房地产数据泡沫一夜之间被挤掉30%多

阿吉桑

我国的房地产市场是否存在泡沫，有截然对立的两派观点：泡沫论和无泡沫论。本人作为房地产从业人士，凭着自己实践和理论认识，认为房地产市场不 存在泡沫。大凡房地产从业人士，认为房地产存在泡沫的不多，这就为非从业人士——绝大部分人持有泡沫观点，攻击无泡沫论提供了口实——无泡沫论者都是房地 产利益集团的，因为利益的关系，他们从来不承认房地产市场存在泡沫，过去不会，现在不会，未来还是不会。    泡沫论者一个很重要的依据是各地房屋存量，算来算去，像北上广这样的大城市，存量房源足够一年的消化量，怎么能说没有泡沫呢？怎么能说 没有危险呢？怎么能说房地产供应不过量呢？但最近北京市住建委发布的房屋有效供应量数据无疑扇了泡沫论者一个大嘴巴子，来了个釜底抽薪——原来是数据存在 泡沫。
    2012年3月26日，北京网上存量房源12.4万套、1589.8万平方米，27日就已经调整为9.1万套、1085.1万平方米了，其中可售期房 6.7万套、778.6万平方米，可售现房2.4万套、306.5万平方米。一夜之间，房源总量减少了3.3万套，27.7%！减少的房源被称为无效供应 房源！与此相应的是，北京2011年一手房销售量5.8万套。
    无效房源供应占总量的比例竟然高达27.7%，一夜之间消弭干净，可能算名垂青史的造假了。这也可能就是所谓泡沫论专家计算出来的北京房地产市场的泡沫成分，可惜的是，一夜之间，竟然被北京市建委挤破了，这个挤破竟然难见泡沫论专家们的解读，岂不怪哉？
    其实按本人的估计，无效房源供应还应该再大些，超过1/3才比较符合市场实际。这要追究造成无效供应量的原因了。
    第一，开发商建了房子，自用一部分。这部分在房地产交易网上备案，进入供应总量，可实际上，开发商已经自用了，根本不存在可卖的问题。举一个简单的例子， 本人所在公司代理的一个楼盘，27套商业店铺，自己做办公室用去3间，职工食堂1间，售楼处3间，而且都是大面积的，按套数算1/4多，按面积算，达到 35%以上。还有开发商自用的样板间、职工宿舍，内部留房等，虽然在网上表现为可售，实际上已经不可售了。在房地产外行人看来，这是有效供应表现为泡沫， 但在房地产内行人看来，这是真实需求，无所谓泡沫。
    第二，期房和现房的重复计算，这是北京建委的有关人士给出的原因之一。房地产开发项目转成现房了，在现房中计算一次，可期房供应量并没有核销，一套房子计算两遍，平白无故地增加了供应量。这不是数据泡沫又是什么？
    无独有偶，我公司就某地方的房地产市场研究数据给出了同样的结果，数据的水分也让我们丈二和尚摸不着头脑。下表是3月31日青岛莱西网上交易数据，从总量 看，莱西一手住宅供应是7069套，可供应量接近60万平方米。可根据我们对莱西市区的调查，目前活跃的在售项目供应量不过17.7万平方米，而且还有部 分是刚开地基的项目供应量。这个巨大的差距是怎么造成的呢？我们初步分析认为有三个原因，除了上面我们分析的原因之外，还有两个原因，第一，乡镇层面的房 屋供应量较大。第二，开发商自留的，或者说被动留下的，并不在网上备案，实际上已经销售出去，因种种原因开发商不敢备案，或者不愿意备案。这种不愿意备案 是有情可原的——一次性付款的客户，为了防止备案后再生枝节，宁愿选择不备案，等条件成熟时，或者房管部门检查时，才不得不备案。因为备案后，再想撤销合 同，难度势比登天。双方商定，倒不如先签个网上不备案的合同。这样的操作办法，在地县级城市普遍存在。基于这种分析，我们认为，莱西市的有效供应量不超过 网上可售量的60%，40%的供应量是不存在的或者是虚假的。为此，我们才得出比较乐观的结论。不然，盲目相信网上备案数据，会得出令人匪夷所思的结论。 可惜的是，学院派的专家学者不知道其中的道道，得出片面的结论就是自然的事了。
   因此，本人建议，住建部应该发布一个命令，要求凡是网上交易备案的城市，必须定期地学习北京市的做法，清除无效房源，还市场一个真实面貌。同时，建议国家 统计局在使用网上交易数据时，一定要慎之又慎，对房屋可售量的真实性怀疑再怀疑。对网上备案数和真实交易量的对等性多打问号，不能想当然地认为两者相等。 建议学院派的专家、学者，房地产的门外汉们多深入实践，了解真实的交易数据，再发表高见。