐饮，约13300平方米的国际精品超市、约8800平方米的六星级IMAX影院以及约1600平方米的真冰溜冰场，项目的营销理念为“打造全家庭生活理念，适合于家庭不同年龄层次的人在这里消费。”未来其辐射的区域将全覆盖整个下沙，以及九堡、七堡，甚至是海宁的部分地区。

　　这种多中心格局的呈现，意味着杭州彻底告别了一个武林商圈为生的时代，这种人流、物流的区域性集中，除了缓解城市的交通压力，避免人员的集中流动外，更重要的是让城市的发展变得具有持续性，人们在一个区域内就能完成从工作到生活的全部所需，在解放城市的同时，更解放个体本身，从而催生出一种全新的生活方式。

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3大标准衡量一个综合体的好坏

　　事实上，杭州目前正进入一个“综合体时代”，在建或待建的商务、商业综合体不计其数，在住宅市场受限的大背景下，综合体正成为众多开发商眼中的香饽饽或避风港。我们前面提到的，只是目前市场上最为热门的几大综合体，更多的综合体如同隐匿在冰山下的那部分，数量庞大。

　　短时间内如此密集地上马综合体，在一些业内人士看来，已造成一定程度上的过剩，“就像钱江新城的写字楼，杭州目前的综合体，也有种过剩的趋势，这对于购买者来说，更需要小心谨慎。”有业内专家给出告诫。

　　那么，到底哪种综合体值得买，哪些综合体有可能在出手前要更为谨慎呢？这里有三个衡量标准值得参照：

　　1、综合体本省所处的区位以及体量。很显然，要想成为一个区域的商务、商务中心，这个地方必须要具备一定的积聚能力，因此，区位非常重要。以城西银泰城为例，因为城西这么多年来，一直缺乏像样的商业配套，存在一个有消费能力却没有消费渠道的尴尬局面。因此，对于城西银泰城这样的巨型综合体，其未来的前景肯定是看好的，这也是为什么，在没有建成前，各方对其抱有期望。类似的地段决定论，在龙湖时代天街和杭州新天地身上也能体现，前者是整个下沙最值得期待的配套，后者让下城区在武林商圈外，催生出一个新商圈。

　　2、操盘综合体的开发商的能力。综合体与住宅相比，其操盘的难度更大。建好综合体，只是第一步，更重要的是运营好综合体，这个时候，经验和过往的成功样本就成为重要的考量。银泰和万达的商业运作能力，都经受过市场的考验，因此购房者对于他们开发的项目更具信任感，这很容易理解。其实龙湖时代天街也类似，2003年重庆龙湖·北城天街开业，带动重庆江北商圈的跳跃式发展，连续6年成为重庆发展速度最快的商圈，在2008年跻身重庆第二个百亿商圈，改变了重庆百年以来的商业格局，以至于政府将原来的洋河路也改以“北城天街”为名。作为重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心，北城天街的“吸金能力”持续看涨。2008年、2009年、2010年连续三年，北城天街的营业额每年以50%以上的高速度大幅增长。根据资料，2008年北城天街招商时，周边的商铺租金状况是1300元/平方米·月，北城天街与哈根达斯的招商形式是800元/平方米·月+营业额提成的方式，在哈根达斯开业后，营业额一跃成为西南第一，在全国排名第三，而租金平均水平是1800元/平方米·月，最高达到过2500元/平方米·月。UME国际院线在入住北城天街后营业额在2009年成为全国票房第一的影院，远东百货在此也是落成了自己的大陆首店，入驻后以年均40%营业额增长率成为大陆远东各店之首。目前，北城天街里年销售额达2000万-3000万元的单体店超过40家。有人算了一笔账：2003年修建北城天街用了2.1亿元，现在北城天街仅租金部分就超过2.1亿元，也就是说每年的租金就可以赚回一个北城天街。

　　3、业态功能的布局。毋庸置疑的是，目前市场上众多的综合体，就业态布局而言，基本趋于相同或相似，这使得很多客户在走入一家综合体时，都有种似曾相识的感觉。餐饮、百货、娱乐、休闲、主力店等基本的业态形式，在每家综合体都能见到。正是看到这种同质化的倾向，万达才会投资文化领域，希望通过做影视城、大型秀等新元素的方式，将自己与别的综合体区隔开来，并抬高后来者进入的门槛。事实上，不但万达在如此做，像杭州新天地这样的综合体，也在绞尽脑汁做新的业态布局。因此我们才能在杭州新天地看到工业时代的遗存，包括火车头、龙门吊在内的大型器具，在这里都成为文化的载体。与此同时，杭州新天地还打算与美国拉斯维加斯的O秀团队携手，在杭州打造一场无与伦比的秀。