看完这张图，谁有种保证5年后不卖房子的，尽管站出来留个纪念！！！

感恩生活

说实话，房价的事，谁也说不清

fishinair

cbacba 发表于 2012-5-31 10:50
我认为楼主与其担心以后房子值不值钱，倒不如担心以后有没有人给你交养老金。

所以
从现在起
靠自己未雨绸缪

文华尔多

高考人数四年下降140万 180分可上大学

http://www.sina.com.cn   2012年06月05日 11:19   21世纪经济报道
　　2012年高考(微博)逼近。

　　如果你是一个“高三党”，你考多少分现在不清楚，可有多少人跟你一起考，显然大局已定。

　　日前，一份高招调查报告显示，2012年的高考报名人数约900万，较之2008年的1050万考生，4年间锐减近150万人。高考中“三放弃”(放弃报名或考试、放弃志愿填报、放弃报到)现象日趋普遍。与之相对，近年来出国留学(微博)人员保持了年均20%的增长率。

　　“班里有一些同学根本不打算参加国内高考，都已经考了SAT，准备申请美国大学。”北京市海淀区一所高中的学生张熙说。

　　显然，家长(微博)和学生正在用脚投票，这使得国内高考生源危机更加凸显，尤其是处在整个高等教育金字塔底端的高职高专院校，招生情况不容乐观。“不排除未来几年，中国可能出现大学破产的情况。”有高等教育专家表示。

　　更有学者认为，危机的另一面，或可成为推进步履蹒跚的中国高校进行改革的“一大契机”。

　　900万考生

　　用盛极而衰来形容最近4年高考报名情况，毫不为过。

　　2008年，全国高考报名人数达到创纪录的1050万人，此后开始逐年减少，1020万、946万、933万……几成自由落体之势。

　　“2012年，高考报名人数约900万人，四年累计下降人数已经达到144万。”《2012中国教育在线高招调查报告》透露。

　　其中，作为高考大省，河南高考报名人数自2008年后逐年减少，2012年仅有约82.5万考生报名，高考报名规模4年之间萎缩16.5%，总减少16万人。

　　为何高考报名人数有如此巨大幅度的减少？

　　“报考人数下降主要原因是人口出生率的下降。”北京师范大学(微博)经济与工商管理学院蒯鹏州博士表示。据其测算，2010－2020年间是中国学龄人口加速下降的时期，其间，学龄人口总规模的年均降幅将达到860万人，平均每年将保持3.23%的下降速度。

　　但是，也有专家表示，另一个不容忽视的因素是，考生开始用脚来投票。

　　“现在，高考中的‘三放弃’现象，就是放弃报名或考试、放弃志愿填报、放弃报到的情况，越来越突出。”21世纪教育研究院(微博)副院长熊丙奇(微博)表示。

　　同时，更多的考生和家长选择了出国读大学。

　　“我们班有一半的同学准备出国。听说其它几个学校还有专门的出国班。”北京市海淀区一所重点高中的张熙同学表示。

　　在谈到为何要出国读书时，这位高二的学生表示，“国内高校质量不行，很多师兄、师姐都告诉我，在国内上大学就是混四年后拿毕业证，毕业后紧接着‘待业’。”

　　其实，他所在的学校是一所知名的重点高中，每年高考的一本升学率能达到70%以上，很多同学都考入北大、清华(微博)、人大(微博)这样的国内一流高校。

　　张熙的母亲就职于中央某部委，当问及为何要花更多的钱让孩子出国读书而不是上国内的名校时，这位毕业于复旦大学(微博)的家长想法更明确：

　　从投入产出来看，国内现在高校的学费、生活费越来越高，一个学生四年读下来开销不小，而国内高校就业形势并不乐观，找工作时还要再托人送礼。

　　“与其这样，不如让孩子直接去国外大学，拿一个更具竞争力的文凭，起码外语可以过关。”这位学生家长说。

　　持有类似张熙母亲想法的中国父母，近年来人数越来越多。结果就是，这几年中国出国留学人数持续保持20%以上的高速增长。统计数据显示，2012年，这一群体将超43万人。

　　一方面是考生人数持续在减少，另一方面则是更多的考生选择放弃国内高考进军国际，结果必然是国内高校的录取率逐年增加。

　　以上海为例，当地高考报名人数连年下降，2011年报名人数仅6.1万左右，实际参加高考人数不足6万。虽然上海一再压缩录取计划，但2011年高招实际录取率仍逼近90%。

　　2012年，上海高考报名人数仅5.5万，录取计划为4.9万，如果剔除掉部分不填报志愿、不参加考试的，今年上海很可能成为国内首个脱掉“高考落榜”帽子的省级行政区。

　　高职高专危机

　　高考报考人数的锐减，受冲击最大的当属那些数量庞大的高职高专院校。

　　去年高考结束后的统计数据显示，全国范围内有23个省级区域的高招实际录取率已超过78%，其中实际录取比例超过85%的地区，已经达到10个，海南和吉林两省录取率则已超过90%。

　　按照《国家中长期教育改革和发展规划纲要》，2020年我国高等教育的毛入学率要达到40%。显然，未来几年国内高校的录取率还将有所提升。

　　据统计，2011年全国各省市都存在没有完成录取计划的现象。

　　以另外一个全国高考大省山东省为例，专科分数线连年下降，2002年专科二批分数线为350分，2003年跌至280分；2007年又下滑至文科220分，理科210分；2009年文理科均为210分，2010年文理科均为190分。到2011年，该分数线再次下调至180分。

　　去年该省二本一志愿缺额近2万个，967所院校生源不满，几十所院校，遭遇零投档，最后高职出现了4.2万的生源缺口。

　　甚至有的省份，其高职高专院校的录取分数已经降至150分(满分750)，如果换算成百分制换算，成绩不过为20分。即便是这样低的录取成绩，该院校仍然无法完成既定的招生计划。还有很多学生在被录取后，不来报到。

　　“每年到了招生的时候，就是我最忙也最头疼的时候。”湖北一所高职院校的招办主任郁闷地表示。

　　这是一所模具制造领域的高职院校，开设有近20个专业，每年计划招生3200名，“实际能招到的连2000人也不到，就这个数还是我想尽各种办法凑起来的。”

　　有的高职高专院校为了抢生源，甚至会组织预报名该校的考生去免费旅游，想尽了一切办法来留住考生。

　　为了从根本上解决高职高专院校生源不足的问题，有很多省份教育主管部门尝试改革此类学校的招生规则。

　　去年8月，江苏省教育考试院宣布，在全国率先实行注册入学，省内专二批次的26所高职院校不设统一省控线，由校方自行设定录取要求，一档多投，学生、学校实行双向选择。

　　但是这样的政策，并没有起到立竿见影的作用，仍有大批高职高专院校无法按计划完成当年的招生。究其原因，还是由于当前的高职高专院校的教育及质量很难满足学生的教育需求，很多学生选择复读或是直接去打工。

　　“长此以往，这些学校的生存堪忧，不排除未来几年，中国可能出现大学破产的情况。”有高等教育专家表示。

　　不过，更有有识者在危机中看到了下一步改革的契机。

　　“未来十年间我国高校将面临破产关门的危机，中国的大学必须进行改革，建议自由转学制度和自由申请入学制度，满足考生对高等教育的个性化需求，提高大学的竞争力。”21世纪教育研究院副院长熊丙奇表示。

文华尔多

文华尔多

再给大家看看日本的人口结构

用事实说明，人口总数增加，和年轻人数量减少，对房地产的作用是完全不同的
日本人口总数，从1967年的1亿增加至2009年的1.27亿，总数从来没减少

房价的涨跌，是根据年轻人口的数量涨跌的，跟总数无关，这点在欧洲，美国，都一再等到验证

而日本目前的结构非常像未来的中国，中可能例外吗？？

文华尔多

日本的人口出生第一波高峰是40年代，第二波是1973年
中国的人口出生第一波高峰是60年代，第二波是1987-1990年
日本的房地最高峰是1990年
对应人口峰值推后20年，中国房地产峰值推后20年，也就是2007-2010
就算把中国城市化率不高算进去，再推后7年，也就是5年后
怎么也要到顶了，根本找不到理由推翻这个结论

文华尔多

另外，日本从90年代后，就一直实行“0利率”，但是也无法阻止地价下跌为高峰的1/4
人口的核心作用体现无疑

文华尔多

人口老龄化对楼市利空大 房价8年之内必大跌

2012-06-18 10:18 [来源]：第一财经日报

　　在6月12日第一财经学院主办的人口问题论坛上，第一财经学院执行院长徐建明认为，中国人平均购房年龄在大学毕业后的5年之内，中国人口出生率在1990年以后开始持续下降，将对中国房地产市场有着深远的影响。

　　徐建明认为，中国房地产市场3年之内不会大跌，8年之内必定大跌。

　　‘80后’人口总量虽然不高，但是这批人大多出生在城市。他们没买完房价就不会跌。”徐建明说，“‘十二五’是中国经济高速发展的最后几年，人民币还会继续升值，二三线城市仍在建设中，这些都是三年内房价不会大跌的重要因素。”

　　而随着经济增速下降，徐建明认为：“8年之内，房价一定下跌，而且这不是一般的下跌，就像日本上世纪90年代劳动力达到顶峰下跌的时候，房地产是去掉2/3甚至3/4，而且20多年回不来。”

　　不过也有市场人士指出，未来10年虽然老龄化对房地产市场有不利影响，但是城镇化进程或许能缓冲老龄化的负面效应，未来这两方面因素谁占主导地位仍不能判断，但与城镇化有关的房屋拆--迁与置换、无房城市人口大量增加导致的影响将逐渐降低。

　　齐鲁证券宏观策略分析师刘启元表示，中国现在仍处在快速城镇化的过程中，但人口结构变化还是对楼市的长期投资价值起决定性作用。

招商证券认为，在每年城镇化率提高0.8%的情况下，2013 年到2029 年城镇购房适龄人口都在2.3亿~2.4 亿之间，其中2015 年前后达到最高峰，约为2.365 亿。如果每年城镇化率提高1%的情况下，2015 年到2032 年城镇购房适龄人口都在2.4亿~2.5亿之间，其中2027 年前后达到最高峰，约为2.499亿。

　　也就是说在年0.8%~1.0%的城市化率提高水平下，城镇购房适龄人口在2015年到2027年间形成了一个高峰平台。

　　瑞银证券认为，未来触发房价泡沫破裂的很可能是边际需求突然下滑，即居民对添置额外房产的态度出现转变，而全社会对于人口结构变化的认识和了解则很可能成为导火索。在这一过程中，居民部门意识到人口老龄化将抑制未来的房地产需求、房价上涨空间可能有限，因而停止大规模的投资性购房，导致需求下滑。

　　根据瑞银证券判断，户主年龄在25岁到35岁的家庭一般来说是首次购房的主要需求者。这些家庭的总数在2020年达到1.13亿户的短期高点之后将会进入长时间的下降通道，影响实体经济对房屋的需求。

文华尔多

万科毛大庆：全国房地产将下行 搞不懂北京楼市

第二个就是中国现在面临一个很着急的问题，就是我们人口结构迅速的迅速变化，过去1年多，我们做了一个和万科以及房地产行业貌似没什么关系的研究，我们接了一个课题，我们7个博士，接了一个课题，给中央某个机关，在十八界三中全会前面快1年的时候，研究中国的人口结构变化问题，这个7个人是7个行业的，分别作了7个报告，最后汇总在一起，最后让我得到了挺一个惊心动魄的数字，在此分享几个数，一个是在2028—2033年间，我们国家60岁以上的人口会达到3.9---4.4亿，我们取大数4亿，60岁以上人口，大约会在2033年左右会出现，加上2.7亿被抚养的人口，也就是大数6.7亿被抚养的人口，这个时候的中国，将真正接近抚养比1:1的状态，其中2.7亿的人口中，有4000万的残疾人和2.3亿的未成年人；然后我们接着研究剩余的7亿多人口，意味着我们有7亿的抚养人群要对6.7亿的被抚养人口进行抚养，这7亿多人，我们又做了一个更详细的人口分类，再取一个系数0.6（即一个人能抚养一个及多个能力的人），也就是说未来将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面，今天的中国大概是9亿人抚养5亿人的局面，所以，在18年间，这个数字将有一个明确的倒转，这个倒转之后，会带来什么严峻的问题，所有抚养比接近或超过1:1的国家，大约都有几个特征：经济发展迅速减缓，就业岗位缩减，国家负担加重，用延长退休年龄来延缓对国家社会福利造成的压力，进一步带来了企业里论资排辈，年轻人没有上升通道等等现象，创新能力大幅度减弱。和中国最贴切的可能就是日本，日本的几千万人养几千万人，日本在1997年开始进入抚养比这个状态之后，经济开始迅速的减缓，到今天都没有解脱出来，但日本在20多年经济不增长，但老百姓的生活质量并有下降，他的原因在于1991年他老化的时候，日本的经济结构比今天的中国合理很多，日本在91年时候，GDP增长拉动力的十大因素中，60%是科技转化为生产力所带来的GDP增长，因此，基本上日本在90年代进入老龄化设计、经济减缓之后，日本的经济结构是远远优于今天的中国。

2014新来的

市中心房子的价值，确实基本不会变，甚至会下降。但是代表房子价格的货币单位可在变。你能保证五年后一块钱还能当现在一块钱用？

文华尔多

如果房价不变，代表房价的货币贬值那么房子是否贬值呢？

xc100

还有5-10的发展期，重点发展方向是中西部二三线城市，GDP,外贸增长率为参考，人跟随经济而走动。

文华尔多

人口结构导致2015年楼市动荡 泡沫或将破灭
2014年12月16日 07:14
来源：中国联合商报

CUBN记者 刘末 北京报道

本年度4月下旬以来，地方与中央与地方相继出台了一系列楼市救市措施，近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房价已经连续7个月下跌的现实。

此前的系列观察中，业内人士从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的转变关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号，从人口结构来看，2015年楼市或动荡。

购买的主力军规模在减小

1963年以来政府的基调是控制人口增长，上海市政府参事、上海社科院左学金研究员指出，正是因为“人口惯性”的存在，人口政策需要作出前瞻性的考虑和改变。1970年以前，中国的总和生育率为5.81，即平均一对夫妇生育5.81个孩子；到了1979年，总和生育率下降到2.75；整个80年代，总和生育率保持在2.5上下波动；90年代到现在，总和生育率则稳定在1.5以下。左学金指出，总和生育率低于2.1时，就表示这个社会代际人口中下一代人口在减少。中国第六次人口普查的数据也验证了这一趋势：人口年龄金字塔是锥子形。

与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢？人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口（15岁~64岁）才是购房的主体。

2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15岁～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万，最重要的原因就是老龄化在加速。

劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。

中国社会科学院副院长蔡昉在2012年表示，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。

总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点，对于房地产市场而言，购买的主力军规模已经在减小了。

2015年或是房地产顶峰

日本人口红利拐点出现在1990年，而房地产泡沫破灭的时间与此高度吻合。1990年以后，日本进入快速老年化的时代，不仅经济增长陷入泥潭，房地产市场更是一蹶不振。

日本的故事对当今的中国有很强的警示意义。从人口结构看，2015年的中国与1990年的日本并没有太大的差异。假如日本的经验在中国同样适用的话，意味着2015年将是中国房地产市场的重要拐点。

但如果结合中国当前用工市场的实际情况来看，应该将中国的人口红利的拐点提前数年。原因很简单，因为中国的劳动力市场是典型的二元结构，城市职工与农民工分属不同的劳动力市场。对于城市职工而言，他们的劳动年龄可以确定为15至64岁，而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁。因此，中国房地产大拐点或许在2015年之前出现。

而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。

另外，申银万国研究报告指出，20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005~2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。

总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。

coco12

瞎操心，关你何事啊？

我是大呼呼

这个年代是大数据年代，光有这个数据可不太有说服力

苹果王62

stonee888

，人口是任何经济活动的原动力，除非把中国的房地产业重归计划调控。
关于大经济周期，推荐哈里·S.登特的《下一个大泡泡》。

stonee888

《下一个大泡泡》是美国著名预言经济学家哈里·S.登特有关经济学的书籍。书中介绍了股票、债券、基金和房地产等，并且给出详细的操作建议。
本书的预言震惊世界：
2005-2009年是你一生中最大的投资机会！
2009年，世界经济将进入大繁荣与大崩溃的分水岭。
2010-2023年，将是一个前所未有的大萧条期。

记得是2004年左右发行的，现在看来基本符合预测。
除了投资，还重点介绍的技术周期、人口周期等大经济周期，值得一看，作者认为上一个跨度80年的大技术周期的源泉是电力、汽车和电话，本次大技术周期的源泉是移动通信、互联网、宽带（这是10多年前的观点，最近的发展趋势越来越显出其前瞻性了）。

baozl

是实际数据，供求关系决定房价