杭州多项目地价房价比超50% 房企盈利空间显著下降

猪头三个

近期，有媒体根据杭州各项目的土地成本，对开发商的盈利前景进行评估，得出结论称有42个项目预计亏损或疑似亏损。这一结论或值得商榷，但一个显而易见的事实是，土地成本在房价中的占比确实越来越高了，房企盈利空间已较前几年显著下滑。
记者随机抽选了几个区域，统计区域内几个在售项目的地价房价比。不少项目的地价房价比已经超过了50%，在个别项目，这一比值甚至超过了60%。
多个项目地价房价比超50%
2009年，国土资源部曾公布过全国620个监测项目的土地成本。数据显示，大多数项目的地价占房价比例在15%～30%，最低比例为5.3%，最高为58.6%。
浙江省共有31个楼盘被抽查，涉及的城市有杭州、湖州、嘉兴、宁波、温州。杭州共有7个楼盘涉及，地价房价比最低32.67%，最高为50.81%，平均值为41.63%。而在此次全国620个监测样本中，平均地价占房价比例只有23.2%。杭州平均值明显高于全国。
近年来，杭州的土地价格不断上涨，到2013年，杭州土地成交额达1327亿元，创历史新高，同比增长117%，继北京和上海之后列全国第三。土地市场的热度，推升了地价上涨。而地价上涨的速度明显快于房价上涨，这也导致地价房价比不断上升。
据记者统计，现在杭州已有不少在售项目的地价房价比超过了50%。例如，位于城东新城的中大·普升，楼面价为9124.9元/平方米，现在在售的均价在16000元/平方米，地价房价比占比达到了57.03%，地价占了房价的一半。
同在城东新城的保利·梧桐语，楼面价为9299元/平方米，目前在售均价为17000元/平方米，地价房价比为54.7%。
当然，出现高房价地价比的板块也不止城东一个，位于奥体板块的绿地·旭辉城地价房价比也超过一半，达到了58.59%，当时拿地价为13476元/平方米，目前在售均价为23000元/平方米。
另外，即使是在地铁旁的世茂·东壹号地价房价比也不低，地块拿地价为11145元/平方米，目前在售均价为18500元/平方米，地价房价占比60.24%。
专家：开发商利润空间变小
地价房价之间的比例不断上升，土地的成本压力不断变大，汉嘉地产顾问副总经理陈焕春坦言：“其实杭州的地价一直都不便宜。”陈焕春指出，从2009年到现在地价并没有出现过比较大调整。地价与房价不一样，土地市场冷却，调整的方法是通过不卖地，“从2009年到现在，地价几乎都比周边的高，汉嘉地产的监测数据中，只有桥西有一两块土地出现过降价，但是都是面积很小的地块。”
关于不断上升的地价，陈焕春表示，前几年的高地价在当时看来，也有一定的合理性，比如2009年，“根据之前的市场预计，地价过万的地块，改善型项目的价格能冲上30000元/平方米，但是现在的市场行情，价格波动很大，不少项目都开始降价。”在地价到一定的价格后，后面出让的土地就基本没有低于之前的，地价很难再降。
双赢机构总经理章惠芳认为这个比例不算上升不能简单地判断为地价上涨，“地价+开发成本+利润空间=房价，地价与房价之间的比例不断上升主要是因为这几个因素发生了变化。”
章惠芳指出，近几年开发成本基本稳定，造成比例上涨的原因也有多个。地价、利润空间、房价三者任何一个发生变动，地价房价比都会有变化，“地价房价比不断上升，原因有多个，地价上涨也是一个比较重要的原因。”房价不变，甚至下降，两者之间的比例也随之变大。“这种情况下，开发商的利润空间也会随之变小。开发商之间的竞争也是十分激烈的，市场也在进行优胜劣汰。