本帖最后由 风过疏竹 于 2017-3-23 08:14 编辑
壹*概述
自2016年1月1日至2017年3月22日，杭州主城区（不含大江东）及余杭区共出让土地47宗，比较集中的区域有良渚新城6宗，申花（含热电厂兴隆塘北）5宗，北部新城（北软北）三宗，未来科技城3宗，艮北新城三宗。 2016年2月前出让的11宗面粉,9宗已上架销售，分别为: 天阳申花项目， 楼面价19695，毛坯保本价3.1万，案名武林邸，销售均价约4.7万（精装） 万科北部新城项目， 6761 1.3万 杭宸 2.4万（简装） 万科良渚项目， 4102 1万 未来城 2万（简装） 融创笕桥项目， 16358 2.6万 玖璋台 3.7万（精装） 保利铁建下沙项目 4540 1万 像素 1.4万 宋都下沙项目 4512 1万 东郡之星 1.3万 滨江北部新城项目 5006 1.1万 万家之星 2.2万 德信北部新城项目 5001 1.1万 海德公园 2万 融信良渚项目 5739 1.2万 澜天 2万
已定案名未上架两宗： 南星桥信达项目 36679 5.2万 壹品 融创三堡项目 26268 3.7万 涌清府
2016年3月至今共36宗，率先开盘的居然是2016年6月摘地杭州市场籍籍无名的和昌： 和昌良渚项目， 楼面价7559， 毛坯保本价1.3万，案名和昌府 销售均价1.9万
确定案名的有14宗，分别如下： 绿城潮鸣项目，楼面价53374，毛坯保本价7.4万，案名风起潮鸣 万科三墩北项目， 14902 2.5万 西雅图 新城长睦项目， 5122 1.1万 湾上风华 信达滨江项目 3万（纯宅地） 4.3万 信达中心 远洋铁路北单元 13626 2.3万 上塘宸章 金茂申花 33106 4.6万 首开杭州金茂府 滨江保利钱江新城 39509 5.4万 翡翠海岸 钱江之江项目 11088 1.9万 钱江彩虹城 祥生之江项目 11244 1.9万 云浦新语 中南未来科技城 15282 2.5万 樾府 越秀牛田项目 17414 2.6万 亲爱里 融创申花项目 34028 4.8万 宜和园 祥生崇贤项目 10326 1.8万 群贤府
其他21宗项目就不一一分列。
贰*简析
纵观2016年的面粉市场，真可谓波澜壮阔，高潮迭起，粗略可以分为三个阶段： 一、2016年1月至4月：温和上涨期 此阶段共出让共出让面粉13宗，价格比2015年均有上涨，但涨幅不大，目 前上架的9个项目均利润丰厚，尤其是北部新城和良渚新城的5个项目日进斗金。 因市中心此后无土地出让，本阶段创造一个市中心地王：绿城潮鸣项目。
二、2016年5月至6月：分化暴涨期 此阶段部分区块面粉开始暴涨，共出让面粉12宗。。 始作俑者，就是本坛江大师极为推崇的“”从不高价拿地“”的万科，2016年5月12日，这是一个应该载入杭州面粉发展史史册的日子。万科以楼面价14902元、溢价率114%勇夺三墩北宅地，招商地产同日也一样癫狂，以楼面价15268元、溢价率106%夺得铁路北单元地块。而仅仅半年前，同是三墩北，中铁建（今西湖国际城）拿下的楼面价仅为8510元。铁路北单元招商则是第一个吃螃蟹者，半年前石祥路南离市中心更近的阳光城上塘项目（今阳光城文澜府）也只有15111元。 申花面粉价也在此阶段屡创新高，从上半年天阳武林邸的19695元，蹿升至金茂首开的33106元，涨幅惊人。
在此期间滨江还创造了杭州超百亿的总价地王信达中心项目，由于滨江没再拍地，也创了滨江新地王，纯宅部分楼面价约3万。 相对而言，此期间其他项目面粉价还未暴涨：长睦项目新城湾上风华（楼面价5122元）、良渚新城和昌府（7559）、之江 钱江彩虹城（11088）、祥生云浦新语（11244）、钱江新城滨江保利翡翠海岸（39509）。 按照我的估算，目前的面包市场价应该是比较符合 这一阶段的面粉的，即眼光比较准的开发商仍然有一定利润，激进的开发商基本保本甚至略亏。
三、2016年6月底至今 ： 全面暴涨期 在这一阶段，尽管自9月起调控政策日趋严厉，但土地市场继续沸腾，共出让面粉22宗： 6月27日至7月初，未来科技城又有3宗面粉拍出了令人震撼的高价，中南、东原、阳光城在羊锅飘香的未来科技城西部区块分别拍出了楼面价15282元、18200、19664的高价，屡创新地王。 9月，祥生在崇贤拍出10326的崇贤新城地王。 11月，绿都分别在三墩北、丁桥创19864、18516的区块新地王。 12月，金隅中铁创三堡43288的钱江新城新地王。 世贸在彭埠创36461的城东新城新地王。 越秀在艮北创纯宅地37000的区块新地王。 1月绿城分别在留下和申花创27279、40766的新地王。 中粮在良渚新城创16778的新地王，需要特别指出的是，该地王溢价极低，换言之，有司的起价就是地王。 按照目前的市场价或者说有司指导价，这一期间的面粉做成面包基本都是大亏。
叁*前瞻
预测从来都是困难的。 支持涨价的理由非常多： 面粉价是首要因素，2016年1至4月所拍的土地不多，按照目前开盘即罄的态势，很快就会消耗完毕。等高价地上市，难道都能要求他们做活雷锋？ 更重要的是，土地的定价权在有司手里，1月的良渚新地王起拍价就是16000,3月预告的仍然是16000，如此高昂的起价，我们怎么能从中窥得有司希望降价的蛛丝马迹？ 面粉库存不多，羊年猴年宅地出让共计1700万方，约17万套，经过猴年疾风暴雨般的消耗，再加上今年前3月的去化，目前未上架面粉数量并不多。 大拆农民房，不仅主城区，萧山余杭都在大拆，拱墅区原定在2020年前搞定，现在要求2017年全部拆完，而且大都可以选择货币安置且价格优厚。 钱塘自古繁华，如今转型神速，俨然中华第五城，又是龙兴之地，亚运会已入囊中，国中基本可期。
降价也有论据： 房产终究是夜壶，中美缓和，实业复苏，兔尽弓藏，顺理成章。 朝廷严责，知府衙门护帽，指导复指导，调控再调控，尽管堵不如疏，但终究有朝一日将堵尽杀绝，售楼大厅前，门庭冷落车马稀，售楼小姐四顾皆茫然，无所事事，只能感叹：先前，我们也是阔过的。 货币政策从中性偏宽松转为中性，美联储大妈喷嚏，中华央行感冒。如加息复加息，量变终质变。
不再啰嗦，我非傻多傻空，无论对错，还是亮明观点： 长期看好杭州，继续看好下半年，18年19年也许有调整，但即使调整，但大部分区域价格仍然高于目前指导价。 刚需客户，拜有司之福祉，趁指导正盛行，似宜上车跟上大部队。 投资诸君，入市有风险，买楼须谨慎。
业外草民，不托不黑不投资，唯爱瞎琢磨楼市而已。拒绝谩骂，欢迎讨论，是为记。
| 
发表于 2017-3-22 16:35
楼主
