物业公司能取代房屋中介吗?

勤猪猪

买卖二手房，除了找地产中介，还有一个省钱新招：直接找小区物业管理公司。
    连日来，北京青年报记者调查发现，许多高端楼盘都有自己的租售中心，一些业主不愿意受中介打扰，更愿意通过开发商的物业公司打理房子。不仅如此，许多投资客买入的房产，因为地段好，户型小，导致交易频繁，收费不菲的中介服务费让利润微薄的物管眼红不已，不愿肥水外流，一些小区物管开始争相廉价“兼职”做起了中介业务，收费仅相当于正规中介的一半甚至更低。不过业内人士也提醒，对于从事地产中介业务的物业要报市国土房管局备案，并具备相应的资质，否则即是超范围违法经营了。
    早在几年前，就有人预言“终结地产中介的必是物业管理公司”，如今一语成谶。那么物管真能取代中介在地产交易中的作用吗？
    物业 “兼职”做起了中介
    在不断抵抗互联网公司涉足中介业务的同时，中介公司又面临着一些物业公司的挑战。
    家住朝阳区的秦女士，近日卖掉了一套投资的房产，与以往挂在中介卖房不同的是，这次帮她卖掉房子的是小区的物业。
    据秦女士介绍，她在2009年买下了一套60平方米的小户型做投资，因为在收房时周边比较荒芜，连正规的中介公司也没有，因此就将房子交给了中介打理，中介帮忙出租，每月按时给她卡里打租金。直到今年，准备换套大房子的秦女士打算卖掉这套小户型，本来想在中介挂牌，但物业表示也能帮忙卖房，抱着试试看态度的秦女士最后将房子交给了物业。没想到，仅两个礼拜房子就按秦女士的价格卖了出去，物业人员告诉秦女士，因为他们只收了总房款一个点的中介费，因此不少人都通过他们找房。
    无独有偶，实际上北京许多高端楼盘的物业，为了体现自身“管家”服务的无微不至，主动涉足租售领域，而相比中介门店的参差不齐和信息泛滥，许多注意保密个人信息的业主更愿意将房屋租售交给物业打理。
    位于五道口学区的龙湖·唐宁ONE项目就设立了专门的租售中心。作为区域内少有的次新房高端项目，二手住宅售价普遍在6-7万元/平方米，而学区的属性又让该项目的租售生意一直十分火爆。不过，有的业主就因为将房屋信息提供给中介公司后，屡遭骚扰不胜其烦，开始主动将房屋和钥匙一并交给物业公司打理租售。唐宁ONE 租售中心的一位负责人告诉北青报记者，龙湖物业早就在家政、社区服务、租售、绿化、精装等五个方面成立专门的服务中心，为业主提供全维度的生活服务。
    在北京许多高端楼盘，开发商物业做二手房租售业务的优势是显著的。即便是二手房中介行业内的人士，都不免消极感叹，“虽然从目前情况看，开发商物业做二手房租售业务，主要是针对自身旗下的项目，只是一笔近水楼台顺势而为的生意，对整体中介行业影响不大，但是这门生意，已经有越来越多开发商正在跟进，本就熟稔于自身房源和客户，如果能从管理和营销上做足工夫，未来3~5年，中介行业将会发生形态上的巨变，这种巨变甚至是颠覆性的。”
    物业专家舒可心表示，除了资源优势，开发商物业令客户有天然的信任感，大部分都是业主亲自找上门的，传统中介头疼的门店和布点问题也几乎不存在，可直接在物业中心设点，人员也多半为原来的班底，甚至有物业提出了“全员计划”，每个员工都可以介绍获得一定收益。他们的这种成本付出，也令佣金可以低于传统中介。
    物管做中介也很专业
    “物业做中介并不专业，有主动找上门的房源就挂出去，能卖一套是一套。”在记者的走访中，许多中介门店对于物业公司插手中介生意，并不以为然。但随后记者调查发现，在一些投资客集中的项目，因为租售交易频发，物业兼职做中介的积极性更高，而且很多物业公司都十分专业。
    朝阳北路一个大型楼盘共有1000多套房，多是高层的商住楼，由于邻近地铁6号线，近年来一直备受投资客青睐。
    据小区物管一位工作人员介绍，在2009年小区刚刚入住时，最初是受业主之托做一些租赁业务，“事实上多数只是熟络的物管与业主私下交易”，“成交后双方都会给个几百上千块钱茶水费，大家已经很开心了”。到了2010年后炒楼风盛，小区楼价开始“步步高”，一些小户型频频转手，“50多平方米的一房一厅放盘价都在百万元左右”，“按照总房款2.5%的中介收费标准，成交一套小户型就得交两万多元”，于是，业主联系方式齐全，更得业主信任的小区物管就开始兼职做起中介，正式接受业主放盘。
    类似的物业公司跨界中介的模式，在南方省市更加普遍。福建三盛伯恩物业是三盛地产的旗下公司，管理着三盛地产在福州、成都、武汉、扬州等地的多个项目。早在四年前，便开始涉足房产中介领域。三盛伯恩物业公司总经理助理林强告诉北青报记者，最初涉足房屋中介服务，是因为当时楼市调控下，楼盘销售低迷，为了提供增值服务，物业公司才办理了中介服务资质，开始为小区业主提供租售服务。
    不同于中介公司开设门店，招揽经纪人的方式，伯恩物业将所有的保安、保洁、业主管家甚至电工、园林维护工人都发展为经纪人，在平时帮助业主搬家、打扫房屋等与业主的接触中，就能轻松获得房源租售信息。“不同于中介大面积设立门店的做法，我们只设立了一个信息汇总中心，十几名员工会将各个小区收集上来的房源租售信息汇总编辑，最后将这租售房源的户型、价格等张贴在进入小区必经的门岗、便利店、社区食堂、洗车中心等地，这样就节省了大量的门店费用。”林强表示，一旦有人对租售信息感兴趣，就可以和租售中心的专业经纪联系，提供包括按揭、过户在内的一切手续。
    林强透露，没有门店成本，不需要大量的经纪人，使得物业租赁服务成本大幅降低。通过物业成交的房源，中介费只有总房款的1.5%，远低于2.5%的市场价格。相比一般中介，业主也更愿意相信物业公司，并且把钥匙交给物业，方便租售。就连他自己也没想到，短短几年时间，租售中介服务就获得了业主的普遍认可，每个星期都会有几套房源通过物业自身租赁中心成交，社区周围的中介门店都明显减少了。
    一位地产中介业内人士分析，物管兼职做中介业务确实更具优势，一是相对而言，业主们对日夜相处的物业管理处信任度更高；其次，物管更容易掌握本小区内业主的放盘信息及业主资料；第三，即便没有中介服务资质，许多物业也会将交易手续、按揭手续外包，目前市场上已有专门从事相关业务的中介机构，物管完全可以委托其办理，而且服务费用都不高。
    物业当“中介”更要看资质
    除了自身优势多多，物业公司还能通过自己的优势给中介公司设置“门槛”。
    林强透露，他会要求伯恩物业的保安，管理好小区的出入，既能提高小区的安全，让业主满意，又能有效拦截中介公司的房源信息。“每次中介带客户去业主家看房，保安都会要求登记看房时间和房号，这样物业公司就能轻易地掌握房屋信息。并且物业公司都有房主的电话，他们联系到房主后，便以低佣金甚至免佣金吸引房主，兼职做起中介生意。”也有业内人士表示，即便有的物业公司不懂房屋售卖的流程，也能通过暗中寻找中介公司员工代办过户、贷款等达成交易。
    越来越多的物业机构提供中介租售业务，对于有租售需求的人士，自然是锦上添花，多了一种便捷经济的选择。
    不过，买房无小事，选择经济实惠的方式的同时，更要紧的还是看专业度，看从业资质。从目前来看，专业的二手房中介还是有着不可替代的作用。物业专家舒可心表示，“很多老小区的物管中心都没有资质，不能代理过户。最关键的是，不能提供按揭等核心服务，以及对交易安全缺乏保障等，相当多购房者还是愿意选择二手房中介。即便是达成了买卖意向的自主交易客户，最终也还是选择中介来办理按揭和过户手续。”
    据记者了解，并非所有的物业公司都能够办理到营业执照，只有大型的物业公司才具备申请营业执照的资质，因为要取得工商营业执照，必须要有大量的注册资金以及承担相关风险的能力，还要上缴大量的税费。因此，如果有物业公司非法代理中介业务，会使购房者遭受潜在的风险。
    北京京师律师事务所王律师认为，如果有物业公司非法代理中介业务，那就扰乱了社会经济秩序，让原本公平有序的中介市场蒙上了一层阴影，需要由国土和工商等部门联合执法予以取缔。他同时认为，中介公司对楼市行情、片区楼源以及房屋性价比有整体的把握和认识，这样才能针对不同客户的需求推荐适合的房子；而物业公司只推荐本楼盘的房产，这样很难提供最优质最适合的物业，因此，市民也应该谨慎选择“中介”。
     物业公司取代中介业内怎么看？
    虽然物业公司利用自身优势，除专职于物业管理工作外，还顺便“兼职”从事了二手房中介。但在业内人士看来，物业公司虽然有着近水楼台，成本较低等优势，但由于房源有限，专业程度上不如传统中介，始终无法取代中介的作用。
    一线房企也抢中介饭碗
    二手房的成交近年来连续超过新房，不仅是互联网公司盯上了传统的二手房居间中介市场，就连物业公司也对巨大的二手房市场蛋糕 “动了心”。在北京，不少知名开发商的旗下物业公司都有代理租售服务的资质，但多位于个别高端项目，并未形成规模。而在南方，一些一线房企的物业公司则已经开始大举抢夺二手房中介市场。7月31日，佳兆业物业、万科物业、中海物业、招商局物业、中信物业、中航物业、长城物业等7家物业公司共同推出“物业公司二手房”和“物业公司租房”专区，宣布正式进入深圳二手房经纪市场，这在全国尚属首次。
    据了解，这7家物业公司均有自己的专业团队和门店，这种“物网联盟”的交易模式是：物业管理公司将其管理的小区租售盘源在线下实体店和网上交易平台，同时挂单。也是一线房企旗下的物业公司第一次高调进入二手房居间服务。
    “社区O2O具有巨大的市场空间，而传统的物业管理公司目前看起来最有可能撬动这块巨大的市场。”中信建投证券房地产行业分析师苏雪晶认为，首先，物业公司的优势是手中握有大量的社区资源和业主资源，如今的互联网技术给了物业管理企业新的思路，物业管理企业可以通过社区增值服务创造新的赢利点；其次，传统物业企业的发展规模虽然很快，但随着劳动力价格的上涨以及人员的流失，传统的盈利模式已经受到了威胁，物业盈利模式的变革对于物业公司来讲势在必行。
    尚不足以影响传统地产中介
    实际上，近几年来各大物业公司一直在布局和拓展租赁业务。万科于2003年成立物业租售中心，华润置业也成立了名为“乐易居房屋托管中心”的中介机构，长城物业也成立房产中介平台尚邻不动产，此外各大物业公司都在搭建自己的租赁平台。从业务范畴来看，物业租赁业务包括了房屋、车位租赁，二手房交易，车位买卖，过户手续代办，新房产权证代办，新盘团购服务等。
    但是，不可否认物业租赁的独立业务运营尚面临诸多壁垒。
    “不少品牌物业公司具备了物业租售经验，却仍然竞争不过市面上专业的中介公司，物业公司有资源优势也有天然劣势。”佳兆业物业深圳区域总监张大伟表示，客户选购二手房时，一定经过多方面了解和对比后才理性做决定购买最合适的房产，但这对物业租售却是一个难题。“传统中介有几十家甚至上百家连锁店，可以提供非常丰足的资源。而我们业务开展最大的瓶颈则是出不了自己的社区。”
    “目前二手房业主绝大多数不会采用独家代理形式，一般都是多家中介委托，所谓的‘300小区业务分流’并不成立。”一位不愿具名的地产中介资深人士表示，“业主委托租售业务，要的是‘卖的速度快、卖的价格高’，传统中介有数十年积淀的地铺和网络资源，这一点，物业公司无法做到。此举尚不足以影响传统地产中介。”
    伟业我爱我家副总裁胡景辉也表示，“据我所知，近几年来物业公司的租售业务有一部分是通过和中介合作来完成的，我们职员也有跳槽去物业租赁公司以后又回来的。”他表示，物业租赁不是专业做二手房业务出身，容易存在经营管理不专业等问题。
    “物业租售与传统中介最本质的区别在于：对传统中介而言，成交是一个结束；对于物业租售而言，成交只是社区服务的开始。这一点，导致服务产生了本质的差异。过去，物业租售的各自为战，导致了这些优势无法发挥，单个物业与开展人海战术的中介公司进行无差异竞争，肯定是落于下风的。”物业租售联盟发起人陈皓认为，但是现在物业租售已经开始形成体系、形成平台，这样一来，服务保障的优势才能得以发挥。通过有保障的优质服务，我相信更多的人会选择物业公司而非传统中介公司。再加上内部的房源一一对应，完全有可能形成中国的“MLS”平台，从而替代掉现在的传统中介体系。
    物业公司并不能取代中介
    对于物业公司提供中介服务的做法，虽然物业有许多天然优势，但并不能取代中介公司。易居中国执行总裁丁祖昱就认为，首先，物业管理公司和专业中介公司差距很大，不可替代。中介的目标是促成买卖双方或租赁双方的成交，目标决定了他所有的专业都是围绕这方面进行相关服务的。而物业管理公司的核心是维护物业，保证建筑品质，确保物业管理服务的质量，而相对来说要求更高的中介业务肯定不是物业管理公司所擅长，因此两者不可同日而语。
    其次，物业管理公司只是守住了大门，但这扇大门是不能垄断中介业务的。对所有业主来说，不管是买卖还是租赁，都是希望以市场价快速成交，不管是物业管理公司还是专业中介公司来做并不重要，供需信息更多的平台才是真正更好。所以物业管理公司即使守住了这扇大门，也无法管住业主或是需求方的腿，中介公司的作用没有办法被物业公司取代。
    第三，互联网平台也只能起到信息发布的作用，真正交易还是需要线下买卖或租赁双方的直接洽谈，而某网站只是众多线上平台的一家，想要和物业管理公司形成所谓的垄断只是天方夜谭。业主也好，需求方也好，最终还是会用脚投票，并不会如你所愿。
    不仅如此，三盛伯恩物业总经理助理林强也表示，虽然自身的物业公司在中介服务方面取得了不错的业绩，但他并不认为物业能够取代中介公司办理居间业务。林强表示，伯恩物业取得中介资质并开展租售业务的初衷是为了提高自身的服务范围，提高形象，并不是一定要靠租赁服务赢利。另外，物业公司虽然准确掌握房源、收费低，但是由于工作人员有限，而且中介不是其主营业务，所以物管兼职中介只能“守株待兔”，只对自家小区的情况熟悉，掌握的房源单一，中介公司的大量房源和大量经纪人相比，依靠物业成交的二手房毕竟还是少数，双方各有优势劣势，并不会相互取代。