杭州楼市八大主要区域表情看点

书剑飘零 · 发表于 2005-2-25 09:48

2005年02月23日 10:25:23 杭州网
杭州楼市的发展主要集中在几个区域板块上，而区域态势特征的演变始终是人们关注的焦点，在2005年新年伊始，杭州楼市不同的区域呈现出不一样的供应和价格特点。在此，本文将楼市划分为几个区域，并对它们作了跟踪，以此描绘出杭州住宅板块竞争的几多表情、几多态势以及未来走势。

城中区域———主题表情：量少、价高、销售缓、抗跌性强。
划分范围：铁路—绍兴路—文一路—德胜路—学院路—玉古路—北山街—湖滨路—南山路—河坊街—中山中路—望江路—铁路
【物业类型】城中区域住宅、写字楼和商业用房的市场都比较活跃；目前市中心区域传统的多层建筑较少，新盘以高档的高层、小高层公寓为主。
【供应】预计市中心2005年可售住宅供应量在72万平方米左右。处于本案周边的主要有深蓝广场、绿洲芳华园、润和紫庭花园、现代领地、现代景园等，约30万平方米，在售项目均有较多余房。从房产交易量上来看，这一区域新盘开发越发减少，二手房的交易已经逐渐超越新盘。
【价格】城中区域的住宅均价，在去年春季房交会上有大幅跳升，超过万元，一直到当年11月都维持在万元以上，因此对于多数人来说，住在城中已经是一个太过沉重而难以实现的梦想。目前该地段在售楼盘价格从8100—18000元/平方米皆有，基本上在10000元/平方米以上。深蓝广场的服务式公寓（精装修）均价已达18000—19000元/平方米；绿洲·吉家的均价也达12000元/平方米；11月底推出的瑞丰·格林（精装修），其销售均价已达15000元/平方米；该区域目前价格相对较低的是绿洲之馨，价格在9000元/平方米左右，比区域其他楼盘价格相对较低。
【销售】虽然市中心目前大规模在售的楼盘只有深蓝广场，但开盘近半年受总价影响销售一般；绿洲之馨一幢楼总共只有64套房，售价较低，已基本售完；现代领地尚有一部分余房。相对于近郊房子开盘便一抢而空的状况，处于黄金地段的市中心楼盘，因价高而销售速度大幅减缓。从客户方面看，省内外地人购买比例相当高。个别楼盘占40％以上，甚至与杭州本地的“有钱”阶层平分秋色。
【分析】城中目前的总体状况是“量少、价高、销售缓”，市区的“高抗跌性”仍然聚集了部分客户群。从市区完善的配套及便利的交通考虑，部分有实力的购房者仍然会考虑购买城中高价房，也就是说城中的刚性需求还是存在的。
城西区域———主题表情：成熟的居住环境继续向北延伸。
划分范围：文一路—学院路—天目山路—绕城高速—运河—北大桥—莫干山路【物业类型】经过十几年的积累，城西情结已在大多数杭州人心中占有一席之地。该区域已经比较成熟，物业以小高层公寓为主，部分为排屋、多层公寓。
【供应】城西2005年是大盘涌现的时期，三墩及文教区块供应量都将非常可观，如西城年华、文鼎苑、枫华府第等，预计可售房建筑面积总量将达到100万平方米以上。2005年初文教区块将推出的有5个楼盘，三墩区块有4个楼盘。
【价格】成熟的居住环境、优雅的居住氛围、大量的追捧者使它的“含金量”十足，以致在二手房市场上出现了上万元每平方米的成交价，直追市中心楼盘。从“老城西概念房”到三墩、闲林、五常等“泛城西板块”，城西房价总体一路看涨。目前在售的亲亲家园多层住宅均价已近6000元/平方米；山水人家均价已跃上万元。
【销售】城西情结，培育较高的市场人气，而另一方面，受市中心万元楼盘的高价位影响，被“挤”出市中心的一批购房者也大多转向这一区域尤其是三墩区块，使得城西板块的楼盘销售状况总体较为理想。
【分析】未来城西将出现的一个较大的现象将会是两大文教区的较量，一是老的文教区；二是以紫金港校区为辐射范围的三墩区块。老的文教区由于部分校舍搬迁，在2005年及未来将出现众多楼盘，规模不大、受关注程度高。三墩区块2005年的显著现象是“大盘涌现”，其规模、品牌、配套都达到较高的水平。
钱江新城区域———主题表情：城市新核心区、房地产开发的新中心。
范围：三桥—清江路—清泰街—铁路—钱江大桥—钱塘江【物业类型】以小高层、高层的高品质公寓为主。
【供应】城南的住宅供应将达到一个小高潮，预计供应量达150余万平方米。将上市的楼盘有，金色海岸、盛世钱塘、钱塘天地、赞成林风、凤凰城广场、盾安新城等。在售的有钱江时代、金都华府、春江花月、金色家园、清怡花苑等。

【价格】目前价格集中在8000—14000元/平方米。钱江时代均价约9800元/平方米，金色家园一期9200元/平方米、二期10000元/平方米，春江花月均价约12000元/平方米。
【销售】金色家园目前销售率已达100％，凸显了钱江新城区块强劲的购买潜力；春江花月三期借助品牌和江景资源，销售率达80％；钱江时代销售状况也不错。
【分析】杭州城市的规划从“西湖时代”跨入“钱塘江时代”、钱江新城的规划、该区块地段魅力诱人、开发量的激增将为该区块注入更大的活力，预计将成为杭城房产最热的区块之一。
城东区域———主题表情：量少价涨，前景可期。
范围：铁路—清泰街—清江路—三桥—钱塘江—九堡—杭海路—绕城高速
【物业类型】以小高层公寓为主
【供应】进入2005年后供应十分有限，预计可供应量为10万平方米，上市的仅三华天运二期及天城嘉苑·北苑，三华天运尚有约15％的量，钱塘沁园尚有一幢酒店式公寓，广利佳苑准现房销售，仍有挑选余地。
【价格】在售价格为7000—9000元/平方米，三华天运均价8800元/平方米，钱塘沁园8500元/平方米，广利佳苑8000元/平方米。
【销售】城东的销售速度处于中等水平，钱塘沁园的创新规划聚集了一定的人气，三华天运以其地段优势受购房者关注。
【分析】预计今后城东的推广亮点将集中在交通和河景两方面。艮山路的改造完成，快速路的修建，快速公交线的开辟，将使城东的区域面貌得到改善，居住环境得到提高，可居住性得到增强。
滨江区域———主题表情：城市新区和产业概念板块，竞争激烈也是热点迭出的板块。
划分范围：钱江南岸一块
【物业类型】除了早期的江滨花园、之江公寓、国信嘉园等以多层为主外，目前的滨江也是今非昔比，地价高，开发的物业也以小高层、高层板式、点式高档公寓为主。
【供应】滨江区块是2005年楼盘供应量最大的区块，预计可供应量将达到290万平方米。可供应楼盘将达到14个。在售的楼盘众多，主要有六合·天寓、水印城、逸天广场、白金海岸、彩虹城等。
【价格】受钱江四桥通车等市政设施利好，滨江区的房价在2004年得到了快速上扬。目前滨江楼盘的价格在6000—9000元/平方米不等，其中部分江景住宅价格为每平方米上万元。天寓的均价约7200元/平方米，水印城均价约7400元/平方米，逸天广场（精装修）均价约8500元/平方米。
【销售】滨江楼盘的销售可称得上有喜有忧，总体销售形势较好，也不乏销售一般的。逸天广场一期以其出色的小区规划和品牌优势，目前销售已达80％以上；12月开盘的水印城一期，也基本预订完；但钱江大桥附近的另一概念楼盘销售率相对一般。
【分析】滨江的开发量大得惊人，随着更多项目的推出，各楼盘间的竞争将更加激烈，小区域的绿化环境及楼盘规划的实用性也将被涉及。
下沙九堡区域———主题表情：未来房地产开发与市场竞争的热点。
【物业类型】以多层、小高层公寓为主，商业物业涉及较少，产品开发单一。【供应】下沙2005年供应量预计在120万平方米，供应楼盘6个。在售的楼盘主要有三个，星星港湾、大都·文苑风情、华元·16街区。
【价格】下沙楼盘总体价位，在副城中依然处于中低档水准，价格集中在4500—6000元/平方米，价格涨幅相对平稳。
【销售】楼盘规模不大，销售进度一般，众多楼盘以定点销售为主，主要对象为当地的大学教师。
【分析】下沙属于杭州三大副城之一，规划起点比较高，但目前区域人居氛围明显不如市区，以往投资性购房占不少比例。由于今年大量高校的迁入，将增添不少人气。随着东西快速路明年底的建成，一号地铁的修建，下沙未来发展前景一片光明。
闲林区域———主题表情：后“城西”演绎
【物业类型】以排屋、别墅和花园洋房为主。
【供应】闲林区域楼盘供应量将达到300余万平方米，其中翡翠城建筑面积将达到150多万平方米，除了瑞城、翡翠城为2005年首期开发，其余大多为在售楼盘的延续开发，在售楼盘中，江南春城、怡景花城、荆山翠谷均有房可售。
【价格】公寓价格集中在3500—5000元/平方米，排屋价格集中在7000—9000元/平方米。
【销售】目前各楼盘中公寓部分销售较快，基本无房可售，怡景花城和江南春城都有部分排屋在售。
【分析】该区域总体给人的感觉是缺乏整体性，基础配套也不完善，排污、排涝等问题缺乏解决方案。不过随着西溪湿地旅游风景区的规划建设，02省道的拓宽，该区域的居住环境将会得到较大的改善。
城北区域———主题表情：区域交通、环境改观，房价攀升。
划分范围：德胜路—莫干山路—北大桥—京杭运河的绕城高速—石大路—石祥路—宣杭铁路
【物业类型】现在的城北不再是传统意义上的城北，它的区域在扩大，与市中心的距离也在缩短。随着旧城改造步伐的加快，这一区域迅速升温，可以说是房价上涨最快的区域。目前以多层、小高层公寓为主，随着房价的攀升，多层房源也日渐稀缺。
【供应】城北区域是2004年杭州主城楼盘开发的热点之一，2005年其开发将会放慢，预计可供应量在45万平方米，新盘出现较少，基本为延续开发。都市枫林三期、祥和人家三期、水印康庭三期、清水公寓四期、锦昌文华三期等楼盘都即将推出。目前在售的楼盘主要是蓝色霞湾、水印康庭二期、祥和人家，均尚有少量余房，还有近期开盘的新青年广场。
【价格】该区块总体价格上涨较快，尤其是北景园一带，其在去年10月房交会后至今，楼盘总体价格上涨500元/平方米以上。目前城北北景园区块价格集中在6000—7300元/平方米。锦昌文华多层均价9000元/平方米、小高层均价8500元/平方米；水印康庭均价7500元/平方米；蓝色霞湾均价8200元/平方米。
【销售】城北板块已逐步深得杭州人垂青，销售总体较为火爆。如水印康庭，去年12月份刚开盘的湖墅嘉园二期，都市枫林二期，祥和人家二期，目前销售率均在90％以上。
【分析】近几年来，城北随着交通道路的修建、配套环境的改善、大型居住区的兴建，售价一路上扬，受关注程度逐渐提高，区域地位也是今非昔比，逐渐得到购房者的认可。

		自动登录	找回密码
密码			注册