从后视镜的角度，说说2019年初我买河滨之城二手房的经历

xcbruce

zjusheep 发表于 2019-5-22 10:40
2. 当时为什么接受了500万的价格（续1）

看了楼主的帖子，回过去又看了之前楼主发的贴，感觉自己的经历和楼主是“同途殊归”。去年年底开始看房，远洋公馆，大河，运河宸园，凯德龙湾，府邸，慧园，基本上桥西申花一带各个改善楼盘都看了个遍，但是始终没有定下来。
年初的时候阴差阳错也看了水兰轩的3号楼的一套，其实一开始对于小区周边环境我和我老婆是挺不满意的。当时各种配套相对申花桥西还是落后太多，加上周边各种施工，五常港路路面坑洼积水严重，大车频繁来往，小区门口车辆拥挤，乱停乱放严重。我老婆开玩笑说是来到了“城乡结合部”。
进入小区后确实和楼主描述的优点差不多，不管是物业，小区绿化环境还是建筑质量都不比之前看的小区差。这套房源其实从户型到装修我都挺满意的，特别是的南面景观，不仅有余杭塘河，河岸北面还有大面积的绿化以及小池塘，不夸张的说，是我看过所有小区里最好的。
但是还是因为之前说的原因没有选择这套房子。最后年初的时候参加了沁园的摇号下单了沁园。
实际上之前去看的这些小区的大部分房源综合都可以打80分以上，也是自己太贪心，想要十全十美的房子，总是因为小部分的不满意而错过了。
其实回过头来想想，自己购买沁园也是出于这方面的心理，因为自己期望十全十美，然后把这份期望加在了一个遥远的开发商给你编织的承诺中。

zjusheep

xcbruce 发表于 2019-5-22 11:57
看了楼主的帖子，回过去又看了之前楼主发的贴，感觉自己的经历和楼主是“同途殊归”。去年年底开始看房， ...

祝福你，我有一个同学也是纠结了河滨139和沁园大户型，但是河滨139价格很高，所以只能选沁园。我觉得沁园很不错，能摇到号也要恭喜！

百家鸣

拱辰桥一带运河两岸文化味浓浓，但生态环境确实不如余杭塘河（蒋村段），可以去比一下两段河流的绿带厚度

百家鸣

桥西的楼盘道路交通噪声问题也是比较突出的，登云路，通益路 等级高流量大， 湖州街 小河路 车也不少

百家鸣

桥西十字港河和运河之间这一片住宅综合素质很好，现在均价比申花和蒋村要高一点

Matthew_hz

我亲戚买来170万不到，车位20多万，550多万的90方，无语

百家鸣

百家鸣 发表于 2019-5-22 12:20
桥西十字港河和运河之间这一片住宅综合素质很好，现在均价比申花和蒋村要高一点

运河宸园   碧玺洋房  大河宸章   臻园  等楼盘确实不错

碧云老妖

Matthew_hz 发表于 2019-5-22 12:22
我亲戚买来170万不到，车位20多万，550多万的90方，无语

当时170万买的，14年开盘绕城的那批，现在加车位估计都到不了400万。
这个550万加车位的，是16年卖的，当时就要400万了。

苏寒食

Matthew_hz 发表于 2019-5-22 12:22
我亲戚买来170万不到，车位20多万，550多万的90方，无语

170万，只能是西区了，东区没这个价。

cojocojo

巧虎 发表于 2019-5-22 10:44
楼主你这么喜欢一条小小的余杭塘河游步道，那为何不选择桥西？你老婆也就在桥西边上上班，为老婆牺牲一下 ...

桥西那边环境确实挺好的
但楼主这种情况的选择蒋村很正常，很多浙大毕业的都喜欢在离学校近的地方买房。母校情节是一方面，浙大校园里的各种对外开放的各种自然和人文资源也是重要因素。

百家鸣

蒋村生态环境比桥西好，商业比桥西发达，学区大概率会超过桥西， 产城融合好，总体不输桥西，就是靠近绕城远了一点

恨花儿太香

坐等暴跌

liuzhitun

zjusheep 发表于 2019-5-21 17:47
从目前的回帖看，还是喷我的居多啊

看了一下，主要喷点还是集中在中介收我10万中介费，我还倒 ...

中介有个屌用， 托子

zhouhonghu_007

恨花儿太香 发表于 2019-5-22 12:46
坐等暴跌

确实需要坐等，站久了太累

wakaduo

再次恭喜lz，想清楚了就好，论坛里这么多酸雾头其实完全不用理会
16年的时候我爸妈也看了河滨之城，当时我记得价格是东区4万2，西区3万6，觉得380万买个89方太憋屈，没想到现在都550万了，哈哈

kevinzhou2018

恭喜楼主

Piginthesky

恭喜下，当年在河滨之城和美容美发间选了美容美发。正在赚钱打算河滨之城附近再入一套。余杭塘河边，的确不错。

zjusheep

不知道为什么今天发帖老是被审核，重发一次试试

2. 当时为什么接受了500万的价格（续2）

前面我提到普通人如果能大致判断出房子的内在价值以及对应的合理价格，就算是赚到了。我自己没有能力判断，就交给市场来判断。

如果投资股票的话，会了解“有效市场”假说，这个理论认为股票市场的价格能够充分反映上市公司的真实内在价值。但实际市场里，股票价格经常会大幅偏离公司内在价值，原因就在于股票市场的投机功能更成熟，股价很容易受到市场情绪的影响，或者被人为操纵。

房地产也存在投机和市场情绪，但我认为河滨这个价位的房子，已经缺乏投机的空间，买家买入的理由更多是考虑居住价值而不是投资价值。而且当时我看房的时候正好是2018杭州楼市最冷的时候，成交量大幅下滑，部分二手房有大幅降价。在这个时段，还愿意花450到500万的价格买河滨二手房的人，到底是人傻钱多还是说河滨的价值得到了市场的认可？并且这个时候的市场是不是应该算是强有效市场？

在我1月份的原贴里，我曾经提到过我看房阶段，河滨近期成交的几套有代表性房源，比如学军中学对面沿河单元楼的西边套，516万成交，4号楼沿河的东边套520万成交，沿马路中间套成交均价在470左右，最便宜的是一套沿马路的顶楼当时挂牌435万。另一方面，到了12月底和1月初的时候，我明显感觉到蒋村二手房成交速度加快了，比如我帖子里提到的万科西庐我们比较中意的几套房子已经全部卖掉。当时我还不知道“手边买房”这种可以看网签数据的公众号，所以没有数据支撑自己的判断，后面我会从后视镜的角度再跟大家复盘。总之，从市场的角度，我认为河滨当时的价格是得到了市场认可的。

另一方面，我们买这个房子是婚房自住，并不指望通过这套房子投资赚钱，只要房子未来的上涨速度能和首付款理财收益持平即可。我算了一笔账，假设我们不买房，那么320万首付款放货币基金理财随存随取每天都有无风险收益，目前年化收益普遍低于3%，我们就算3%好了，一年收益9.6万。然后我们在河滨租房住，河滨东区最近链家成交过一套月租7200的中间套，图片看起来品质也不错，考虑到我们的房子户型更好，家具家电全新，我就算8000月租吧，这样一年租金9.6万正好抵消理财收益。也就是说，买房和租房相比，每年只需要额外支付买房的贷款利息，共计11.6万。

考虑到等额本息的前10年偿还的贷款本金基本不影响贷款利息，我们简单认为每年贷款利息不变，那么河滨只需每年上涨11.6万，2.32%的年化涨幅即可保证买房收益和无风险收益持平。按照这个算法，10年后，我们的房子只要涨到612万即可“保本”，换算成单价是6.87万一平，跟现在文鼎苑的均价齐平（文鼎苑2019年4月链家均价是6.85万一平）。10年之后，河滨东区的均价能不能涨到文鼎苑现在的价格，大家见仁见智，我可能会在后续内容里再讨论。

当然，未来10年房子价格也有可能横盘不动甚至下跌，那确实没办法，只能承认自己人傻钱多，然后多给自己做以下心理按摩：
1.买了房子，小孩的学区有了着落，等于花额外的钱换取学区资格。
2.买了房子，有了自己的家，房屋使用权不再受房东限制，等于花额外的钱提升生活品质。
以上两条按摩，第一条是因为客观条件限制，小孩年龄到了必须上学，不一定能等到房子最低价的时候抄底；第二条则是属于“早买早享受”。

判断出房子的合理价格区间之后，还需要做一件事，就是评估家里的经济条件是否能够承受这个价格，这个涉及到个人隐私，有些东西我只能说得模糊一点，主要是想跟大家分享这个评估的过程，总结出方法论。

（未完待续）

湘湖霸王花

房子怎么样不了解，但人民币越印越多，钱越来越不值钱的背景卜，房价要跌是很难的。楼主宅心仁厚，大气，这样的人品值得尊敬，相信你的未来一定美好。

微光弥漫

楼主认死理觉得河滨是最适合你的，河景 学区 品质 交通便捷等因素，很多只是刚入住的新鲜感，再过几年回头看未必。 你对于自己的选择很满意，但在别人看来你的钱能用的更好，你开篇还想升值 我只能说你想多了，既买之则安之