房企销售分化：强者业绩普涨 中小公司不乐观

问天问地

2015年以来的市场回暖，仍然无法改变分化大势。

截至10月14日，已有超过30家房企公布前三季度销售数据，另有30多家房企发布前三季度业绩预告。从已发布的公告内容来看，多数大型房企的销售出现增长，部分房企已接近完成全年销售目标。相比之下，小型房企的业绩普遍不佳，大多表现为预亏。

大型房企中，万科以1804.7亿元销售规模位居上市房企之首，恒大、保利前三季度的销售也已达千亿规模。

分析指出，房企分化趋势愈加明显。从近几年来的趋势来看，全国排名前10、前20、前50的房企销售门槛一直在提升。相比之下，一些中小型房企不断积弱，正遭到并购或淘汰。

该机构表示，在政策松绑的推动下，房企将在四季度加快出货，并冲击全年销售目标。但这并不会改变楼市区域分化，以及房企业绩分化的大趋势。

大型房企销售普涨

10月9日，万科发布的公告显示，2015年1-9月累计实现销售面积1439.8万平方米，销售金额1804.7亿元。该数据比去年同期增长21%，在业已发布三季度销售数据的房企中，万科的销售居首。

万科也是今年首个达到千亿规模的房企。今年上半年即实现销售金额1099.6亿元，继2014年后，再度成为国内唯一半年度销售突破千亿的房企。

今年前三季度，恒大累计实现销售额1287.4亿元，同比增长31%。保利实现销售额1097亿元，同比增长19.5%。按照公司制定的全年目标计算，两者的完成率分别为87%和73%。

这也是已经发布三季度销售数据的房企中，仅有的三家超过千亿的企业。分析指出，绿地在前三季度的销售可基本确保千亿规模无虞，万达、中海也有望冲击千亿。

同时，多数大型房企的销售实现同比增长。其中，碧桂园前三季度销售额845.8亿元，同比增长4.4%；华夏幸福(600340,股吧)销售额449.2亿元，增长20%；华润置地销售额635亿元，增长43%。

但由于销售增长率和年度销售目标的设定不尽相同，完成情况也有所差别。截至9月末，上述三家企业的销售完成率分别为62.7%、73%和81%。

大型房企中，有两家的销售业绩出现下滑，融创前三季度销售额478.2亿元，同比微跌1%；富力销售额338.5亿元，下降16.50%。

克尔瑞分析指出，三季度销售情况较好的企业有三个特征：标杆房企品牌效应强，受到市场及季节因素的影响较小；布局重心在一线及重点二线城市的房企销售业绩较好；以改善型产品为主的房企业绩增长明显。

中小房企“不乐观”

相比之下，中小房企的业绩不甚乐观。大部分中小企业并未公布销售数据，而仅仅发布业绩预告。

据中原地产的统计，截至10月13日，已经公布3季报预告的上市企业共有37家，以中小房企为主。其中，只有12家房企的业绩实现预增或预盈，20家企业出现预亏或预减，另有5家业绩预警。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体数据“非常不乐观”。尤其对于分布在三四线城市的企业来说，业绩下滑几乎是可以预见的。

铁岭新城公告称，截至目前，三、四线城市房地产市场景气度仍然很弱，作为其上游行业的土地一级开发市场也受到了很大影响，公司土地出让情况不佳，导致业绩亏损。

绿景控股的公告显示，今年前三季度，预计归属于上市公司股东的净利润为亏损720万元至1080万元，亏损程度比去年同期进一步加大。业绩亏损的原因是：管理费用增加；销售收入减少。

天宝基建则预计前三季度的业绩为“同向大幅下降”，归属上市公司股东的净利润降幅可达69%-73%。下降原因与前述企业类似：主要销售项目未满足收入确认条件，预计主营业务收入将大幅下降，净利润相应程度减少。

机构分析指出，大型房企与中小型房企、区域房企之间，在融资能力、销售能力、成本管控等方面存在明显差距。加之不少小型房企分布在三四线城市，业绩大受影响。

在导致“销售收入减少”的因素中，“转型”也是重要方面。近年来，不少中小房企宣布退出房地产业，并不断减少房地产业务的比重，也被认为是导致业绩下滑的重要因素。

业绩分化还将加剧

对于今年前三季度的业绩，张大伟指出，大部分企业并不出色，预计在2015年完成全年销售目标的企业可能不会过半。

他还表示，虽然2015年楼市出现明显复苏，但房企“增收不增利”现象依然明显，房企利润率持续下调，中小企业的下调幅度将更加明显。

房企的分化体现为“强者恒强”。按照克尔瑞的统计，今年前三季度TOP10房企入榜门槛为455亿元销售额，较去年同期增加8亿元；TOP20房企销售金额门槛230亿元，同比增长21%；TOP50房企门槛则达到123亿元，同比增长14%。

同期，10强、20强和50强房企的销售面积门槛也有明显提高。

上述机构还表示，根据中期业绩发布会房企公布的下半年推盘计划，可看出新推货值明显高于上半年。由于7、8月为销售淡季，因此大部分房企的推盘时间都将集中在9-12月，预计四季度房企业绩将有普遍提升。

但业绩“翘尾”的预期，并不会改变企业分化趋势。张大伟指出，全国楼市已经出现了以一二线与三四线划分的“两重天”，房企分化也会愈加严重。

按照兰德咨询机构的观点，未来还将有大量的中小企业通过出售项目、被并购等方式出局。未来一段时间，房地产界的并购潮恐将愈演愈烈。