从御园到杨柳郡 停摆4年中绿城杭州豪宅烟雨路

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用一个词来形容五月的杭州楼市，“逆袭”最恰当不过了。而武林壹号的销冠头衔，代表的则是“顶豪”的一种再抬头。

豪宅的来势汹汹，让沉寂多时的绿城再次坐上了头条的宝座。一边是云栖玫瑰园均价破10万的新纪录，另一边则是搁置4年的杭州御园项目重生。

近日，杭州市规划局网站挂出了杭政储出【2009】29号地块商品住宅项目的建设工程规划公示。对比前后资料，不难发现，上述地块就是绿城西子杭州御园(楼盘页 户型图库 动态 价格) ，其于2011年5月因文物保护备受争议而被杭州市相关部门叫停。

时隔4年，曾经的地王“顶豪”重出江湖，不断回暖杭城楼市绝对是个契机。但在其停摆这段时间中，以绿城、滨江为代表的豪宅开发商的专注点也悄悄发生了转移。

从绿粉追随的绿城·兰园到Young星人热捧的杨柳郡，绿城的豪宅烟雨路已慢慢走下“高大上”神坛，飞入了寻常百姓家。

重生的地王“顶豪”

据杭州规划局最新公示，“杭州御园置业有限公司拟在中河高架东侧、凤山路西侧、馒头山路北侧建设杭政储出【2009】29号地块商品住宅(含公建配套)项目。现将设计总平面图及主要立、剖面图及鸟瞰图予以公示。”

虽然地块位置未变动，但杭州御园的容积率、户型及建筑风格都做了一定的调整。其中，容积率从1.4调整为1.01，户型由则70席平层官邸、7席法式合院改为49套排屋，而建筑风格则由法式宫廷变为白墙灰瓦中式建筑。

“停建这么多年，项目也积累了大笔的财务等其他成本，规划的调整也算是政府对其做出的一种补偿。”浙江中原品牌总监荆海燕对观点地产新媒体表示。

虽然几经波折后，这一豪宅项目又回到公众视线中。但再次谈起，让人不得不想起它那段命途多舛的往事。

2009年8月，杭政储出【2009】29号地块正式出让，楼面起价7462元/平方米，包括绿城在内的多家房企均参与竞价，最终被浙江西子房产7.7亿元收入囊中，楼面价高达24295元/平方米，成为当时杭州的“新地王”。

随后，落败的绿城宣布参与该地块的开发建设，并将项目命名为绿城西子杭州御园。由于项目位于杭州老城核心地段，其一度被视为杭州豪宅的代表作。

据观点地产新媒体了解，彼时，御园的平层官邸户型面积330-380平米，单价超5万元/平方米；而法式合院面积为400-600平米，单价约10万元/平方米。

由于前期蓄客情况比较乐观，御园原本预计在2011年9月首开。但有时剧情的反转或许只是不经意瞬间的事。地块出让时就已激起的诸多争议，终于在2011年5月以项目被杭州市相关部门叫停而告终。

而这一搁置，过去的就是四年。“整体来看，该项目开出来的情况应该会比绿城·元福里(去年以来均价9万元/平方米)要好，卖到10万元/平方米也不是什么难事。”荆海燕对观点地产新媒体指出，御园比元福里离高架更远，这就意味着其区域条件更好。

更关键的一点是，元福里是一个非住宅中式产品，只有40年的产权；而御园则是一个纯正的顶豪住宅产品。这从根本上决定了，南宋皇城根下的御园在杭州豪宅市场上将占有更为稳固而庞大的客户群体。

绿城豪宅烟雨路

皇城根脚下的这种绝佳地段，对任何一个顶豪来说，都是可遇不可求的。但如果缺乏一个充满阳光的市场，即便御园再“天生丽质”，那或许也会成为一场罔谈。

而5月杭州楼市的逆袭，以武林壹号为代表的豪宅市场猛抬头，无疑给杭州御园释放了一个乐观的信号。

“2014年底对改善型需求的放开，2015年对豪宅市场的松绑，无疑给豪宅市场提供了一种比较好的政策环境。”

世联行杭州公司总经理邹洲对观点地产新媒体分析称，在整个政策放松情况下，杭州的库存增长放缓，市场的竞争格局趋于平稳。“御园选择在此背景下入市，肯定要比2011年那会更好。”

但邹洲担心的关键点则在于，“当前这种市场环境能维持多久”。在其看来，类似御园这种资产配置型的高端物业，存在的前提是高净值客户有资产来对其进行配置，简单说就是，客户手里要有足够多的钱。

“目前除了从股市流出来的钱以外，不甚乐观的实体经济并不能产生更多的高净值客户。”邹洲认为，对被股市点燃的豪宅市场来说，二三季度是一个窗口期，但“不见得能持续到年底”。

显然，邹洲观察到的变化，也是御园缺席4年后，杭州豪宅市场最真实的一个写照。而作为豪宅专家的绿城、滨江则已提前在为此做好“转型”的铺路。

在市场承压环境下，绿城一举推出了小户型的83平方米的桃李春风以及90平方米的杨柳郡，而滨江则在华家池项目上试水第三代豪宅产品，主力户型120-220平方米。

对于被Young星人热捧的杨柳郡，邹洲给出的评价是：“一句话，这样的选择是正确的，不然绿城都找不到未来的路。”

邹洲对观点地产新媒体分析，从顶级高端到改善偏刚需产品的过渡，从根本上意味着绿城的一种发展战略的变化。

“如果一味守在金子塔的顶端，绿城是无法持续收获果实的，只有开发满足市场需求的产品，才能将手中握有的绿粉变成实际效益。”邹洲认为，这种“低成本低收益”的项目也更符合中交四平八稳的央企风格。

这样看来，低总价的门槛是杨柳郡、桃李春风等绿城这类转型品的共性之一。但从注重外立面、石材、公共空间等“面子”到考究户型、室内空间打造的“里子”，或许才是其更为实质的“优化”。

“虽然在产品打造上一点不含糊，但比较其与万科的产品，绿城的户型，特别是前期作品，的确是一般般吧。”邹洲表示。

将目光投向群体更庞大、购买潜力更大的80、90后，习惯大手笔用面积的绿城，能否设计出色的小户型，一度是杭州市场热议的话题。

而事实上，在杨柳郡之前，绿城已在运河宸园项目上实现了“90房三房两卫”的落地，“户型的改变，毫无疑问能让绿城保持自身优势的同时，获得一个更为稳定的收益”。