那些年 我们错过的价格最低点的楼盘

李子汤

   “不是说房子不好卖吗，怎么还有涨价的？”这可能已经成为购房者近期最困惑的问题之一。    可不是，“12888起住申花”的丽晶湾调价到了16000元/平方米；名城公馆上涨了1000元/平方米，还取消了全部优惠，两个刷新杭州主城区住宅房价最低价的丁桥楼盘，四季公馆和昆仑天籁也悄悄涨了近百元。
    如今，市场上出现的“微涨价”现象已经不再是“酝酿”的阶段，而是已经有开发商付诸实践，并且有蔓延的趋势。
    楼盘涨价，一方面说明开发商有资金的需求，通过降价稳定资金链之后，就有可能减缓降价幅度，还可微幅上调房价。另一方面，说明在政策时不时透露允许地方政府微调的风声下，降价渐止的“量”和“价”开始互相博弈。
    其实，个盘涨价不是杭州的特例。在北京，部分前期降价热销盘也开始了新一轮价格调整。数据显示，在4月份，北京均价出现较明显上涨的项目接近10个，占比约为20%，不少项目都出现了不同幅度的提价。在南京，进入五月份，有19家楼盘因为“房子不愁卖”开始加价，并且这些涨价楼盘都取得了不错的销售成绩。
    从微涨100元/平方米被购房者所接受，到直涨1000元/平方米也受到追捧，这些令人“不可思议”的事件背后，是这些前期销售时几乎是贴地而行的楼盘集体性的补涨。站在理性客观的角度来看，在经历过一番价格的激烈鏖战，板块的价格被完全颠覆，这些亏本甩卖的楼盘，实在很有必要借助购房群体的大量涌入和市场触底反弹的迹象，好好调整下价格恢复元气。当然，在犹豫观望中的购房者可能会叹息，在等待中错失了市场的最低点。
不知不觉中，我们和这些楼盘擦身而过，成了又一次价格“底部”的看客。当然，与其他楼盘相比，这些市场上的明星盘，微涨后的价格，仍具备超高的性价比，仍然在白热化的竞争市场占据优势，而这可能也是这些楼盘有底气提价的一个基础。
1.丽晶湾：申花板块二次筑底楼盘↗10.3%
    将申花板块价格二次下探的丽晶湾，也已经于近期小幅上调价格。据悉，丽晶湾的最新销售报价为16000元/平方米左右。其中，1-4号楼所剩房源已然不多，大多位于高层，一次性付款可享98折优惠，户型面积包括89、95、120、128平方米，其中以89平方米小三房为主。
    4月15日，之前推出“12888起住申花”特惠活动的丽晶湾，正式开盘推出1号楼和4号楼以及2号楼和3号楼剩余房源时，起价不过12888元/平方米，均价也才14500元/平方米。这意味着不到一个半月的时间，丽晶湾的销售价格上涨了1500元，涨幅为10.3%。
    当然，丽晶湾直降约4500元/平方米的特惠房活动，更多是针对香槟国际、绅华府、上尚庭等项目掀起的申花板块价格战，在申花板块均价调低至18000-19000元/平方米时，此前以约19000元/平方米左右均价成交的丽晶湾，无疑加大了销售压力。另据测算，相对于丽晶湾8803元/平方米的地价，以及石材干挂立面等品质，此价格意味着开发商明显亏本。
    由此，降价热销过后，剩余房源不多的丽晶湾，更希望以全面结顶，准现房呈现的品质标杆，让项目的价值慢慢为业主所体会。

李子汤

2.名城公馆：桥西“贴身肉搏战”楼盘↗5.4%

    在5月份房交会期间，名城公馆应市加推了1号楼，户型为80平方米、131平方米冠军户型，共64套，均价19500元/平方米，暂无其他优惠。虽然1号楼南面正对17000平方米的小区中心花园，位置优越，但是相比之前的售价，名城公馆还是涨了1000元/平方米。

    去年年底，和一路之隔的顺发吉祥半岛打价格战的名城公馆，以折后起价16198元/平方米，均价18500元/平方米的方式冲击桥西板块价格体系。相比之前的售价直降4000元/平方米左右，在原价基础上打8.4折，最低可达到7.7折。

    此番价格调整之后，名城公馆上涨约5.4%。自桥西两楼盘经历“贴身肉搏战”后，板块价格体系深度调整到位，在地段、配套等方面远远胜出的桥西板块，原就不乏城市中坚购房群体的支撑，因此成交量一直较为稳定。尤其是，五一期间，桥西板块的金瑞城市风景首批房源，以18000多元/平方米的均价当日全部售罄后，桥西板块再显地段优势。名城公馆这次价格上调，并取消全部优惠，不如说是对自身价值回升的一种自信。

李子汤

3.四季公馆：丁桥“地王”加推房源微涨↗2.35%

    5月5日，杭城楼市被中豪四季公馆的降价开盘所引爆。8500-9000元/平方米的震撼均价，不仅沸腾了中豪四季公馆的售楼部，更让整个杭州的刚需们都为之疯狂。不到一天时间，四季公馆二期推出的楼栋为4号楼、15号楼，共240套房源全部被抢购一空。

    5月8日，在强烈的购房需求面前，四季公馆又加推了150套房子，均价较三天前，悄悄上调了200元/平方米，8700-9200元/平方米的定价，同样引发刚需们疯抢。

    短短三天时间，四季公馆上涨了2.35%。这样两场完美战役的打响，主要还在于低价销售对刚需人士的吸引。相比去年9月份12600元/平方米的均价，四季公馆销售价格结结实实下跌了29%。

    时光倒回到2009年，这位曾经的“地王”，光土地成本就已经是7200元/平方米，再加上4200-4300元/平方米的建安成本，1000元/平方米的管理、营销成本，以及2000元/平方米左右的银行利息和财务成本等，另外，四季公馆又是丁桥首个石材干挂项目，光这一项成本支出就多出600元/平方米。可以说，即便这次价格微涨，仍不足以弥补四季公馆“亏本卖楼”的现实。

李子汤

4.昆仑天籁：刷新主城住宅最低价纪录楼盘↗11.3%

    4月20日，昆仑天籁率先出招推倒了丁桥板块降价大战的第一块多米诺骨牌。8800元/平方米的均价，相比于原先12600元/平方米的价格下降了3800元/平方米。不仅是目前丁桥房价的最低价，也刷新了迄今为止整个杭州主城区住宅楼盘的最低价。

    但是，事情并未因此而止。4月27日下午，昆仑天籁针对相邻楼盘回应做出相应的调整，再次降价，均价定为8536元/平方米。也许正因为开盘价格远低于市场预期，天籁当晚的开盘现场汇聚了近一千两百名购房者。一夜之间，400多套房源全部销罄。

    5月20日，昆仑天籁三期景观房源2号楼低调开盘，户型面积在88~136m平方米之间，共153套房源，开盘均价9500元/平方米，也已基本售罄。一个月时间，昆仑天籁的销售价格上涨了964元，涨幅为11.3%。事实上，一降到位的天籁，在扣除土地成本、资金成本后，留给这个项目的建安成本、营销和管理成本不到2500元/平方米，相比较之前的销售均价更是跌幅在33%左右。所谓猛价之后，必有反弹。相当于打了6.7折亏本卖楼的天籁，适时调高价格也算情有可原了。

    天籁近期有望应市推出三期景观房源，这也将是天籁今年新推房源的最后一期。据悉，三期房源是整个项目当中位置最为优越，预计价格还会有微涨可能性。

李子汤

5.曙光之城：城东新城第一盘↗6.7%

    3月15日，备受瞩目的城东新城“第一盘”——曙光之城打响第一枪，开盘推出第一批3幢房源，分别为毛坯11号楼，精装修的5号楼、8号楼，共计243套房源，毛坯均价15060元/平方米，精装修均价19600元/平方米。全城震撼，形成抢购的热潮，久违的日光盘再现。

    3月18日，曙光之城加推第二批房源1、6、12、14号楼，共322套，再现“日光盘”。价格与此前基本持平。

    3月20日，曙光之城一周之内第三度开盘，推出房源320套，再次火爆售罄。毛坯均价16000元/平方米，精装均价超过20000元/平方米。

    5月27日，曙光之城加推位于小区西南面的4号楼精装房源，共68套房源，精装均价22000元/平方米左右。不过曙光之城的价格调整与所推房源的位置也有关系，之前推出的房源中靠近机场路的较多，而之后所推房源，在位置和景观方面较原先开盘时具有优势，因此差价幅度较大。

    如此一来，曙光之城本次开盘价格较上次上涨了1000多元/平方米，涨幅达到6.7%。不过，即便这样，在整个城东新城来说，曙光之城的价格优势仍然非常明显，曙光之城首开时毛坯房源均价仅比楼面价高出18.7%，亦比人们预期的价格要低5000元/平方米左右，堪称“破发”，远低于板块价格基准线，属于真正的价格低空飞行。即使目前涨价后的曙光之城，相比2011年10月份第一次对外报价25000元/平方米，还存在着很大的价格差，购房者此时购入，仍是合理。

    另外，滨江集团表示：“所有品质一如既往，保持原有建筑品质优势，保持原有景观品质优势，保持原有精装品质优势。”也为性价比高的曙光之城，营造炙手可热的受追捧砝码。

李子汤

6.金色黎明：城东新城航母大盘↗6.3%

    骤然发力的金色黎明，是滨江集团旗下另一城东新城航母大盘。4月8日，金色黎明首次开盘，推出了一期1、6、13号楼，共240套房源，面积为87-138平方米三房户型，其中靠近德胜快速路的1号楼均价为13000多元/平方米，6、13号楼均价15000-16000元/平方米。价格到位的金色黎明，首开即被一抢而空。

    乘胜追击的金色黎明，随后在4月13日、4月15日两次加推890套房源，加推房源均价于一期基本持平，每平方米均价略有小幅上涨，也是全部售罄。成为今年首个也是唯一一个成交量突破千套的楼盘。

    5月27日，金色黎明推出15号楼约140套房源，约为17000元－18000元/平方米。不过由于之前金色黎明1000多套房源中超过一半为沿高架房源，拉低了整体均价，本次开盘则为不沿高架的花园景观房，可视为性价比上的“自然涨价”。

    虽然有房源位置因素，光看绝对值，在近1个月时间，金色黎明的价格上涨了1000元/平方米，涨幅为6.2%。不过同去年8月份对外报价22000元/平方米相比，以及综合这个区域、品质，这样的价格仍然具有很大诱惑力。据悉，目前金色黎明还有最后压轴的两幢房源将推，预计这两幢居于整个一期中央“楼王”价格还会上调。

李子汤

   对前期销售几乎是贴地而行，在短期内销售一空的的楼盘，如今采取的小幅上涨价格策略，个人认为，这其实更像是一种“补涨”行为，是属于真正的触底反弹。

    这个楼盘值不值得买？我们回答过很多次，这次也不妨再重复啰嗦一次：如果你是位需要买房的刚需人士，一方面期望房价跌得更厉害些，能够好让你入市捡便宜；另一方面，又很害怕刚一下单，楼盘就降价了，抄底不成反而被套牢。那么，建议忐忑的你，去重点关注那些前期已大幅降价的区域，然后再去关注这个区域里那些价格已经降到底的个盘。除非你指望开发商白送你一套房子，要不然那些成本价或者亏本卖的楼盘，除了需要考虑后期品质能否到位，大可安心入手了。

    当然，我们还不得不关注政策层面的信息，因为这决定着一个行业短期的波动和长期的兴衰。5月23日温家宝总理主持国务院常务会议，提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，此前，4月13日国务院常务会议所强调的则是“巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”。有媒体猜测“稳”字当头，或许意味着中央对各地“微调”的容忍度将有所提高。重庆松绑公积金贷款，湖南省降低首套房首付、减免税费等政策出台，扬州对个人购买成品住房进行奖励、厦门多类人有望获得购房资格等等，迄今为止，全国已有近40个城市出台楼市微调政策。这或许也将对后期楼市的走向产生微妙影响。

    个别开发商稍微收缩了一下优惠，小涨了一下价格，或许无改全国房价仍处于下行通道的趋势，但是，我们也应该清晰地看到，随着两年多的房地产调控效果的逐渐显现，楼市整体的降幅已经开始收窄。所以，就算你还未能看到市场的底部，但是有些个盘的底部，却已经很明白地呈现在你眼前了。

    买房和买股票一样，对购房者来说，所要遵循的只是主动权，不要去盲目贪恋波谷最低点，因为你很有可能得不偿失。说白了，不要因为等待更低点，而错过最低点。

沁夏飞絮

那些年，我们错过了好多，好多！

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