对杭州楼市：“悲观者正确，乐观者前行”。

姜峰

在网上看到“杭州房叔”的一篇文章写得比较客观，有参考价值，文章比较长，我摘取了其中的部分文字：

1、杭州这一轮房价回调是以2021年85新政为转折点，直到今天。（以85新政为节点，杭州楼市从需大于供全面向着供大于需的局面转变）

2、新房的大量持续供给，不仅在供给层面平抑了二手价格的上涨态势，同时还势必将二手房价拉回政府定价基准线（限价）。只要新房价格不涨、摇号难度降低，加上二手房挤兑的相互竞争，因此二手房被新房打的破发基本是不可避免的，必定朝着新房限价前行，回调只是时间问题。二手房已然大面积低于区域限价。即使如此，我们依旧难言二手房价已经到底。

3、从去年开始杭州新房市场受到去化压力，纷纷转向卷产品的开发路径。全城都开启了产品力的迭代和比拼。当这些目前卷到天花板的新房去化平平时，就基本确定了这些天花板级项目才是板块限价的基准线。那些老次新、普通的交付项目就只能落到板块限价之下，与新一代产品形成价格梯度，从而走向破发，后续新品的持续升级，继续加剧该“背刺链条”。这也就是为什么破发之后，大量普通次新价格依旧跌势不止。至此，85新政至今，杭州二手房价回调的路径就清晰了。

4、供需逆转，二手房价持续回调。再是新房不断上新，继续背刺二手房价，向着板块限价回归。到了2023年中期，大量新房交付打压存量二手房价，导致二手房濒临破发、乃至破发。最后就是新房卷产品力，从房产品的品质层面又一次打压二手房价，破发之后大部分普通次新继续下探。卷产品力恐怕还不是终局，二手房恐怕还有一轮甚至多轮更难受的背刺正在酝酿：最显而易见的就是价格优惠战。

5、只要市场还在下行，供需不能走向平衡，新房优惠的一步步深入就难以避免。疯狂卷产品的新房只是二手房破发后，受到的第一重伤害，这最多只算是轻伤。卷到头的新房还打起了价格战，于大部分普通二手房才是最艰难的时刻。除此之外，还有一些潜在的市场刺激政策，比如偷面积的放宽，这类政策也还是降价，以低价背刺二手房。对于所有参与楼市的朋友，首先是正视楼市的艰难，再做出决策，而不是自我麻痹在幻想之中。

masquerade

看老姜ID就知道了


这么多年了

相对靠谱的

呼噜噜123

卷起来吧，有利于普通购房者。20-23年卖出去的新房到时候回过头来一看基本就是建筑垃圾，5万的限价都敢给你刷真石漆

pg2m05

现在大部分房产自媒体，其实跟中介的文化水平差不多，什么研究院院长资深房产人，抬头都是自封的

飞过海岸边

masquerade 发表于 2024-5-11 16:58
看老姜ID就知道了

封笔哥不封笔，现在也差不多

有钱就是大爷

sheepdog79

呼噜噜123 发表于 2024-5-12 09:57
卷起来吧，有利于普通购房者。20-23年卖出去的新房到时候回过头来一看基本就是建筑垃圾，5万的限价都敢给你 ...

比如哪些楼盘是所说的这样？

姜峰

pg2m05 发表于 2024-5-12 10:08
现在大部分房产自媒体，其实跟中介的文化水平差不多，什么研究院院长资深房产人，抬头都是自封的

您的意思是这类更可信？

pg2m05

姜峰 发表于 2024-5-13 08:57
您的意思是这类更可信？

更不可信了，为什么XX退地一年密而不发，媒体总是喜欢发大家喜欢看的

ibmbmw

你还漏了一点，限购放开也是二手的背刺，外地的也可参加新盘摇号（不拼社保的那种），这完全是跟二手抢客户啊!

1、高品质新房价格》一般品质新房=高品质二手次新》一般品质二手次新》差品质二手，区域二手以后低于区域新房将是常态，也就是低于区域限价，估计一般品质的-15%会有吸引力，能跟新房争一下客户。
2、由此判断，区域二手价格，根据房子品质，若一般品质，价格低点处于新房限价-15%处，可以自行推测还差多少到位。
3、新房限价，理论上家长不会轻易搬石头砸自己脚，轻易下降，边缘地带会想尽办法维持（比如容积率、偷面积），总之办法多的是。
4、当下刚需买房，需谨慎，一切以板块限价为准绳，会豁然开朗。
5、房住不炒。按政府共用产权政策文件，回购价格是当地居民消费价格指数cpi为基准，所以绝大多数普通住宅，终极结果就是市场价格每年多个3%左右。如果上房产税，没啥盈余。不动产真就成为不动产。
6、至于豪宅，政府永不缺稀缺地段，永不缺地，现在核心的商业，随时可以改为住宅或商住。生命力大概比普通住宅略长，但也就随着新产品层出不穷而淘汰，烂在手里，变现困难。
7、二手真是炒家，别指望跟家长抢客户，能跑就跑吧，跑了还可以调仓，换入新股，博一下。

姜峰

ibmbmw 发表于 2024-5-13 11:02
你还漏了一点，限购放开也是二手的背刺，外地的也可参加新盘摇号（不拼社保的那种），这完全是跟二手抢客户 ...

我认为拱康路现在的限价3.3万是贵的。

毕竟地铁还要等4年后。

ibmbmw

姜峰 发表于 2024-5-14 09:40
我认为拱康路现在的限价3.3万是贵的。

毕竟地铁还要等4年后。

政府限价如果贵，明面上不可能降价，但的确会另外动脑筋，偷面积、容积率、都控在手里，工具很多，无非就是用哪一个

有钱就是大爷

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姜峰

姜峰

姜峰

中央二台

基本逻辑就是错的。一个区域或者板块的房价是由该地区的所有存量房的价值决定的，而不是由所谓新房来确定的。当你的新房定价高于存量二手房时，必然面临着不断向存量二手房均价下滑的趋势。

姜峰

中央二台 发表于 2024-5-22 13:09
基本逻辑就是错的。一个区域或者板块的房价是由该地区的所有存量房的价值决定的，而不是由所谓新房来确定的 ...

目前一二手倒挂，普遍是指“二手次新房，高于一手限价新房”。

所以，先是“贵的二手次新房”向“一手新房限价”回归，
当二手房比一手房便宜时，再是“一手限价”向“二手房价”下调。
相互彼此牵制，当供大于需时，就会不断降价。

pliny

悲观者正确，乐观者前行

姜峰

图片来自于今日头条：