楼市高杠杆风险不得不防

半边影子

央行数据显示，今年前三季度人民币贷款增加10.16万亿元，同比多增2558亿元。其中，9月份人民币贷款增加1.22万亿元，同比多增1643亿元。而今年1-9月，个人住房贷款增加3.63万亿元，同比多增1.8万亿元。其中，9月份新增4759亿元，同比多增2055亿元。

数据同时显示，1-9月，个人住房贷款增量在各项贷款增量中的占比为35.7%，发挥了新增贷款“主力军”作用。

在贷款规模不断增加、银行依然大量放贷的情况下，很多购房者都想方设法提高杠杆、用尽贷款政策。面对买房者提高杠杆买房的需求，银行在热点城市基本上“照单全收”。据市场机构不完全统计，全国500多家各类银行当中，有近四成提供房贷九折优惠。银行对房贷颇为看好，不仅将其看作是优质资产，还表示将继续重点支持。

与居民房贷“挑大梁”形成鲜明对比的是，实体企业的融资需求依旧惨淡。7月企业部门贷款竟减少26亿元。

2016年监管层提及“抑制资产泡沫”，房地产再次成为市场关注的焦点。而与地产泡沫相对应的，是过去几年中国居民房贷的爆炸式增长。居民房贷缘何激增？其后果有多严重？未来还能否高速扩张？

2012年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，月均新增额从2011年的693亿元飙升至2016年上半年的月均3933亿元，迭创新高。从房贷余额看，金融危机后美、日均开始回落，只有中国持续上升，并于2014年超过日本，可谓“超日赶美”；从房贷余额/GDP看，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升，目前约25%，已达到日本1990年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平！

从上半年的经济增长形势看，6.7%的GDP增速主要依靠房地产和基建拉动，而信贷资金都涌向居民住房贷款并进一步推升房价。可以说，今年上半年中国经济增长基本上是依托房地产市场的增长，比如住房销售面积达6.4亿平方米，同比增长27.9%；住房销售总额达4.9亿元，同比增长42.1%。而上半年中国住房市场繁荣又完全建立在房价快速上涨的基础上，住房销售金额增速远高于住房销售面积增速，接近一倍。

中国房地产市场的繁荣，建立在很高的金融杠杆基础之上，不仅推高房价，也把地价推高，把房地产泡沫吹得巨大。大量的流动性在金融市场空转而不流入实体经济，使得民营企业投资迅速下降。如果这种局面不扭转，房地产市场及金融市场将面临巨大的风险，中国经济增长下行的压力也会越来越大。

高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤。也就是说，中国再不能用过度金融杠杆的方式来推高资产价格，以此保证GDP增长；中国房地产市场存在泡沫就得挤出，否则随时都有可能引发系统性金融危机。

从风险防控上讲，要降低住房市场的风险，让房子回归到居住的功能，去除其投资投机的功能，这也是当前抑制房地产泡沫的关键所在。这需要政府用住房交易税、交易所得税把住房投资与消费严格区分，并对个人住房按揭贷款进行严控，房贷利率、首付比例、贷款实质性审查等应全面收紧。