当地王遇上调控 合作成化解风险之道

小马过江

杭州楼市调控再度升级。住房限购进一步收紧、购房首付比例也遭上调。从今年9月到11月的2个月以来，杭州楼市共经历了4次调控，一次比一次严格。成交量下降、价格总体趋于平稳将成杭州楼市常态。

而在这样的行情下，近年来储备的土地特别是"地王"项目的开发将面临较大压力。

近2年"冒"出"地王"38宗 杭州土地市场进入"4万+"

2015年1月1日至2016年11月14日近2年的时间内，杭州土地市场共产生不同级别的地王项目38宗。其中，2015年全年共产生12宗地王，而2016年则"贡献"了地王26个。

在今年，主城区内的申花有如一匹"黑马"，地价屡创新高。今年1月，杭州本土房企天阳拿下申花佑昌照明地块，将申花楼面价提升至近2万元/平米。在之后的5-8月，融信、金茂&首开和融创在3万+的基础上，不断抬升申花的楼面价。

除了主城区之外，余杭和萧山的热门板块未来科技城、钱江世纪城也成为杭州土地市场的"香饽饽"。

2015年7月，泰禾在未来科技城落地"杭州院子"项目，创下了溢价率和楼面价"双料"地王。之后，合景泰富、平安、江苏中南、重庆东原以及阳光城轮番刷新楼面价，至今未来科技城的楼面价也已近2万元/平米。

近期因G20利好大热的钱江世纪城，早在今年5月就被阳光城将楼面价抬升至19486元/平米。

截至11月14日，杭州市单价地王仍然是今年3月出让的绿城潮鸣项目，楼面价高达45368元/平米。而总价地王的记录还是由信达奥体地块保持，而128.18亿元的高总价也让不少人惊呼"杭州土地市场是疯了吗！"。

5宗地王项目揭开面纱入市 调控重压下地王入市或存风险

事实上，当吃瓜群众还是惊叹高地价的时候，拿地房企已经开始布局规划了。

今年7月，万科新都会1958和阳光城文澜府分别以45000元/平米和34000元/平米的首开价入市。据透明售房网数据显示，精装阳光城文澜府的7月的成交均价比周边项目高出近9000元/平米。

随后的8月，绿城九龙仓柳岸晓风、大家绿城金麟府以及合景映月台纷纷开盘入市。定位全装修改善的柳岸晓风和金麟府，在地段和产品的双重保驾下，分别摘得了8月成交金额前十的冠亚军。

而在8月末入市的合景映月台，已经领出预售证房源的去化率达到97%，成交均价也已从8月的22000元/平米上升至11月的28000元/平米。

由此可见，在今年入市的地王项目无论是在价格还是成交量方面，表现比较不错。但是从9月起，为了抑制过热的杭州楼市，调控政策开始陆续出台。政策效果明显，除了成交量开始逐渐下滑之外，价格总体也趋于平稳。曾有业内人士表示，如果销售持续收缩，地王项目入市将会面临较大的压力。

一般情况下，从房企拿地到项目开盘需要的时间大约是一年。某些动作较快的房企，则能在十个月内完成入市。在2015年的地王项目中，还有6宗宅地还未入市，而2016年的地王则全部"待字闺中"。

在调控政策下，未来"地王"项目的入市将面临市场成交活跃度、房价涨跌幅度的考验。今年房企拿地成本明显上升，则需要未来的高房价来覆盖。对于之后房价的涨跌情况，已经有不少业内人士在猜测"鸡年第一降"的楼盘项目了。

除了市场之外，之前部分房企高杠杆拿地的风险也比较明显，一是未来偿债压力会增加。二是土地成本的加大会给项目定价带来一定的压力。

合作宜早不宜迟 地王项目频频"联姻"

除了市场因素之外，地王的高地价也是项目的一大"硬伤"。所谓物有所值，优质的地块将会产生高地价。但是对于拿地房企来说，在今年调控的大背景下，高地价所产生的风险将加大。

事实上，在高地价的行情下，往往会有拿地开发商选择联合开发或者引入投资者的方式，来摊薄风险。

今年5月，信达宣布将南星桥项目的20%股份转让给本土房企大鳄滨江。而在今年的土地市场上，单价地王采用财务注资来化解风险的不仅仅有信达南星桥项目。

10月18日，绿城与建发首次"触电"，建发将会以财务注资为主，股权占比30%。而项目的操盘和管控，还是由绿城房地产负责。


杭州的单价地王纷纷以需求合作的方式来化解风险，而总价地王信达奥体也在10月初成功"联姻"。信达地产将奥体地块的股权稀释至50%，融创和滨江分别持有地块的40%、10%股权。

曾有业内人士表示，地王项目的合作选择时机也是比较重要的。如果在项目中后期在寻求合作伙伴的话，一是会很难找到合作方。其次，很容易遭到投资方压价。

因此，在之后的楼市大牌局中，拿到地王项目的房企如何化解风险成功入市则是一大难题。

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