莱蒙水榭春天配保房，出现首例折现回购

问天问地

近日，杭州市住房保障与房屋管理局（下简称“杭州市住保局”）官方网站挂出一则《关于莱蒙水榭春天项目配建公共租赁住房折现评估的中标公告》，两家房产评估公司中标，对莱蒙水榭春天1#及4#楼间第三层12套成套住房（总建筑面积550平方米）及6个地下车位进行折现评估。

　　钱江晚报记者了解到，这12套成套住房及6个地下车位，实际上是莱蒙水榭春天的配建保障房。

　　2011年杭州实现土地竞拍新政，当土地出让价超过封顶价时将进入配建保障房的竞标。但每个项目配保房所占比例有高有低，最少的项目竟只有约100平方米配保房，无法独立为一个单元，这为配保房的设计、建设和管理带来了新的难题。而杭州正尝试用回购折现、将资金进一步用于保障房建设的办法，来解决这一难题。

　　莱蒙水榭春天正是因为配建面积较小而采用了折现回购的方式。作为杭州保障房第一个折现项目，它引发了关注。

莱蒙水榭春天
将成首例配保房折现楼盘
　　2013年的杭州土地市场可谓热闹非常，尽管主城区设置了溢价率49%封顶的关卡，仍然有7块地在竞拍时溢价率突破49%，进入竞拍配建保障房环节。而莱蒙也正是在去年5月21日，溢价49%以13505元/m2的楼面价拿下奥体板块水榭春天项目这块地。

　　不过与需要配建几千平方米保障房的楼盘不同，莱蒙水榭春天的配建面积仅为550m2，按照保障房面积在50m2以下的规定，10多套房子不足以独立成栋。那么这些保障房要建在哪里呢？记者在莱蒙水榭春天的楼书上看到这样的房源——在1号楼和4号楼之间连接的商铺楼上，有小小的几层，置业顾问告诉记者，这些就是原本规划保障房的位置，原打算建12套。

　　但是，记者在售楼处发现，沙盘上并没有楼书中标注的配保房房源，而1号楼、4号楼施工也都还在较早阶段，中间连接的商铺根本未见，无法判断保障房是否存在。而当记者以购房者身份再次追问保障房一事时，置业顾问告诉记者，无论是1号楼、4号楼还是其他楼的购房者都不用考虑小区有配建保障房，因为这些保障房已经由评估公司进行评估，开发商将对这些房源进行回购。

　　这些话与7月17日，杭州市住保局官网出现的《关于莱蒙水榭春天项目配建公共租赁住房折现评估的中标公告》刚好吻合：经2014年7月11日现场投标，市国立公证处现场公证，确定以下两家评估公司为莱蒙水榭春天项目配建公共租赁住房折现评估公司，1、浙江众诚房地产评估事务所有限公司，中标评估费用为5000元。2、浙江恒信房地产土地评估有限公司，中标评估费用为4000元。

　　记者致电杭州市住保办，相关工作人员坦言，莱蒙水榭春天的确是目前杭城第一个尝试进行配保房折现的楼盘，目前评估细节都还在讨论，还需半个月才能有明确的结果。当记者致电莱蒙水榭春天项目负责人询问目前评估进度时，对方拒绝了采访。

　　不过，两家评估公司都向记者承认，的确已经对莱蒙水榭春天配建保障房的房源进行了评估。其中一家评估公司的项目负责人表示，评估报告还在拟定，但是价格不会按照商品房的均价来计算，尤其考虑到房源原本要建造的位置，在采光、景观等各个方面都不是最好，同时得房率也不高，价格会比现在的商品房成交均价20000元/m2要低不少。

配建面积仅100m2
首开田园项目也考虑折现回购
　　配保面积小，无法独立成栋，甚至只有两三套房，的确给开发地块的规划设计带来了困难。
　　业内人士表示，设计楼房时，每栋楼几梯几户，户型如何都必须统一，否则不仅影响美观，甚至会影响建造。而将小面积配保房进行折现回购，这种配保房处理方式相对比较灵活。

　　去年拍地溢价率49%的地块中，除了淮矿拍地时正好溢价率49%，不需要配建保障房外，与莱蒙水榭春天一样需要配建保障房的楼盘还包括滨江、世茂在华家池拍下的地块，首开在田园、石桥拍下的两个地块，以及杭政储出[2013]29号商业地块。其中首开田园项目的配建面积仅为100m2，比莱蒙水榭春天的550m2更加尴尬。

　　“其实我们当初就考虑了与政府协商，能否将这100m2配保房面积异地重建。”首开杭州公司负责人表示，首开两个地块的配建面积都不算大，石桥项目2650m2的配建面积已经被他们规划为一栋6层的洋房，但田园项目配建面积太小，配保房只有两三套，他们曾考虑将某栋楼的顶层缩建来满足配保面积，但更希望能折现回购。

　　同样，记者了解到，由双冠控股、永安期货、财通证券共同拿下的杭政储出[2013]29号商业地块，也需要配建700平方米的保障房，之前也与相关部门商议过回购事宜。“我们也在考虑以何种方式更好地解决这个问题，目前我们的规划书还没有上交，如果这种折现方案可行，一定会考虑。”一位负责人向记者透露。
　　此前杭州市相关部门接受钱江晚报记者采访时曾表示：对于“折现”，有几种方式在研究探讨。其中一种方案是，让评估公司参照自身楼盘售价以及周边一手、二手房价格，综合得出评估价，开发商按此评估价回购，资金直接进入财政账户，专用于保障房建设维护。现在看来，莱蒙水榭春天正是保障房折现的第一块试验田。
　　尽管首个折现回购的案例已经出现，但大多数需大面积配建保障房的开发商表示，还是会按照规定建设保障房。三墩某配有9000m2保障房面积的楼盘负责人告诉记者，他们已经规划好了一栋180套的保障房楼，设计方案已上报。该负责人认为，若进行保障房折现，保障房的价值不可与商品房同日而语，如何评估回购价，会是开发商选择是否折现回购的关键。