这两年房价大涨后，买房和租房哪个更划算，大家看看我的计算是否合理

zjusheep

大家好，我们最近在看二手房，具体情况请参见我之前的两个帖子：
2018年底，二手房选择申花还是蒋村
https://zzhzbbs.zjol.com.cn/foru ... ad&tid=21523544
河滨东区，东方福邸，慧园，沁园四选一
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说来惭愧，lz自己还在读书，买房全靠父母资助首付，家里一下子拿出250万也不是个小数目，之前跟父母的一个分歧就在于，最近两年房价上涨过快，怕买在高点，因此我们提出了另一个解决方案，就是用250万本金买一套四五十平的学区房落户解决学区问题，然后一家人在外面租一套品质差不多的大房子住。现在需要量化一下，买房和租房，哪个方案更划算，我做了一个简单的估算，大家可以提提意见，谢谢。

首先是买房方案，假设总价500万，30年贷款250万（我老婆已工作，可公积金贷50万），那么月供13394，目前我老婆公积金每月2000，我工作之后大概率比她高，这里也假设我公积金是2000好了，那么实际月供的现金支出为每月9394。因此，买房的话，30年总计支出588万现金和144万公积金，收益是一套89平的房子。

接下来是租房方案，首先本金250万买入一套学区房然后出租（比如我们现在租住的40平西湖区学区房，房租3500一个月）。然后一家人自己再租一套大房子，假设房租10000（随便找了一套链家上的西城年华一套130平的房子作为参考），并且每个月同样提取4000公积金支付部分房租。那么我们自己的学区房，每年租金收益为42000，投入货币基金（按3.5%年化收益算），30年后总计收益216万现金。另一方面，由于我们租的大房子只要每月租金1万，相比于贷款买房的月供，每月可以额外结余现金3394，一年就是40728，同样投入货币基金，30年后总计收益210万现金。因此，租房的话，与买房同样的支出，30年后可以收益现金426万和一套40平的房子。

如果杭州房价30年后是2.5万一平，买房收益为222.5万，不买房收益为526万
如果杭州房价30年后是5万一平，买房收益为445万，不买房收益为626万
如果杭州房价30年后是10万一平，买房收益为890万，不买房收益为826万
如果杭州房价30年后是15万一平，买房收益为1335万，不买房收益为1026万


结论：如果30年后杭州房价超过10万一平，那么买房比租房划算，因此买房就看对中国未来30年发展的预期，对杭州未来发展的预期，30年后是否杭州能达到现在上海的房价。

这个估算并不完全准确，至少有以下几点没有考虑到：

1. 30年内房租可能上涨，导致租房收益降低
2. 首套房买89平不可能住30年，将来会有置换需求，存在较大变数
3. 30年内基准利率会有变化，如果基准利率提高，则买房收益会降低
4. 如果投资理财能力强，年化收益高出货币基金的3.5%是比较容易的，则租房收益会更高
5. 住自己的房子和租别人的房子住，在居住舒适度以及心理归属感上的差别很难用金钱量化

大家觉得，这两个方案，哪个更划算，说说你的理由，谢谢！

注：计算货币基金收益的时候，是类似于滚动收益的算法，比如计算学区房租房收益的代码如下：


year_income = 42000
total_income = 0
for i in range(30):
    total_income = total_income + year_income * pow(1.035, 30-i-1)
print(total_income)

云中漫步1991

牛B，大概是理工博士吧
但是，你为什么不考虑第三种方案呢？
就是先租两年，然后买房？
杭州房价在两年内大概率回调20%——30%。

flashcook

房租是绝对会上涨， 而且后面上涨的幅度会很夸张

ftbbabc

人生在世不可能什么事情都算的这么精细，也不可能什么事情都能预测，有些事情要随心走

晓封

同意楼上老兄的意见！与楼主不同，我是做定性分析。现在国内租售比还很低，以后慢慢会和欧美国家靠拢。再结合国家发展和杭州整体情况，杭州的房子涨是还会再涨的，收益很可能没以前高而已，但是房租涨幅会超预期很多。其实楼主量化分析意义不是很大，这么分析下来答案很明显了吧？杭州接下来几年是买房的窗口期，250万对一个家庭来说是不容易，但是能在平稳甚至阴跌的时期挑选到一套心仪的房子难道不是最重要的吗？千金难买我喜欢，我们也做不到买在最低点。而且四五十平的老破小学区房说实话也没有特别顶尖的学区。以史为鉴，随着城市的外扩，高素质人群的分流和教育与父母素质贴近度的增加，新区的教育质量以后会追赶上来的（此处参考以前西湖区各学区兴起的过程和原因）。楼主看蒋村和申花很久了，对你而言，当务之急是买套带有可预见优良学区且周围配套完善的次新房，89平三房三代可以挤挤住，以后收入水平提高了也有置换筹码。再有，不要局限于某个小区，不要想着面面俱到，能选择到次优方案已经很棒了，河滨之城附近的西溪里、西庐和富越香溪也很好啊，扩大你的范围，才能找到心仪的房子！

yetio

楼主做得还是挺仔细的，那就探讨一下。
1，对中国楼市本质上看是什么现象？货币、财政还是金融。30年涨到10万，10/5/6=6.7% 不考虑复利的情况下，年收益只有6.7%，这是非常容易达到的，只算上货币放水导致的通胀，平均每年都不止这一点。也就是说，30年后的10W可能只相当于现在的5W，甚至还不到。做为能抗通胀的房产，高于10万的概率非常大。
2，你的方案是不是单纯的 买房 vs 租房，而是 杠杆买普通房  vs 全款买学区房 + 租房。  这里面不仅有学区房的升值速度跟普通房的升值速度之比，还有考虑上杠杆后的升值速度。同时还有你持有的年限的考虑。从纯收益上来看，应该是中间某一年（X<30）的普通房的收益率达到最高。比如10年后，普通房涨20%到600万，收益率=（600-250）/250-1=40% （简单算的，还没有算上每月房贷的成本，算上后会少一些） 而学区房假设上假25%到312万，收益率为25%。
所以这里面不是单纯的买房和租房的比较。

巧虎

三年前买入，所付的按揭款与今天的房租差不多

zjusheep

感谢楼上各位朋友的意见，我这个帖子的目的就是抛砖引玉，希望能借大家的讨论说服自己和爸妈，能买房就不要租房

我觉得行

从传统观念看 自己的房和别人的房 居住感觉完全不一样的
未来你还有孩子 要落户要读书
从劣币驱除良币角度看 租户永远不用为小区，房屋属性贬值考虑
哪怕楼下着火 隔壁死人 上面漏水
你都可以一走了之
你不用关心小区发展 不用理会公德

亏了172万

变量太少，模型太简单

而且最重要的一点，在租来的房子里生活，哪怕租金很贵，住自己的房子，心态是不一样的

飞过海B

计算的不错，有心了。
1、纯粹定量分析，按你的模型，30年后房价超过10万的概率起码9成，不是一定说房价涨多少，而是30年后的钱肯定贬值太利害了。别说10万，20万都有可能。
2、从生活角度看，也一定是买一个90-120方的学区房，至少能解决10-15年的生活居住。这种感觉和你租个房子完全是不同的，租房子你还要考虑不稳定性，搬家会很痛苦。人的安全感、安定感不能用钱衡量。

zjusheep

我觉得行 发表于 2019-1-3 10:39
从传统观念看 自己的房和别人的房 居住感觉完全不一样的
未来你还有孩子 要落户要读书
从劣币驱除良币角 ...

说的有道理，我现在租的房子已经算是不错的单身公寓型，邻居有在楼道养狗然后往我们家门口便便的，有外卖垃圾直接放楼道的，有半夜出门回家大吵大闹的。租房越久，就越想有一套属于自己的房子

沉默是金365

楼主算的挺好，但是过几年经济转好加亚运会可能不用30年房价就到10万了，货币长远看肯定贬值的

沉默是金365

眼睁睁看着当年自己看中的房子从500万翻到1000万，租金从1万翻到2万，估计内心是绝望的

wangyizhou

好久不见的讨论贴，顶，每天看那些对喷的真没意思

看房小学生

感觉是我浙计算机…楼主多多分享观点哇，逻辑比较清晰～