下沙首个大体量住宅将调整为工业集聚区

大长脸

　　17日，杭州市规划局网站挂出一条公示信息：下沙首个大体量的住宅用地调整为工业用地。它就是位于德胜快速路北侧、杭州电子科技大学附近的下沙元成单元，原先规划的住宅量达50公顷。
　　在楼市持续低迷的大环境下，杭州经济开发区管委会(以下简称开发区)为什么要进行住宅用地调整？
　　大体量的住宅用地调整为工业用地，是不是意味着开发区住宅土地出让会越来越少，住宅开发量也逐步减少？
　　开发区这一举措会不会给不是很抗跌的下沙楼盘带来影响？
　　昨天，记者就这些疑问采访了相关部门、房产业内专家。
　　住宅用地多出200公顷
　　2011年初，开发区规划分局做了一份名为《开发区产业空间拓展研究》，发现下沙新城建成区65平方公里涉及14个控规单元的住宅用地规划所对应的人口总量悄悄发生变化。
　　这两年，下沙由“建区”到“造城”，行政格局已经发生变化。按下沙新城建成区来说，下沙只有65平方公里，包括下沙两个街道以及社区等。按照下沙行政管辖范围，下沙有104.7平方公里。如果包括下沙副城(包括九堡、乔司区域)算，下沙有178平方公里。
　　“我们拿65平方公里14个控规单元住宅面积为前提，按照人均每户(一户3人)100平方米的居住面积折算，发现到2020年下沙对应人口总量将会达到78万人，远远超出下沙分区规划到2020年控规人口60万的数字。”下沙规划分局编制中心工作人员小周透露。
　　“很明显，下沙住宅居住用地量超出规划总量。多出来的18万人，我们根据一定容积率等换算公式反推回去，就能算出多出多少住宅用地量。”小周说，通过计算，下沙大概多出200公顷住宅用地，面积相当三分之一西湖。
　　住宅用地调整为产业用地
　　元成单位，位于下沙中部，东至文泽北路、南至德胜快速路，总用地面积4.72平方公里。现状建设用地主要集中在元成单元东区块，即文渊北路以东，以工业用地为主；西区块现有大量未建设用地，主要以农林用地为主，还有部分安居用地。
　　这次调整的主要是元成单元西区块，将辖区内的住宅用地调整为产业用地，结合部分公建和少量住宅。
　　浙工大规划院工程师周财刚参与这次规划设计，他透露，2010年元成单元做过一轮控规调整。当时，元成单元西片区根据区域发展要求看，将辖区内的工业用地调整为以居住和公建功能为主。
　　“现在，从下沙整个住宅规划单元来看，住宅量太大了，必须调整一部分，减少住宅用地开发。”周财刚说。
　　打造多功能工业集聚区
　　未来，元成单元将成为以工业为主要职能，集居住、公共服务、科研于一体的工业集聚区。同时形成“一带、两界面、三片区、五轴”的功能结构区。
　　“一带”指位于单元西片区的公共居住区服务带。
　　“两界面”指城市绕城公路形成的城市景观界面和沿新建河形成的自然滨水景观界面。
　　“三片区”指东西部两个产业发展区和南侧的居住生活片区。
　　“五轴”指沿海达北路、文渊北路、文泽北路形成的三条城市交通发展轴，沿金乔街的生活联系轴、沿围垦街的产业发展轴。
　　元成单元西区块从原来的住宅用地为主，调整为产业用地为主兼顾少量住宅，那工业区的存在会不会影响住宅区质量？
　　周财刚说，为了避免这个问题，他们在规划设计时已经考虑用一个长约300米的公建带，作为工业区和生活区的隔离。今后，这个公建带里有绿化、有办公，居住区不会受到工业区影响。
　　区块公共配套很齐全
　　从公示图上看，元成单元因为靠近德胜快速路，交通便利，区内环境也不错，距离下沙中心板块金沙湖也只有1公里的路程，很适合打造成一个集产业园区、居住生态于一体的集聚区。
　　规划中也充分考虑要做好这个区块的生态。记者发现，今后这一带会有很多滨水绿地、公园、亲水平台、开放式临水广场，能满足居住区的配套生活。
　　同时，辖区内的公共配套也会跟上，规划幼儿园5所(57班)、小学2所(54班)、中学1所(30班)、农贸市场1所、文化活动中心1处、社区服务中心1处。
　　热点解析
　　疑问一：政府出手“救市”？
　　“从整个开发区长远考虑，人口一旦超过60万将影响城市品位，影响辖区住户生活质量。人口过多会对就业、教育、住房、医疗保险、交通、环境等社会方面的可持续发展产生消极影响。”开发区管委会办公室副主任徐臻说。
　　数据摆在面前，如何改变？开发区这种举措是在“救市”吗？
　　徐臻说，从去年开始，开发区就一直思量对控规进行调整，减少住宅过度开发，平衡开发区产业发展，节约土地利用率。
　　最后，控规调整的目光落在下沙元成单元和松合单元身上。昨天起，下沙元成单元率先在杭州市规划局一楼((文三路15号)、开发区管委会、白杨街道、下沙街道办事大厅同步公示，有兴趣的市民不妨去提提意见。
　　至于“救市”一说，徐臻明确说，一点关系也没。
　　因为，这项可行性研究是在房产形势还比较好的时候就开始酝酿了。这次主要是对土地总量进行一个梳理。
　　疑问二：住宅土地出让量减少？
　　这次，除了元成单元住宅板块要进行土地性质调整，毗邻元成单元的松合单元也要作相应调整。
　　下沙大体量住宅用地调整为工业用地，是不是意味着开发区住宅土地出让会越来越少，住宅开发量也逐步减少？
　　昨天，开发区表示，下沙的住宅土地储备很充足。未来，除了沿江板块，下沙大学城北跟海盐交界的区块，将是住宅主要开发区块。这里，还有大量的土地没有出让，目前只有保利、宋都几个房产大鳄拿到了几块地。
　　今后，这个区块将打造成小集镇的一个环境。
　　疑问三：会对楼市有影响吗？
　　一直以来，下沙楼盘不抗跌。这次，住宅土地调整为工业用地，会对楼市有影响吗？
　　著名房产评论员丁建刚说，对楼市影响不大。相反对房企、刚需来说，都是好事情，以为，政府能将住宅用地调整，说明手里土地存量有的，增加了普通老百姓对买房的预期，就是一种还有好房子在后面的心态。

大长脸