易宪容：都是经济的“房地产化”所引发问题

戏水池

从昨天国家统计局公布的数据来看，中国经济面临的增长下行的压力越来越来，并陷入巨大的困境中。


可以说，目前经济生活中的各种困境，都是由“房地产化”经济所引发，“房地产化”经济一荣具荣，一损具损。前十几年，中国的经济完全是以过度货币创造来推动“房地产化”经济发展与繁荣。这不仅让中国的GDP快速增长，各行各业的繁荣，而且也让政府的财政收入大增，及不少居民货币财富快速增长。全国整个经济呈现出一片繁荣景象。


但是，以货币过度扩张推动的“房地产化”经济，同样会导致资产价格快速上涨、房地产泡沫吹大、社会财富严重分配不公，最后必定是不可持续，并走上周期性调整之路。“房地产化”经济一损具损。也就是说，“房地产化”经济只要进入周期性调整，它就必然引发整个国家的经济增长全面下行，居民消费疲弱，固定资产投资增长下行等一系列的问题与困境。


可以看到，昨天国家统计局公布的数据，如固定资产投资增长创2000年以来最低，居民消费创2006年以来最低，广义货币增长速度为历史最低位等，都是与“房地产化”经济所引发的困境。如果“房地产化”经济的周期性调整不结束，那么这种困境就无法得以解决。而且，更为重要的是当前中国的“房地产化”经济的周期性调整还仅是表面上的，即当前国内房地产市场的周期性调整仅是数量销售上的下降，而没有出现房价全面下行。如果后一种情况出现，那么房地产价格全面下行给中国经济带的困境及问题更是会很大。许多国家的经济危机、金融危机就是由此引发。


因为，就目前中国的情况来看，不仅房地产的开发投资占固定资产投资20%以上，而且地方政府的基础设施建设、城市化进程的公共基础设施投资、与房地产业相关上下游企业的项目投资，都是房地产的兴衰有关。房地产需求一下来，这些投资增长也会迅速下降。就目前的情况来看，由于宏观调控思路上没有看到这些问题实质所在，当前国内房地产市场的周期性调整要什么时候完成是相当不确定的。房地产开发投资不上到升轨之道，国内经济增长很难走出当前的困境。


人们可能会问，一年来政府采取了一系列强力救房地产市场的政策，无论是信贷宽松还是税收宽松，甚至购买住房给补贴，都是前所未有的。但是，当前国内房地产市场为何就是无法走出其困境，让房地产市场重新踏上上升之轨呢？


其实，最为核心的问题就在于这一系列的房地产救市政策，都是希望让现有的房价不调整或不下跌，而让住房消费需求释放出来。因此，这些房地产救市政策的核心就是如何采取优惠政策让有住房的居民进入住房市场。但是，实际上，在一个以投资者为主导的住房市场（因为有85%以上的住房消费者没有支付能力进入市场），如果房地产市场价格不向下调整，让房价回到消费者有支付能力的水平，那么住房市场的消费需求是无法释放出来的。住房市场消费者无支付能力进入投资者的住房市场的。住房市场的消费需求不能够释放出来，中国的住房市场要走出当前的困境根本就不可能的。


可以看到，由于一系列的住房救市政策出台，4月份的住房销售同比降幅有所收窄，但是这仅是有限的住房需求进入市场，仅是住房投资者进入市场，住房销售并没有进入重新放量增长的周期。在这种情况下，住房销售根本就无法带动当前住房市场去库存化。因为，4月份住房待售面积不仅没有减少，反而还在快速增加。如果这样未来房地产开发投资还会下行。国内经济增长下行的压力还会增加。


还有，广义货币的增长为何会创历史低位？这与社会融资增长快速下降有关，或非信贷性融资全面萎缩，如信托贷款、委托贷款等全面负增长。我们可以看到，为何早几年国内的影子银行会那样盛行，社会融资增长会爆炸式的增长？其实同样是与房地产发展有关。因为，早几年房地产市场繁荣，就需要从各种渠道融资，当房地产企业到银行融资受到限制时，房地产企业就不得不开辟其他融资市场。再上房地产的暴利，融资利率高几个点，对房地产企业根本就无所谓，这时，影子银行大量的资金都流入了房地产市场。这就造成早几年国内影子银行的繁荣。


但是，当前房地产市场出现周期性调整后，由于房地产销售不畅，房地产库存增加严重，房地产企业手上大量的住房都销售不出去，本身就面临着巨大的资金断裂的风险，这时房地产企业岂有能力再进入高融资成本市场？这就造成当前社会融资需求全面萎缩（同时，也可能与政府强化对影子银行监管有关）。


可见，当前中国经济增长下行的压力越来越大，很大程度上与“房地产化”经济的周期性调整有关。但是当前的房地产市场救市政策仅是希望把房价维持在高位而来消化现有的住房库存，让住房投资者进入市场，因为政府不想也无能力来承担房价由投资需求向消费需求转型的成本，从而也就无法把无限大的住房消费需求释放出来。如果这种住房消费需求无法释放出来，房地产市场的周期性调整只会把时间拉长，调整成本增加，但这种调整成本根本上是无法转移的。在这种情况下，未来房地产的困境会更大。这就是将来中国经济要面临的最大难题。

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