物管凭什么收费?--轉貼

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物管凭什么收费?春晚小品《邻居》说出了中国亿万人民想说的话物管凭什么收费?春晚小品《邻居》说出了中国亿万人民想说的话
看了《邻居》，解了我几年的心头恶气。《邻居》是我看过的最好的小品节目！它把物业公司的所作所为演绎的淋漓尽致。实在是太好看了。这些年来，业主们的物业被物业管理公司管的漏水的漏水，被盗的被盗。断了电，缺了气。似乎除了收管理费任何事情都与物业公司无关。那物业公司凭什么收费？业主为什么要给这些寄生虫交钱？物业管理公司的存在有百害而无一利。社区里所有的矛盾都是因物业管理公司而起。有他们业主们就别想安宁。因为单方面强行收取物管费本身就是侵犯人权和物权的行为！物业是业主们自己的，别人凭什么来管?是谁给了他们这个权利？现在有的物管公司就象十字路口用脏抹布擦车讨钱的乞丐一样可恶。
每一个人都希望自己的付出能获得好的汇报。然而，物业管理费的付出，不仅没能使业主们得到好的汇报，反而受到更多的伤害。这合乎情理吗?这样的事情在国外是很少发生的。而在中国这个维权意识不强的国家却是司空见惯。因为中国人欺弱怕强、欺软怕硬、从众、虚荣、怕事的心态太重。岂知你越怕事越大，如果你不怕，敢于坚持真理和讲道理。法院岂敢对受害的弱者强制执行？弱者不会永远弱，这是中国几千年历史证明了的。
小区里做事的人就是保安、清洁绿化工、电工、水暖工、电梯工。但他们的工资大都不超过政府规定的最低工资标准690元，有的甚至只管吃住不发工资。为了克扣工资，物业公司经常不断的更换保安和工人，反正新来的也不知道政府的规定，一旦知道了，想提高工资，立马就让你走人。这种状况无形中给小区留下了安全隐患。这些走掉的保安和工人已经深谙小区的路径，他们极有可能卷土回来作案。而那些整天坐在办公室里玩电脑算计人的物业公司的人，每月却能挣到6000元以上的工资，业主们交的管理费不都养了物业公司里坐办公室的寄生虫和祸害了吗？物业公司剥削人也剥削得太厉害了吧?没有物业公司，业主们会给保安员、清洁工提高待遇，清洁工会把小区整理打扫得更加整洁干净，保安员会更好的为业主们服务而不是物业公司。
我们应当团结起来，守住自己的钱包，不要再花钱养物业公司那些咬人的寄生虫了。
     近日，我们对几个管理费在3元以上的小区做了一个详细的调查。其中某小区有两栋楼，每栋30层，每层大约有700平米，每栋有700×30=21000平米，两栋就有21000 × 2=42000平米。加上楼房周围花园面积大约2000平米，合计总管理面积44000平米。该小区管理处为每栋楼配备了三名保安，两名清洁工。院内一名清洁工，一名绿化工。合计6名保安，6名环境绿化清洁工。每个保安每月工资1200元，6名保安所付工资总计1200 × 6=7200元。清洁工每人每月600元，6个人每月总计600元 × 6=3600元。由此可知该小区楼内每月每平米分摊给保安的工资只有7200元 ÷ 42000=0.17元。清洁工每平米分摊3600元 ÷ 44000=0.085元。两项合计0.255元。就算电梯及其他设施维护每月再用去1万元，整个小区每月每平米的管理成本也不超过0.5元。然而，目前业主们每月要交的管理费却是每平米3.8元.。并且每月还要交每平米0.25元的房屋维修基金。该小区两栋楼每月所收费达(3.8元+0.25) × 42000=170100元。也就是说业主们每月交的管理费都可以请到150个保安或300名清洁工了。每月除去保安员和清洁绿化工的工资7200元+3600元=10800元和电梯及其它设施维护费1万元。每月还剩近15万元。一年就是15万 × 12=180万元。另外，管理处还利用小区里的公共场地和产业如停车场等获取着不霏的利益。这些钱都养着那些坐在办公室里闲得无聊玩电脑的人。小区里发生了事故，他们不管不问，业主们有投诉，他们最多只是随便应付一下，大部分的物管人员都是很不耐烦地随便应承一句。有些物管人员甚至用最难听的话来伤害业主。他们根本解决不了任何问题，只能使矛盾更加激化。而且还不用承担任何责任。最可恨的是，有些管理人员还借助于他的权力欺压小业主，克扣保安员和清洁工的工资等。要么千方百计的找点工程，随便改造一下，弄个假票据就把业主们交的数十百万元管理费算计贪污光了。因为工程费是个摸不清的无底洞，他们说多少钱就是多少钱。因此贪官们都喜欢搞形象工程。
   这些管理处人员，都不是小区业主，也不在小区里居住，他们能尽到管理的职责吗？这些管理者都管了些什么？又能管些什么？除了为能多收你的钱而给你流露一副热情而虚伪的笑脸和做一些华而不实的叫你摸不清家底的表面功夫以外。其次就是霸着小业主们的公共产业为自己赚钱谋私利。即使组织业主搞一些活动，也都是带着商业性质的。不是为某些企业做广告拉客源就是欺骗业主直接参与其中。业主出钱，他们牟利。小区里的外墙上，大堂内，电梯口，电梯内，到处贴的、挂的、竖的、电视屏播放的都是商业广告。小区过道上几乎每天都有摆地摊，卖水果，卖服装的。为了获取更多的利益，他们甚至到处乱搭乱建，堵住过道和消防通道。总之，怎样能为他们赚到钱就怎样干。根本不把业主们放在眼里。也就是说，他们所谓的管理，无非就是千方百计多多赚取小业主们钱财而已。倘若业主们有意见，就会受到来自明的、暗的、各方面的人身攻击和伤害。
最令人不能忍受的是，近年来大量的二手楼交易，带来的频繁装修。那些管理处，在收取了装修施工队保护费和好处费后，任由他们野蛮施工。仅一套百十平米的房，砸、砍、切、割、锯、钻，整得像地震一样，整栋楼都在跳动和震颤。业主们怎么投诉都无济于事，还美其名曰：“看，这个楼盖得多么结实，如此震动都没事。” 业主们气得没办法，就告到了他们的总公司，他们又说：“人家装修又不违法，我们为什么要去干涉人家，至于噪音太响，震动太大，我们也没办法。再说就剩一点了，最多两个小时就完工了。你们就再忍一忍吧。”结果都二十多天甚至两个多月了还照旧。害得那些退休在家的老人七八十岁了还得顶着严寒冒着酷暑，到外面躲避。这是多么残酷的事情呀！物业管理公司跟那些收保护费的黑社会有什么区别？他们甚至比那些收保护费的黑社会更可恶，因为他们能为他们的非法勾当找到合法地位。 
    如此，要管理处何用？要么是摆设，要么就是引狼入室。要么就是收保护费的地霸，是制造矛盾的焦点和导火索，是乱搭乱建违法建筑、污水乱排乱放的始作俑者。这分明是养虎为患嘛！！！
   小业主们为什么还要向这些所谓的管理处交这么高的管理费？为什么要养这些寄生虫，甚至祸害？中国几千年来都没有过这样的规矩，国外也没有这样的管理模式。这是谁兴起的？谁规定的？弄的现在矛盾四起，治安混乱。它们就像埋藏下来的炸弹，不去之，则后患无穷！！！
因此， 我们建议取消物业管理公司，物业管理处，业主委员会等私权组织。统一由政府组织下的居委会领导协调，各小区居民自治自理。从根本上解决私权膨胀造成的霸主间格斗伤人以及物业公司与业主之间长期存在的难以解决的矛盾。减少政府深陷矛盾无法自拔带来的巨大工作成本。
居委会工作人员，开始由政府委任各小区内有资历，有学识，懂法律、有能力，有热心，责任心强的常住人员来担任或毛遂自荐来担当居委会职责。以后，就由业主们每年对居委会进行一次不记名投票选举。
   所有的楼房盖好后，统一交规划建设管理局。由规划建设管理局组织社区居委会联合水、电、气、环保、消防、绿化部门对该楼盘及小区所有物业进行检查验收。等所有的设施设备全部到位并验收合格后，由水、电、气三大集团各自接管负责水、电、气三大物业。其余由社区居委会接管。在以上部门未接管之前，发展商不得将房屋交付给业主使用。否则，发展商将受到巨额罚款。
   买受人（业主）拿着发展商开具的购房发票、房屋竣工验收合格证、住宅质量保证书、房屋使用说明书、入伙通知书、身份证等。去社区居委会办理入住手续。并和居委会签订入住权益、义务和责任的合同书。特别要对高空抛物、楼内烧纸、室内野蛮装修、房顶乱搭乱建、居家宠物伤人扰人等作出明确的惩罚约定。
   居委会有帮助小区业主租售二手房和从事家政服务的权力，并且可以获取一定收入，但不可以以盈利为目的，目的是方便管理出租屋，随时了解小区居民的情况，和居民加强联系，掌握解决问题的主动权。但只限于服务本小区内，不准跨区服务。另外，小区停车场应由居委会出面招标选人经营管理。由此获取的收入根据停车场的产权归属，由居委会进行分配。
   居委会管理的好处是，（1）居委会可以第一时间掌握辖区状况；（2）方便计划生育，居民文明教育，组织小区党员学习，开展党建以及各种文化艺术宣传等公益活动；（3）有利治安管理，公安查案办案；（4）那种由社会上的房地产公司租售房屋，规避登记和税收的局面就会改观；（5）那些只管赚钱，欺骗客户，不担责任，一遇到问题就撤的家政公司造成的不良后果也自然消失。这样，和谐的社区局面便自然而然的形成。更重要的是能为政府节省大量的解决矛盾的开支。让信访成为接纳百姓合理化建议的部门，而不是众人出气泄愤的场所。
    为了让百姓生活的更加方便有质量，还要强化水、电、气三大集团的职能作用。从企业到机关到家庭，所有的水、电、气的设施设备的使用，维护，修理与改造，都由三大集团派专业技术人员统一管理负责。电梯公司也归电力集团直接领导。坚决取消一切中间环节。所有断电、停水、漏气等事故，均由三大集团各自解决并承担赔偿责任。收费还像以前那样，按每户每月用量多少抄表到户，帐户扣取。
    用水方面，居民家里的水管水表的维护修理和改造，可直接打水务集团的客服电话，由水务集团派专业技术人员来操作。水务集团每月都要派专业技术人员在居委会人员带领下，到每家每户、每个饭店酒楼抄水表，并借此机会检查排水用水事项。从源头上解决污水乱排乱放的问题。不要等河脏了，水臭了，才去花巨额资金治污。
    用电方面，各小区的电工都应由电业集团直接委派，属电业局直接领导。在住宅区，电业局必须掐断某些业主装修房屋时，不符合要求的，大功率的用电。这样，从根本上管住乱接、乱拉、乱用造成的用电安全隐患。业主门需要电工为私人家里服务，可打电力集团客服电话，由电力集团直接派人上门服务，电力集团除24小时有人守候客服电话外，还要有专人24小时轮流值班检查。因检查不及时，维修不到位，造成的一切用电事故，均由电力集团承担赔偿责任。要将一切事故都消灭在萌芽状态。不要等发生了火灾和触电事故才去修理维护。用气方面，大致同水、电。
    除水、电、气三大集团外，还要再成立三大集团。（一）物业维护集团；（二）绿化清洁集团；（三）安全保卫集团。
   （1）、物业维护集团主要职能是：规范全市所有装修公司，并负责管理各家各户的装修。每家需要装修的业主都要首先向居委会申报，居委会再报告给物业维护集团，物业维护集团派专业技术人员下来进行实地勘察指导，然后由业主根据物业维护集团技术人员的指导，自己选择装修公司来进行装修。装修公司须按装修规模的大小首先向居委会交纳装修保险押金和装修管理费。但一般小型装修，如仅仅是安装，不用水泥砖瓦，无需大型电钻、电锯及带电机械操作的装修可不交装修管理费和装修保险押金。这就是要求每一户要求装修的业主，最好把需要装修的产品在外面加工好，然后拿来安装。这样，既省钱，又方便，还环保，且不影响其他业主的正常生活。严禁大锤、大型电钻、电锯进入小区进行野蛮施工。特别是二手楼装修中用大锤、电钻、电锯，砸、钻、锯、拆水泥和瓷砖地板墙壁的施工一定要绝对禁止。因为这类施工形成的那种惊天动地的砸砍声，电钻、电锯的切割声，足以使那些身体虚弱心脏不好的人发疯和毙命。甚至会使楼体结构变形或造成渗水等事故。他们完全可以用铺地毯或拚装强化木地板的方式加盖在原地板上。如果非要必须进行拆墙砸地板的装修，就必须向全体业主有个交待，由全体业主签名同意，并向居委会最少缴纳每平米1万元的装修保险押金和100元的管理费后方可进行。在装修中及装修后一年内，若影响了其他业主的正常生活，被业主们投诉，保险押金抵做业住们的赔偿金，若未发生问题，保险押金退回。
   自古以来，劳动人民利用杠杆原理简单机械建造了无数宏伟工程，如，故宫、万里长城等。难道现在一个小小的百十平米室内装修就必须动用那既耗能又不环保的电动机械吗？
   （2）、绿化清洁集团和安全保卫集团（以下简称两大集团）的运作方式是：首先由居委会召集业主们开会讨论研究设定所需保安员、清洁工、绿化工的人数及工资待遇，并按每个业主居住使用面积的多少分摊以上人员的工资。每户应分摊的保安费，清洁绿化费确定后，由居委会代表业主们申报给两大集团。两大集团便派人来工作。业主们应交的卫生费和保安费，也像水、电、气费一样，由两大集团每月从业主们的银行账户中扣除。小区里发生的清洁卫生、蚊、蝇、蟑、鼠等环境问题，都由绿化清洁集团负责解决。因保安员失职造成的治安事故如：家庭被盗、私家车在小区内丢失或损毁、业主们在小区内受到伤害等都由安全保卫集团解决并承担赔偿责任。业主若对两大集团的工作人员的工作不满，可打两大集团的客服热线反映，并有权要求更换，若两大集团不予更换或更换的人员仍不合格，业主可以拒付费用。但任何人、任何单位都绝对不准私聘保安员和清洁工，避免私聘乱招造成的劳资纠纷和意外 。每一个保安员和清洁工的工资数额，应以他管理的面积的多少来确定。并用合同的形式明确自己的义务和责任。合同中特别要将失职、管理不善、被投诉甚至发生事故后应承担的经济赔偿以及法律责任细化明确。每月的工资要以低底薪高奖金的方式来发放。要设立节能创新管理发明奖。
   每个小区每栋楼的每层最醒目的地方都要设立投诉、表扬、建议信箱，并且每层还要悬挂：“卫生服务责任人xxx 联系方式；保安服务责任人 xxx 联系方式；用电服务责任人 xxx 联系方式；用水服务责任人 xxx 联系方式；用气服务责任人xxx 联系方式。” 同样，在电梯口和电体间张贴：“电梯维护责任人 xxx联系方式”等。随时随地接受全体业主们的监督。投诉信和表扬信必须有具体的事和人，否则不予采信。投诉信要当天发现，当天处理。表扬信要在表扬广告栏里广告。到月底按被投诉的事件多少来决定奖金的减少额度。另外，每家每户的门上或门口也要悬挂业主公约等。
   按以上方式运作，一个小区只要有居委会的领导协调就可以了，根本不需要什么物业管理处。
建议人： 石好等
电邮：  yanda8@sohu..com
2006年1月29 日

don0424

物业管理职能遭质疑 小区非要物业公司吗
http://house.sina.com.cn 2006年01月20日13:39 新京报
　　近日，朝阳法院首次对拒不撤出小区的物业公司实施强制执行，使得人们再一次聚焦业主与物业管理公司的关系问题。就目前的司法实践看，导致业主与物业管理公司之间形成权利义务关系的物业服务合同，其性质被确认为民事合同。而现实生活中物业管理公司的“管理服务”行为远远超出了民事行为的范畴。至于部分物业管理公司为解决物业纠纷而采取的断水、断电、封门等“强制措施”更是远远超出了民事主体的“自救措施”，即使是政府，由于依法行政的约束，也不能望其颈背。人们不得不静下心来想一想物业管理公司的功能和
存在的现实性问题。

　　从法理上讲，依据民事合同是不能获得公共管理权力的。而当前物业管理公司的“管理服务”早就超出了“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”的范畴，已经借助所谓维护“物业小区”管理秩序的名义，从“管理物业”扩展至“管理业主、租户及一切进入小区的人和相关事宜”。

　　莫非法律赋予了他们依据“民事合同”可以获得“公共管理”甚至“强制实施管理服务”的权力？其实，“物业小区”真正应当行使公共管理职能的主体是业主自治组织。业主自治组织和居民自治组织一样，是公共管理的主体，是业主行使自治权的机构，而不应是单纯的“公共财产管理机构”。当前作为业主自治组织的业主大会(及业主委员会)的职能缺失问题，实质上有许多主观和客观的原因。当业主们由于规则的漏洞或意识的缺失，无法或懒于培育一个成熟的业主自治组织时，他们也许会出于减少自治成本或参与风险的考虑，主动或被动地接受一个“二政府”，但最终会发现为此付出了巨大的物质和精神代价；而当“物业小区”拥有一个成熟的业主自治组织时，业主们就会发现不需要也不可能产生“二政府”式的物业管理公司，尽管付出了自治成本、承担了参与风险，却节省了可观的财富，更重要的是积累了城市社区自治经验和成果。如果我们想到这些，即使自治实践历经坎坷，也应当耐心地、坚定地走下去，切不可图一时省事。

　　也许有人会讲，如果没有物业管理公司，就算业主自治组织承担了公共管理职能，“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”的事务由谁来承担？难道分别雇人做？那样多不经济！

　　顺便提一下，数字也许会帮助我们长记性。如果一个楼盘有10个单元门，每个单元门有12层，每层两户，每户建筑面积100平方米，物业费用为每月3元/平方米(这一标准目前并不算高)，则该楼盘业主们一年所交纳的物业管理费为86.4万元人民币，请各位想一想，在目前国情条件下，付出这笔钱应当享受到什么样的服务？而现实生活中的绝大多数物业管理公司提供了什么样的服务！其所耗费的社会成本高昂，而产出效益则极不相称。

　　即使没有物业管理公司，业主们恐怕也不难用明显少于物业管理费的钱找到适当的分类服务提供者———保安找最好的保安公司，清洁找最好的清洁公司等等。

　　如果经历了一番周折，业主们觉得还是需要专业的物业公司，那时再出现的物业公司已经是消费者自然需要和市场自由选择的产物，对惯于信任甚至依赖经验的中国人而言，具有存在的合理性和现实性，其畸形的发展和运作可以受到业主自治组织严格的制约，并非不可避免。两相对比，我们是否应当质问：非要物业管理公司不可吗？(文/陈欣新)

don0424

王海观点——废除物业公司垄断，业主自主治理是大势所趋
是选择继续受欺负，还是选择自己做主人，是业主自己的事情。
2003/11/20 22:52:36作者：-　摘自：　编辑：-
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王海观点——废除物业公司垄断，业主自主治理是大势所趋

王海 2003-11-20
北京大海商务顾问有限公司 执行董事
网站：www.wanghai.net
电邮：wanghaicn@126.com
电话：010－87766208


说起物业管理，很多人很容易联想到物业公司，但很多人也许不知道现在大部分的物业公司，却恰恰是物业管理的最大敌人。业主遭物业公司殴打、被断水断电、乱收费、阻挠业主成立业主委员会、侵占业主共有房产收益、侵占和挪用维修基金等物业公司严重损害业主合法权益的现象在全国各地比比皆是。

本来，物业管理和物业公司就压根没有任何直接和必然的联系，不料在物业公司利益代表们的游说下，居然很多地方的法规把物业管理定义成了就是请物业公司管理。而事实上，除了国有的物业外，物业管理是业主作为产权人对自己的私人财产进行处分的活动，完全属于私权的范围。有物业公司可以进行物业管理，没有物业公司，照样进行物业管理。

将物业管理定义成为就是请物业公司进行管理，第一侵犯了业主作为消费者的选择权，第二侵犯了业主作为产权人对财产的处分权，第三侵犯了业主订立合同的自主权，第四还违反了宪法“法律面前人人平等”的规定。

想想看，一个人买了5栋大厦，完全可以自己决定请不请物业公司，但是500个人买了5栋大厦，就必须要请物业公司进行管理了……可因为中国没有宪法法院也没有有效的违宪纠错机制，这居然就正大光明地成了中国法律史上一个不大不小的笑话。

9月1日开始实施的《物业管理条例》（物业商会起草，国务院盖章通过的）开宗明义是“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。”然而根据我们这几年的调查和研究，现在大部分物业公司除了侵害业主权益增加社会不稳定和律师收入以外，并没有起到多少积极作用。

为什么这么说？因为这种对物业管理错误的定义在客观上将业主作为主人对自己所置物业进行管理变成了让一个与业主不相干的物业公司对业主的物业进行管理，人为造成主仆颠倒和概念混淆，直接导致了损害业主合法权益的事情层出不穷。最严重的是，现在的物业公司普遍存在侵占业主共有财产及其收益的违法犯罪行为，许多物业公司直接就将侵占的业主财产作为了自己的利润。

根据近日我们在深圳的调查：算上侵占停车场等共有财产收益，现在往往大城市小区的物业管理的毛利润竟然为收取的费用总额的50—80％！

如果按照投资回报利润算，投资一个物业管理公司成本不超过人民币10万元。办公室、桌椅、电脑等等全部是业主配置好的，成立物业公司只是需要搞个执照再搞个资质而已，但是算上侵占收入，物业公司年利润一般在100万到1000万之间。如深圳梅林小区仅5000个车位一年的收入就是1000多万，再加上对7000户业主收取的每月200元左右的物业管理费，利润至少1000万以上。算下来，搞物业公司的年投资回报大约是百分之一千到百分之一万或者更多。当然，物业公司的利润主要是侵权获得的利润。（从2000年开始，我们走访过近50个小区，截止目前为止还没有发现哪一个小区的物业公司不侵犯业主共有财产收入的。）

真所谓不算不知道，一算吓一跳。原来物业管理目前是比贩毒回报都高的生意，所以不奇怪为什么物业公司的商会要积极参与立法了（国务院的物业管理条例是物业商会起草的）。也不奇怪为什么好多物业公司天天喊亏损却赶也赶不走了。

我想，在这样的前提下，是不可能实现业主自己当家作主的权利的。要实现“维护业主合法权益……”的立法目的，是几乎不可能完成的任务。

出路何在？

根据我们的研究和调查，要从根本上解决现有的物业管理混乱的问题，维护业主合法权益，办法其实也很简单：

其一，政府应该先完善不动产登记工作，不给开发商或者物业公司侵害业主权益提供方便。

绿地、道路、停车场等等配套设施的产权是非常明晰的， 根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者（即全体业主）。
《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》(修改稿)第89条：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

同时，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。

还有，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。

但是政府的产权登记工作的疏失却直接给开发商和物业公司侵权提供了便利，不用说共有财产没有进行登记，就连土地使用权证书卖完楼都还在开发商手上而没有登记在业主大会名下。

业主不知道自己到底有哪些共有财产，怎么保护自己的财产权？所以，政府首先要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记，明确业主的权利。一个业主的房屋所有权证明【房产证】均应附带详细的小区图纸，图纸应该载明的整个小区的规划、会所、共享部位、共享设备设施、公摊面积、套内面积等。

其二，政府一定要废除物业公司的非法垄断，取消物业公司的资质管理，通过制定针对业主的最低物业管理标准来干预物业管理。

业主在进行物业管理活动中需要聘请的人员国家都已经对其的职业资格进行了认证【如电工有电工证，锅炉工有锅炉工证等】，现行的物业公司资质认定没有存在的必要性。《消费者权益保护法》规定消费者享有自主选择服务的权利、《合同法》也规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，是否选择以及如何选择物业公司是业主自己的事情，毋须他人干涉。愿意为业主进行物业管理提供服务的公司应该全面放开竞争。

当然，出于对卫生和安全等公共利益的需要，政府应该制定最低的《物业管理标准》，对于小区的建筑物、共享设备、共享设施的管理、维护要求进行详细规定。比如绿化达到什么标准，卫生达到什么标准，安全达到什么标准等等应该明确做出规定。

达不到《物业管理标准》要求的物业，政府可以对全体业主进行罚款或者责令改正。

只要达到政府制定的标准，业主怎样物业怎样管理都是业主自己的权利，是聘请一个统一的物业公司，还是聘请不同的服务公司【如分别请一家保安公司，请一家保洁公司等等】，还是业主自己招聘工人亲自管理等都是业主自己的事情，有关部门没有必要进行干涉，业主对自己的物业应该享有最大限度的处分权。

其三，国家应该通过立法限制大业主的权力，明确政府在业主委员会成立中的行政责任，提供业主公约、业主委员会章程等文件的范本。

为充分保障小业主权益，避免出现由大业主[拥有多个住宅单位的业主如开发商]独揽大权的情况，应该对业主百分比和投票权的计算规定进行修改。建议一个住宅单位由多人共有的，计算为一名业主，具有一份投票权[例如三名共有人拥有一个住宅单位计算为一名业主，具有一份投票权]；一名业主拥有多于一个住宅单位的也应计算为一名业主，具有一份投票权[例如一名业主拥有20个住宅单位，计算为一名业主，具有一份投票权]。

同时，虽然成立业主委员会是备案制，但是往往业主不能成立业主委员会的原因在于政府相关部门的失职。目前成立业主委员会之所以非常艰难，主要是相关法规不明确政府相关部门的责任的原因。国家应该明确政府责任的内容,如:1)区域的确定/产权明晰资料的收集/六图二书的归档等在房管部门早有备案,准备这些资料是政府的责任; 2)当入住达到成立业主委员会的条件时,成立筹备组和召开业主(代表)大会应明确为是政府部门的责任,未及时完成这些工作政府部门和相关工作人员应承担行政责任。

还有，业主委员会一经备案成立记应该即设立自己的专用帐号，由委员会全面负责物业管理费用和物业收益的收取和管理，杜绝主仆颠倒的怪现象。为避免财务风险，委员会应该依照预算按月向物业服务企业支付管理费用，而非将所有的费用一次交给物业服务企业。【为降低财务风险，业主委员会的帐号应该是每月限额支出帐号】

其四、废除物业公司垄断，业主自主治理小区是大势所趋。在现有法律法规环境下，业主们有权不再继续聘请物业公司，而是改为：聘请标准公司在国家最低标准的基础上拟订物业管理标准，聘请一个监理公司做监督，然后再分别聘请各专业公司实现物业管理标准。

物业管理应该和盖一栋大厦一样分为设计、监理、施工三部分：一是物业管理标准的制定，这个需要业主委员会代表业主大会与标准公司商量，根据业主们的要求，在国家最低标准的基础上制定一个对社区进行管理的具体标准，比如绿化的标准、保安的标准、保洁的标准等等；二是业委会代表业主大会聘请监理公司，由监理公司负责标准的实施和实现，同时每一个业主也都是物业管理的监理员，监理公司和业主都可以直接对不满意的服务公司或者人员亮出红牌；三是业委会代表业主大会分别聘请各类专业公司（哪一家肯定都比物业公司专业），比如请保安公司、保洁公司等等，各个专业公司在监理公司和所有业主的监督下完成设计的物业管理标准。

按照这样的设计，以深圳景洲大厦为例，即便聘请最好的保安公司、保洁公司、设备维修公司、电梯公司等等，全部费用也得比请一家物业公司省30％（不含被侵占的停车场收费，景洲大厦的停车场收入已经归业主了，如果算上停车场，那么得省60％了）。

这样的好处是一可以为业主省钱，二可以省掉不少物业公司的管理人员开支（这部分人的开支是巨大的），三可以解除业主不容易更换物业公司的问题，避免出现物业公司相对业主组织过于强大的问题，四还可以省出不少物业管理用房可以用于出租。

最关键的是业主自己当家作主，才会真正得到安全感、真正生活得舒心、放心。

坏处是业委会可能得负责收费并且得对欠费业主进行催缴甚至起诉，不过这个我想不是大问题。

我想以上的对策，应该基本可以让业主的权益得到保护。

也许会有读者认为不请物业公司违反了有关物业管理条例等等的规定，其实大可不必担心，因为所有的物业管理相关规定，都没有关于业主不聘用物业公司需要承担法律责任的规定！

也就是说，业主对小区进行自主治理，是现在就可以做到的事情，关键在于业主是否决定选择自己当家作主。

是选择继续受欺负，还是选择自己做主人，是业主自己的事情。
本文关键词：王海观点
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成功例证：丰景大厦

　　业主交费少了实惠多了

　　近日，五羊新城丰景大厦业主们“赶走”开发商指定的物业管理公司，由业委会自管大厦物业，并取得成功，成为了广州业委会之间的热门话题。

　　据丰景大厦业委会主任周活宁介绍，2004年11月1日，原大厦物业管理公司因涉嫌侵占全体业主水电费和周转金等问题突然撤离，使丰景大厦的保安、保洁等工作陷入困境。在这种情况下，业委会取得绝大多数业主的认同后，实行业主自管。

　　在相关部门的支持下，丰景大厦成立物业管理处，沿用了部分原物管公司的经营合同，保留了一些原来在大厦从事物业管理方面的员工，同时还向社会招聘了一定数量的保安、保洁等专职人员，由业委会向业主收取物管费，实行“取之于业主，用之于业主，节余归业主”的收支原则。

　　两年多来，小区的物管费由原来物业公司管理时的每平方米每个月1.5元减少为1元，停车费由原来的一个车位300元～600元／月不等，降到了150元～300元／月，同时还减少了每户30％的电费公摊和10％～20％的水费公摊，免收了每户8元的垃圾费。

　　“管理相同的物业，我们每个月总共少收了3.1万元，而且每个月还有6000元的节余，供购买礼物发放给全体业主，组织老人、儿童开展座谈和游乐活动等。”周活宁说。

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fbdesba

纯粹就是胡说八道，猛一看很有道理。仔细去看，就是看一点引一片。关键不是制度，而是人性的趋利，业主如此、物业如此。业主里面高学历的垃圾也是一大堆，物业中也有害群之马。

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白痴