郎咸平合肥演讲：世界与中国房地产现状及发展趋势

wjsw · 发表于 2007-10-3 11:17

51分

Elaine.9 · 发表于 2007-10-3 12:04

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用wjsw在2007-10-3 11:17:00的发言： 51分</div>楼上的持何观点,不妨也道来听听。

wjsw · 发表于 2007-10-3 21:28

“房产怪兽”要“吃人”了曾经有人说过一句很有哲理的话“要上天堂就搞房地产，要下地狱也搞房地产”。我很赞同。不难设想，在其背高额利润的背后，相应必然存在着难以诉说的罪恶。看看中国房产开发的历史，哪一桩触目惊心的腐败，不和房地产有关？哪一个一夜之间暴富起来所谓的企业不和房地产有关？哪一个迅速崛起的新城后面又没有失地农民的呻吟和无辜购房者的辛酸？现在，房地产业就像一个难以琢磨的怪兽，张开了他的血盆大口，要吃“人”了！无论是开发商、购房者或是银行乃至政府，谁都有可能成为这只怪兽的牺牲品。对付“房产怪兽”的致命“四招”综观今天的房地产行业，完全市场化的土地竞拍、上浮30%以上的银行利率、居高不下的钢筋、水泥和各类房产建筑材料、有增无减的建审规费、今非昔比的水电费……总之，该涨的都涨了，商品房的每一个细胞都膨胀了，房价岂有不涨之理？虽说国家是十二道金牌，可房价还是降不下来，为什么？原因只有一个——办法不对。稍有经济学常识的人都知道，任何商品的价值都是由社会平均必要劳动时间决定，但是它的价格高低则是直接受制于供求关系。也就是说要降房价，只有抓住供求关系这个关键才能从根本上解决问题。虽然我也是房地产开发商，但站在全局的立场思虑良久，这里给出对付这个“房产怪兽”的三个绝招。一是实行开发商准入制。开展一次房产开发行业的大清理，把滥竽充数、利益熏心的开发商统统赶出房地产开发的舞台。虽然房地产是个暴利的行业，房产开发并非儿戏，在当今的中国，不仅是资金密集、技术密集、责任密集的行业，更是事关国计民生的特殊行业。也就是说，房地产开发有个门槛准入的问题，并不是说，只要是个人物，发了点小财，就可以搞房地产的。如果没有雄厚的财力做基础，没有专业的人才来开发，没有强烈的爱心为己任，那最终的结局只能一个：“损人不利己，祸国又殃民。”二是开发贷款准入。房产开发行业三年不贷款，让其自生自灭，以规范房地产的开发市场，“没这金刚钻，别揽这瓷器活”；三是提高个贷门槛，首付款50%。我建议采取强制措施，从需求方遏制过于旺盛甚至不计后果的非理性投资，以使真正有实力的购房者有相应的自筹资金再考虑投资置业，以免遭受房奴之苦。第四，还有一个不是办法的办法，那就是发起一场史无前例的不购房运动，我相信，只要三年不买房，房价必是大家心中想。当然，这些都是即兴而谈，有感而发。未必就是最佳方案，但有真正能实施下去，当然绝对有效。开发商——利令智昏我们考虑政府为调控房价的非理性上涨问题而出台的一系列政策法规，为什么老起到适得其反的效果，问题恰恰在于政策指定的动机和效果的一致性，就像是前段时间最高人民法院颁布的有关住宅房抵押的司法解释一样，愿望当然是好的，但结果却不尽然。最高人民法院就执行抵押房屋的司法解释中第五条明确规定“对被执行人属于低保对象且无法自行解决自行居住问题的，人民法院不得强制迁出”。看起来，这是在保护只有一套住房的相对弱势的群体的利益，但其结果却是严重影响了这些群体依法享受经济适用房个人按揭贷款的办理。金融部门纷纷表态，退出或不支持经济适用房的开发和个人住宅按揭贷款。理由很简单，银行是企业，不是民政部门，必须要通过经营所得获取利润，而经济适用房就是最高人民法院司法解释中最标准的一套住房，所有的住房人，又都是政府部门严格审查后的相对贫困的家庭，那么这套住房也理所当然的是这个家庭最重要的生活必须品。既然如此，商业银行为什么还要自讨苦吃，去发放贷款呢？你能说银行有错吗？不能。倘若我是行长也会做出这样的选择。也许，有人会认为我这是危言耸听，事情哪有那么严重，但我依然固执己见。我劝诸君不防换个角度，站在月球上看中国。放眼全世界，哪一个国家的人口最多，勿庸置疑——中国；哪一个国家的人均可居住土地最少？除了日本之外，可能还会是中国。也就是说，中华民族的子孙后代都要为住房付出沉重的代价。而放眼时下的房地产开发市场，大投入、大风险、大回报几乎就是房地产开发的金科玉律，试问，哪一家房地产开发商的名下没有来自银行的贷款？在开发商众口一词抱怨银行贷款难的时候，可曾想过，即便有朝一日，太阳从西边出来，银行可以按需发放贷款，能否划上一个完全的等号——不尽财源滚滚来，恐怕未必。因为你必须面对一个无法回避的问题——谁是你的买主？姑且不论国家是否宏观调控，银行是否收紧银根，只要商品房压在手里，就如同女人怀了孩子，一朝怀胎，十月必定分娩。与日俱增的利息，全都转嫁成为开发的成本。当其达到市场认可的销售价格之时，这个孩子也就该分娩出生了，只是时间长了点，可能是二十个月，也可能是三十个月，或者更长。可悲的是，他不可能是一个活泼可爱的小宝宝，命中注定就是一个先天不足的畸形儿——烂尾楼。倘若如此，开发商势必将沦为真正的房奴，成为房产怪兽的第一道晚餐。

wjsw · 发表于 2007-10-3 21:29

购房者——自投罗网说完了开发商，再说购房者，尤其是白领人士，最好把我这段话熟记在心，以免遭受房奴之苦。沐浴着改革开放的习习春风，大家的生活水准有了显著的提高是不争的事实，但购房置业的攀比之风，却是有增无减。在贪大求洋已经成为时尚的今天，买套大一点的房子，已经成为愈来愈多国人的共同的企盼。但看过“穷爸爸·富爸爸”的人都从中会明白一个道理，不能给你带来增值的资产未必就是财富，况且原本就是用银行贷款买的房子，哪能称得上是你自己的资产呢？说到底，也只能是你新增加了一项负债而已。从法律状况看，即使你已经装修，并且入住的房子其所有权也是贷款银行的，而不是你的，如果无力偿付贷款，银行就会强制收回。当了房奴，固然令人可悲，但更可悲的则是，把你卖了之后还帮人数钱呢！不是吗？看一下身边的亲朋好友，哥们或是同僚。又有哪个人想买小一点的房子呢？殊不知，花上四、五十万元甚至更多，买上一套大点的房子，每月必须支付银行的月供贷款就得3000元以上，生活从此不再美好。不是银领成了白领，就是白领成了蓝领，外出旅游不再像以前可以随心所欲，吃饭穿衣也不再是我行我素，被这套房产压得喘不过气来。我真为这些朋友感到难过，何苦呢？也许认真算一下账，才会恍然大悟，原来，这套房租出去每个月才能收到1000多元的租金，你说冤不冤，免费给银行都不行，还得每月倒贴上1、2千元，你不是房奴，谁是房奴？其实，也许大家还记得，一个老太太买房的故事，有人说东西文化不同，消费理念也不同，美国的老太太退休之时，长长的出了一口气，说我终于还清了银行的购房贷款，而中国的老太太却望着那裸露着青筋的双手，也是长长的出了一口气，却说，我终于攒够了买房子的钱。所以重温这个幽默的小故事，是想告诉大家，无论美国的老太，或是中国的老太买房子，都是一辈子的积蓄，那些想着辛苦上几年就可以圆了住房梦的人是不现实的。可能的话，还是要量力而行，买房子小点好，不然的话，当了房奴，又有什么可以值得骄傲的呢？按我的话，你不仅仅是房奴，也是房产怪兽的晚餐。银行——进退两难很多人以为什么房奴不房奴的，和银行关系不大。因为按照现行规定，无论是开发贷款还是个贷都必须以开发的房产做抵押，不管是开发商还是购房人，还不了钱，拍卖房产天经地义，不就了事吗？然而，事实却是难上加难，暂且不说高院有关个人抵押贷款的司法解释如何，仅就开发贷款的抵押，就是五花八门，有土地抵押的，有在建工程抵押的，有远远超出市场价位的，也有重复多次抵押的，还有开发商卖了房子之后，无力或者压根就不愿意偿付银行开发贷款的。

独自漂流 · 发表于 2007-10-3 21:46

期待精辟分析继续[em05][em05][em05][em05]

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