楼市进入博弈期 要买房真的可以看起来了

伊邪那岐

3月份才刚开启，滨江、萧山两盘即以超过5000元/平方米的幅度开启了杭州楼市羊年的第一波降价。

3月3日，位于滨江核心区的星耀城一期抛出19800元/平方米的清盘价，而在之前，星耀城的在售均价在26000元/平方米左右，降价幅度超过6000元/平方米。无独有偶，位于萧山区的华瑞晴庐也于当日对外透露，将推出100套特价房源，均价直降5000元/平方米。

且不论此次两个项目的降价是否会如去年马年由德信领衔的“马年第一降”般深刻影响到杭州楼市此后的格局，可以肯定的是，在市场高库存的背景下，各大开发商已开始思考应对措施，市场已经开始“热闹”起来了。

羊年迎来第一波降价潮？萧山一项目亏本卖房

关于“羊年第一降”早在春节前即有诸多猜测，只是未曾料到来得如此迅速。

3月3日，位于滨江核心区的星耀城一期抛出19800元/平方米的清盘价，而在之前，星耀城的在售均价在26000元/平方米左右，降价幅度超过6000元/平方米。据介绍，星耀城此次清盘的房源为一期剩余房源，共70余套。据星耀城销售负责人表示，在宣布降价的当晚，首批推出的10套特价房已基本被预订一空。至于降价原因，该负责人直言，“星耀城的二期即将面世销售，公司和销售团队的精力将放到那边去，因此决定清盘一期项目。”

无独有偶，位于萧山区的华瑞晴庐也于3日当日对外透露，将推出100套特价房源，均价直降5000元/平方米，折后总价95万起，户型面积为89平方米-180平方米之间。据华瑞晴庐置业顾问介绍，目前在售的房源共有300多套，主要集中在9号楼和11号楼以及一期剩余房源，“不过此次特价房活动只推出100余套房源，并没有全部推出，其中中间套均价在11000元/平方米-12000元/平方米之间，边套均价约14000元/平方米。”该置业顾问表示，在降价之前，华瑞晴庐在售房源的中间套均价在16000元/平方米-17000元/平方米左右，边套则在21000元/平方米左右。“目前可以认筹，下周将集中开盘。”从透明售房网数据看，华瑞晴庐近一个月的成交均价为15735元/平方米。而据历史数据显示，当初华瑞晴庐项目的拿地价即为9100多元/平方米，此番以超过5000元/平方米的价格进行降价，明显是亏本卖房之举，被网友戏评为“拿出了贱卖白菜的气势”。

虽然此次杭城“羊年第一降”尚未有当初德信引发的“马年第一降”来得轰动，不过仍给市场带来了很大的惊喜。从去年下半年即一直在看房的章先生表示，市场上已经有项目开始降价，买房计划要抓紧一点。“前两年在杭州市场开年第一降后的一波行情里买房子的朋友，从后续情况来看，基本属于比较划算的，即使后续价格上涨空间可能尚未体现，不过即使放在现在，那一波买的价格仍是属于低位。”对此，章先生有自己的理解。

其实，从年前的市场表现看，羊年有项目会加入降价队伍并不意外。早在1月份，为了促进销售，即有多个项目以特价房、限时特惠、拍卖等方式来走量，试探市场。

1月下旬，位于九堡沿江板块的郡原相江公寓白房子推出了28套特价房，限时8折优惠，折后均价在16000元/平方米左右。虽然据售楼处方面消息，当时优惠并未持续很长时间。不过从当月相江公寓的表现看，可以说是取得了不错的成绩。据统计，1月份郡原相江公寓单盘销售套数为79套，位列主城区1月份单盘成交第六，除了项目现房等优势外，1月份项目推出的特价活动功不可没。

同时，郡原在九堡的另一个项目九润公寓也曾推出了特价优惠活动，为2号楼和8号楼，均价10800元/平方米，为现房。德信大家钱塘府、之江九里、新湖果岭、东田怡丰城等项目也均推出了特价房。位于萧山的绿都金域兰庭则创新性地对外宣布，将对剩余房源以清盘拍卖的形式进行销售，住宅起拍价为4000元/平方米，商铺起拍价则是在6000元/平方米。

对于杭州市场而言，开年出现降价潮并不是一件新鲜事，2012年和2014年都曾出现过影响全杭州楼市格局的降价事件。仔细分析这两次“降价潮”发生的背景，按照相关历史数据，这两次降价前夕，杭州楼市的商品房库存量均达到了当时的最高峰，市场供大于求明显。不过不同的是，2012年方正降价前夕，当时市场的背景为成交量低迷，市场信心严重不足。据数据显示，2011年全年，杭州楼市商品房总成交量才4万多套。不过，2014年德信降价前，2013年的市场表现并不算差。据数据显示，2013年全年商品房总成交量约为8.7万套左右，且当时土地市场上出现了多个地王、高价地，开发商对市场的预期较好。这与目前杭州楼市的表现有点相似。当时德信的降价以及后续市场的跟进行为，也被业内解读为开发商对未来市场压力预估下的一种主动性和防御性降价，是市场优胜劣汰的过程。

今年开局淡季不淡？2月份成交量创下近7年新高

的确，虽然目前关于3月份的市场行情是否会迎来“小阳春”尚未有定论，不过从今年开局的前两个月的情况看，市场表现却是可圈可点。

每年的1月份、2月份常被业内人士认为是房地产行业传统的销售淡季。据杭州市住房保障和房产管理局数据显示，2015年1月份、2月份杭州市区商品房和二手房市场成交量同比均有上涨，价格同比略有下降，但基本稳定。杭州市区商品房成交11054套，面积122.9万平方米，成交总金额192.1亿元，同比分别增长28.8%、增长21.5%、增长19.3%。其中，市区商品住房成交8677套，面积101.9万平方米，成交总金额160.2亿元，同比分别增长27.9%、37.0%、45.2%。

与商品房成交情况相比，杭州市区二手房成交量同比增幅较大，1-2月共成交6802套，面积66.6万平方米，合计金额98.2亿元，同比分别增长68.4%、65.7%和65.6%。其中，市区二手住房成交6120套，面积59.2万平方米，合计金额90.9亿元，同比分别增长66.7%、76.1%和74.8%。

更具说服力的是刚刚过去的2月份的成交数据。据数据统计，作为春节月的2月份单月成交3394套房源，创下杭州楼市近7年新高。分析2月份每日的成交数据，2月前半月，即使临近春节，杭州的新房成交并没有显示出过于明显的疲态。据统计，前半月主城区总成交量1200多套，日均超过80套。春节长假（2.18-2.24）期间，仅主城区商品房即成交13套房源，创下近5年成交量之最。

而在春节小长假结束后的第3天，成交量即恢复甚至超越了节前水平。2月27日，主城区商品房签约量达98套。之后几天的成交量虽有或涨或跌的变动，但也基本稳定。透明售房网市场研究院院长方张接在接受采访时即表示，从1、2月份的成交情况来看杭州房地产市场需求依然坚挺，同时也证明了市场的活跃度和购房者的信心。

土地市场看，1、2月份杭州土地市场共推出11宗地块，总建筑面积为97.6万平方米，其中宅地为8宗，商业用地3宗，总成交金额为89.3亿元。虽然从地块的推量以及成交金额看，1、2月份的表现或许并不算亮眼，要知道2013年，1月份单月的土地金额即有339.56亿元。不过，从几场土地出让的竞价现场看，开发商的参与度、意向度等均有所增加，房企之间的合作拿地、开发也越来越主流化。

楼市迎买房良机？环境趋好，市场可选余地大

据透明售房网数据显示，截至3月4日下午16点数据，杭州商品房库存量约为15.4万套，处于历史最高位，其中住宅即有近10万套库存，同时，在经历了前两年的土地出让潮后，2015年市场供应量将继续上升，据不完全统计，截至目前，将于2015年面市的新项目即不少于50个。因此在未来的很长一段时间内，购房者在买房的选择余地也较大。仅3月份，据不完全统计，杭州市场即有40余个项目有推盘计划，其中余杭区、萧山区、拱墅区、江干区将是3月份新房供应最为集中的板块。

在这些计划推盘的项目中，不乏一些优质地段的项目。如蓝孔雀板块的招商雍景湾。该项目是招商地产在2013年9月以14100元/平方米左右的楼面价取得的地块，从去年9月开始就逐月传出开盘消息。本次主推90及128平方米户型，但具体的开盘价格还没有最终确定，同区域内的萍水街一号也预计将于3月份首次开盘。备受关注的华家池地块，则将迎来滨江、绿地、世茂三大新盘集中亮相的场面。此外，位于市中心湖墅北路的凯德湖墅也计划首次开盘，户型面积以90平方米为主。

虽然市场高库存仍是个不可避免的问题，在高库存的压力下，毫无疑问，2015年市场的主要任务仍是去库存。不过从各大板块分布来看，供应量并不属于平衡状态，板块之间的分化较为明显，例如临平山北、城东新城九堡一带、大城北、大城西等板块供应量较多，未来去化压力较大。有业内人士即直言，今年的楼市板块分化会比较明显。对于成长性比较好的板块以及供求关系比较正常的板块，价格下行的空间不大，甚至有可能出现个别项目出现提价现象。而对于板块供应量较大的区域而言，今年的去化压力较大，供求关系不平衡，不排除会出现价格下行的可能。对于购房者而言，或许也是个机会。

同时，从市场环境层面看，从去年下半年开始，即有多阵暖风来袭。在羊年开年之初，市场又迎来了央行的降息。

2月28日，央行宣布下调存贷款基准利率0.25个百分点，此次降息距离央行的上次降息时隔仅3个月，上一次宣布降准不到1个月。降息，对于购房者最直接的好处就是购房支出的减少。同时，对于市场信心也得到了很大提振。戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光表示，降息对房地产最直接体现在房贷利率上，房贷利率下调将有助于稳定市场信心，增加消费及投资需求。

随后全国各城市更是纷纷对公积金贷款利率作出下调：北京公积金中心和上海公积金中心先后下发通知，住房公积金存贷款利率下降0.25%；不到一天时间，合肥、南昌等城市陆续紧随京沪之后作出调整。杭州市公积金中心也于3月3日正式公布了调整政策，具体内容为：一、下调个人住房公积金存款利率。上年结转的个人住房公积金存款利率由2.35%下调至2.10%；当年归集的个人住房公积金存款利率不变，仍为0.35%；二、下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.25%下调至4.00%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率由3.75%下调至3.50%。

对此，业内诸多人士认为，未来一段时间内，房地产市场上还将会出现各类救市政策，例如二手房营业税免征期限的调整、免征要求的降低等均有可能。

浙工大地产研究所所长虞晓芬在接受媒体采访时表示，目前整个市场探底已经基本结束，接下来是缓缓向上走的过程。

而对开发商而言，市场上房企之间的“强强联合”、“大鱼吃小鱼”等趋势越来越明显。以往出现的“非科班”出身妄图来楼市赚一票的现象已基本绝迹，从近期的土地市场看，诸如万科、龙湖、融创等全国性房企以及杭州本土大佬滨江、绿城等均毫不例外采取了“抱团开发”模式，未来房企之间的竞争也将更加激烈。