绿城第二富力地产悲剧了 资金吃紧 冲A无望

二逼青年

已经三次延期回归A股的富力地产，今年又不得不再次后延。　　2月1日，证监会正式公开发行股票的审核工作流程披露了在审企业名单，富力地产赫然在列。但证监会随后再次重申目前房企的上市审核处于暂停状态，富力的回A再度变得遥遥无期。
　　事实上，虽然已经在 H 股上市，但富力地产近年来一直努力回归 A 股，期望打通境内的融资通道。这个曾被瑞银称为“业内最高负债比率”的公司，基本上一直在高负债率下前行，融资不畅已使其增长疲软。

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销售下滑幅度仅次绿城

　　2月3日，富力地产公布称，1月份实现合同销售金额12.3亿元人民币，环比和同比分别下跌59.4%和56.7% 。中银国际随即发表研究报告，重申富力地产沽出评级。

　　如果说1月的销售低迷只是短期春节淡季原因，那 2011年全年销售额下滑则是无可争议。富力地产2011年全年协议销售总额300亿元，同比下跌6.8%，完成下调后的全年销售目标320亿元的93.8% ，仅完成年初400亿元目标的75.1% 。

　　《投资者报》记者查阅2011年房企销售数据，虽然各大房企在该年增速有所放缓，但大部分同比仍有较大增长。在房企销售排名的前14名中，仅有绿城中国、富力地产和雅居乐(03383.HK)同比下滑，而富力地产的下滑幅度仅次于“破产”传闻缠身的绿城。富力的“疲态”由此可见。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟对《投资者报》记者表示，富力地产相对高端的产品线定位使其受限购、限贷的影响较大，这是它去年业绩指标没有完成的一大原因。

　　房地产行业分析师苑承建认为，富力地产近年来加大了持有型物业的开发和经营，加上较为集中在一线城市，因此受损程度与绿城类似。

　　富力地产2011年半年报显示，其上半年销售业绩主要来源于广州、北京和天津的项目，而这些城市均是调控影响最大的一线城市。

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行业排名4年下滑 愧为“华南五虎”

　　富力的疲态由来已久。查阅富力地产近几年财报以及行业销售排名，其排名有连年下滑之势。2007年以161亿元销售额排名第4，此后三年排名不断下降，2011年已降至第12位(如算上非上市的万达和绿地，排名则为14位)。

　　对此，张宏伟认为，后来居上的房企通过多元化布局和高周转实现了“弯道超车”。 在中国的房地产江湖中，富力地产曾与恒 大地产、雅居乐、碧桂园以及合生创展并称为“华南五虎”，敢拼敢闯的风格曾令业界钦佩。成立于 1994 年的富力地产，在连续十年的全国化扩张后，2007年一度达到事业顶峰，但遗憾的是随后即被接连赶超。

　　2007年，富力地产在房企排行中一度排名至第4，仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首；但2008年富力即被合生创展和碧桂园赶超；2009年富力又开始被恒 大赶超；去年甚至被雅居乐赶超。后来居上的恒 大地产在2011年实现合约销售金额超过800亿元，早已将销售300亿元的富力地产抛在身后。

　　“布局上全国化，产品上精品化，但发展阶段过程受阻”，张宏伟给予富力地产这样的评价。张认为，除了政策调控导致项目销售不畅、产品线定位单一，市场调整上不灵活也是富力落后于恒 大等房企的主要原因。“此外还有一些前期地王项目，如广州亚运城项目，有可能成为它的负担。”张宏伟表示。

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　6年激进扩张方止 又陷商业“吸金黑洞”

　　富力地产是房地产行业中极具传奇色彩的一家公司，业内人士曾评价其是“以黑马姿态、凭借一种奇特的路线高速成长起来的广州楼市大鳄” 。

　　2005年中国香港上市后，富力地产展开了新一轮急速扩张。2006年大举拿下21宗土地；2007年拿下20宗土地，其中不乏高价地王。

　　激进的发展策略，令富力净负债率大幅攀升，2005年上市之初仅为20.5%，2006 年升至71.5%，2007年底则为139.5%。此后，公司净负债率长期高于70%警戒线，被称为“负债大户”、“负翁”。

　　近两年来，意识到融资不顺和负债压力，富力拿地趋于收敛，净负债率有所下降。2011年半年报显示其负债已降至89%，且负债中短期银行贷款占比较小。但与此同时，商业地产方面的大量投入，也使富力的资金负担依然不小。

　　业内人士表示：“对于富力而言，压力不仅来自于销售，更来自于其庞大的商业地产，这个吸金黑洞，让众多房企尝到了苦头，富力地产亦不例外。”

　　事实上富力从2003年开始，便开始在商业地产领域攻城略地。相关资料显示，至 2010 年底，仅仅在寸土寸金的广州新兴CBD珠江新城里，富力拥有的项目就达到16个，成为该区域商业地产龙头老大。

　　苑承建对《投资者报》记者表示：“商业地产是个战略型布局考虑，短期内难以拉升其业绩，不过长期可以带来稳定性现金流。”

　　据富力地产2011年半年报披露，公司投资物业收入增长32%，达到2.1亿元。但张宏伟表示，这些回报对于公司的资金需求微不足道，“资产负债率高，需要资金还债；企业要发展扩张，需要资金投入。”