浙大贾生华：政策已到底部 房价降太多社会不接受

给我八张餐券

   2011年11月24日，“解读市场政策 洞悉发展趋势”由中国指数研究院和某网联合主办2011-2012中国（杭州）房地产形势报告会在杭州凯悦酒店隆情启幕，国内知名房地产业专家学者、投资机构以及绿城、宝龙、远洋、金隅、雅戈尔等知名房企齐聚一堂，全面把握当下房产形势！

    浙江大学房地产研究中心主任贾生华先生就《调控背景下浙江房地产市场走势分析》做了主题演讲——
    “刚才张总也讲了政策、市场、前景，我也基本上是这三个方面，政策形势、市场走势、行业态势，我给研究生上课经常忠告他们不要听经济学家的结论，他们基本上都是错误的，要学习他们分析的思路和方法，特别是到浙大来读书的，我希望学到的是慧眼，就自己能做出判断。因为现在经济学家太多了，判断差太多了，有的说要降80%，有的还说要涨二三十年，所以最好还是自己有所判断。但是在今天这个场合，我也不可能教大家怎么判断，主要还是讲一下我的分析和判断，供大家参考。


    政策形势，刚才张总讲了政策基本上不会放松，温总理也说了希望开发商放弃幻想，他不会松手，但是我的判断不是这样，我的判断政策已经到底部，等待预调微调，因为宏观调控里面的一个很大内容就是房地产的，刚才张总也讲到了，从2004年开始到现在宏观经济过热，基本上是房地产市场过热纠缠在一起，所以如果宏观调控要预调微调，房地产也可以期待它有预调微调。


    为什么这样分析？主要是我们要看房地产调控的政策目标到底是什么，现在我们媒体上传播的信息，关于国家的房地产调控政策目标我觉得是有所偏差的，大部分都集中在房价降了没有，降到什么程度了，我们满意了没有，这个是错误的，是一个及其感性的分析，事实上宏观调控政策在房地产的调控是非常明显的，从2004年开始抑制投资过热到现在。我们看到基本上对房地产的调控有两个方面，一个是要稳定健康，一个是要健康发展。在文件里面没有提出说要降低房价，或者是把房价降到某个适当的水平的判断和分析，而是说要今年和去年最严厉的是遏制房价过快上涨和遏制需求加强保障。所以房价调控的重要目标是遏制房价过快上涨和稳定住房价格，或者是在它大幅上涨之后有所回落，而不是大幅回落，更不是让它一下降到底，一下降到底不是政策的希望也不是社会所希望的，网上还有一些信息说房价降得越低越好，但这是感性的认识，如果整个房价降得太多了社会接受不了，我们也接受不了。2008年房地产出现严重的萎缩以后，政府在整个宏观经济要保增长的情况下房地产还是一个先锋。


    所以房地产的调控锲而不舍，更不是要把房价打到什么水平。从宏观角度来说，房地产是天使和魔鬼的综合体，像2008年救市的时候就是天使，再远一点1998年救市的时候更是天使，朱镕基说要让房地产成为新的经济增长点和新的消费热点来拉动内需。到2004年开始，发现它有促进经济过热，2005年以后发现价格上涨过快有一些魔鬼的性质所以要抑制，但是我们看到从2005年开始最早的国八条是关于稳定房价的通知，2006年是关于限制稳定房价的同志，到2010年是遏制过快上涨的文件。”


    “正是因为这样的总的判断，关于房地产的地位、特点和政策取向的总的判断，我认为我们这一轮的政策调控已经到了底部，为什么？因为刚才说了，我们一个目标是遏制房价，但是并不是说房价降到20%就好了，30%就好了，遏制房价过快上涨或者是追求企业的稳定房价，这个项目已经实现。刚才张总提供了全国大量的大城市、中城市、小城市的数据，都表明价格已经稳定，并且开始回落。所以政策的目标初步来了，因为2010年到2011年的主要目标是遏制房价，这个目标已经达到。


    第二个是国际经济衰退出现，债务危机持续发展，大家在媒体上最近几个月，最近半年看到得愈演愈烈，这个形势对我们国内的影响不是一些人目前的判断，大概不会有什么大的影响。事实上我们对欧洲的出口在中国的出口里面是最大的一个，欧洲的持续动荡和收缩，美国的动荡和它的经济的不景气，直接影响我们的出口，出口已经表现出了下滑。出口下滑以后国内的经济增速，第三个方面也已经开始回落，今天公布的世界银行说大概明年银根只有8.5%，到明年又预计下降到7.5%，就是政策把魔鬼的性格已经转过去了，发现天使需要发挥作用。所以政策到达底部，原因主要是基本目标达到了，这一次调控的基本目标，矛盾的主要方面房价过快上涨已经得到解决。另外是天使的贡献和作用，我们可能不经意就会发现又十分重要了。这是我个人的分析和判断，虽然现在主流上、政府上仍然不这样认为，政府认为我们的形势还蛮好，我们目前的调控政策按照我们希望的方向在走，但是大家记住两次的宏观调控，一次是朱镕基在90年代初，快到1996年的时候宣布说经济终于软着陆了，这次调控非常成功。但是没想到马上来了亚洲金融危机，导致朱总理必须请房地产天使过来。温总理也是这样，2007年紧锣密鼓的紧缩的调控，到2008年上半年的时候差不多见效了，沿着我们预期的方向走，但是没想到过了两三个月温总理坐不住了，说现在出手要快、出拳要重、出手要实，4万亿释放出来。这个情况是说我们现在变化的速度是很快的，不确定性是很高的。另外我们对宏观经济的判断过于依赖总量指标，这是不科学的，统计指标实际上是可以给我们一些正确的信息，也可以瞒天过海掩盖掉真实的内容，就像目前的经济增长速度，我们现在还有百分之九点几，我们的房价回落了零点几，事实上这样一个总量，我们的投资还在增长，我们的销售量还在增长，这些总量背后，我们看不同的城市，我们看不同的项目，大家就会看到已经是差别很大。所以很可能我们会发现我们已经过渡了，这很可能是明年要发生的事情。


    为什么还要预调微调？已经提出这个问题，明年政策的调整我觉得还是值得期待的，主要是这么几个方面，房地产调控目前来说虽然遏制了房价过快上涨，但是也带来了另外四个方面的不好影响。金融系统风险线路，民间信贷问题凸显。实际上我们浙江就是一个重灾区，以至于温总理要过来救火解决问题，这不仅是浙江和温州的问题，在珠三角、长三角、全国都非常明显，如果经济进一步收缩，这个问题会愈演愈烈。第二个方面是政府的财务困难，已经十分严重，所以政府城市建设受到影响，地方政府在这一轮调控里面可以说是备受煎熬，有佛山的政策，成都也出现一些政策的变化叫停等等，表明地方政府已经嗷嗷待哺了，已经十分紧张了。第三个方面是房地产业运营艰难，产业联动影响广泛，这个不言而喻了，大家对房地产，我经常说一句话，房地产企业、开发商承受了房地产发展的所有罪过和罪责，对他十分不满，但是当我们发现很多开发商倒闭的时候、破产的时候，事实上我们整个的产业链都是受到严重的打击，宏观经济也受到严重的打击。第四方面是购房群体滋生不满，社会利益需要平衡，如果价格跌多了有房的人也会有意见，所以温总理如果考虑网上的民意，过一段时间民意也会发生变化，可能房价现在已经提出这个问题了，房价降个10%或者20%，要限购或者是限贷，特别是限购以后对于自住的一套房或者是改善型的，老百姓要付的钱更多了压力更大了，这个时候要降低20%，买不起房子的人还是不满意，已经有房的人和买了房的人也会不满意，所以消费者矛盾会更加突出，而不是单一方面的不满意。所以我认为调整可能是在所难免，我们还是值得期待。”

就等2010

现在专家太多

葫芦仙

我表示非常能接受

葫芦仙

让砖家们去SHI

隐蔽青年

专家能信么？

灼眼的夏娜

讨厌砖家