观察：滨江系投资公司8亿余杭拿地 上演土地市场处子秀

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8月30日余杭出让会现场

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　今日(8月30日)，杭州市余杭区西溪板块的两宗总面积143亩的宅地成功出让。两地块的成交总价为81101万元，综合楼面价6540元/平米，溢价率3%，竞得人为普特滨江股权投资合伙企业(有限合伙)和杭州广景房地产开发有限公司联合体。这一价格相较于区域内的价格高点12016元/平米(余政储出【2009】79号地块，杭州华乾房地产开发有限公司于2010年1月12日竞得)已接近腰斩，可谓今夏土地市场的又一次成功抄底。【直播专题回顾>>>】　　本网首席评论员丁建刚认为，文一西路延伸段的建设日益成熟，这一区域与主城区已相连成片，今天的成交价格物有所值。
　　本次西溪宅地的出让，很多房地产业内人士都十分关注，除了该地块是地段较好的低密度宅地外，最大的原因还是滨江也参与其中，这也是1年多来，杭城顶级本土大鳄第一次正式出手。
　　此外，今日同时出让的还有两宗地块，分别为沪杭铁路南侧、南兴街西侧商业地，以及东湖北路五洲路交汇商住地块，分别为宝宗利实业和玉玲珑置业以小幅加价竞得。

地块成交情况表

地块编号	地块坐落	出让面积 (平米)	用途	容积率	起价 (万元)	楼面起价 (元/平方)	成交价 (万元)	楼面价 (元/平方)	竞得单位
余政储出[2012]25号	西溪湿地C-01地块，东至河流；南至五常、友谊社区土地；西至河流，北至河流	23782	住宅用地	1.0-1.3	19621	6346	19641	6353	普特滨江股权投资合伙企业（有限合伙）和杭州广景房地产开发有限公司联合体
余政储出[2012]26号	西溪湿地B-14地块，东至五常社区土地；南至河流、五常社区土地；西至河流；北至五常社区、友谊社区土地	71625	住宅用地	1.0-1.3	59091	6346	61460	6601	普特滨江股权投资合伙企业（有限合伙）和杭州广景房地产开发有限公司联合体
余政储出[2012]27号	沪杭铁路南侧、南兴街西侧，东至南兴街；南至新安路；西至东安路；北至东新路	7604	商业用地	1.5-2.5	3650	1920	3690	1941	杭州宝宗利实业有限公司
余政储出[2012]28号	东湖北路与五洲路交汇西北处，东至东湖北路；南至五洲路；西至杭机路；北至余杭经济开发区管委员会国有建设用地	26719	商住用地	1.0-2.5	11222	1680	11242	1683	杭州玉玲珑置业有限公司
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　　普特投资合伙企业出资构成解析：或成有限合伙房地产企业浙江第一单
　　事实上，此“滨江”并非上市公司滨江集团，而是滨江创投旗下杭州普特股权投资管理有限公司作为普通合伙人的有限合伙企业，而滨江创投和滨江集团一样，是滨江控股集团旗下的三大业主板块之一。

普特投资合伙人出资情况表

序号	合伙方	出资额	出资比例
1	杭州普特股权投资管理有限公司	500万元	0.8130%
2	杭州润海股权投资合伙企业	20000万元	32.5203 %
3	杭州沃海股权投资合伙企业	9500万元	9.75 61%
4	杭州巨星科技股份有限公司	20000万元	32.5203%
5	北方国际信托股份有限公司	10000万元	16.2602%
6	顾家集 团有限公司	5000万元	8.1301%

　　根据杭州巨星科技股份有限公司对外披露的投资公告可以得知，杭州普特滨江股权投资合伙企业的管理资金为9亿元，管理期限为5年。除了作为普通合伙人出资的500万元外，其他资金都是有限合伙人所出，其中杭州润海股权投资合伙企业出资20000万元，杭州沃海股权投资合伙企业出资9500万元，杭州巨星科技股份有限公司出资20000万元，北方国际信托股份有限公司出资10000万元，顾家集团有限公司出资5000万元。
　　尽管在房地产领域，有限合伙企业拿地是新鲜事，但在创投领域，有限合伙企业却早已是最为常见的企业组织模式之一。
　　在股权投资领域，普通合伙人一般不承担出资义务，即使是出资，在出资比例中占比一般也很小。但普通合伙人凭借其专业能力和从业经验，往往承担整个合伙企业的投资与管理。而有限合伙人作为出资人，除了分享约定的投资收益外，一般不参与日常投资与管理。但在定期的合伙人会议上，普通合伙人会将合伙企业的投资运营情况向有限合伙人报告。
　　“滨江拥有浙江省内排名前列的房地产开发经营团队，普特投资合伙企业的有限合伙人愿意把如此巨额的资金交给他们管理，显然是对杭州普特股权投资管理有限公司的管理团队很有信心。”某资深房地产从业人员表示。

滨江房产在现场

　　门槛收益要求较高 滨江的“新角色”压力不小
　　根据巨星科技对外披露的信息可知，杭州普特滨江股权投资合伙企业的模式和专注于PE、VC领域的股权投资有限合伙企业并无两样，只是杭州普特滨江股权投资合伙企业的有限合伙人对资金回报率要求较高。
　　根据披露信息，只有当年化收益率超过14%时，作为普通合伙人的杭州普特股权投资管理有限公司才能分得超过收益的20%。通俗地说，就是5年后，有限合伙人的总收益超过70%(按9亿元计，就是6.3亿元)这一门槛时，杭州普特股权投资管理有限公司才能分享超出部分(即15.3亿以上的部分)的20%。
　　“杭州普特滨江股权投资合伙企业的模式，应该是以后房地产领域的一个方向。杭州普特股权投资管理有限公司其实只是滨江控股的孙子公司，他们在有限合伙企业里面只出了500万元，但却撬动了有限合伙人的89500万元，拿500万元玩转9亿元，这是很多房地产人的梦想。”浙江省内一位PE领域资深人士表示。
　　“尽管看起来滨江是在做空手套白狼的生意，但仔细研究合伙协议，你就会发现，作为普通合伙人的杭州普特股权投资公司的压力很大，协议约定的年化收益率是14%，如果达不到14%，那么普通合伙人基本上就是5年白忙活，比如说，5年后9亿元的原始出资增值到13.5亿元，有限合伙人实现年化收益率10%，未达到14%的标准，有限合伙人可以把原始投资和收益全部分成，作为基金管理人，普特投资却一分额外投资收益也拿不到。”该资深人士表示，“只有当该有限合伙企业出现超额收益时，滨江控股才能取得巨额收益，比如经过5年的运作，9亿元增值到了30亿元，那么滨江控股所属的普特投资，就能分到2.94亿元，计算公式是“(30-9-9*14%*5)*20%”。
　　但很多房地产人士认为，房地产业的暴利时代已过去，要实现资本年化收益率超14%，对经营者和投资管理人来说已是不小的挑战。
　　杭州广景房产为滨江杨家牌楼项目合作方
　　据滨江集团2011年4月下旬公告，滨江集团将与广景房产合作开发杭政储出(2010)51号地块，也就是杨家牌楼项目。公告表述如下：“为更好地合作开发杭政储出(2010)51号地块项目，杭州滨江房产集团股份有限公司拟与杭州广景房地产开发有限公司共同出资设立杭州滨江广景置业有限公司。项目公司的注册资本为5000万元人民币，其中，公司以现金方式出资2550万元人民币，占注册资本的51%；广景以现金方式出资2,450万元人民币，占注册资本的49%。”
　　据了解，杭州广景房产在04、05、06年开发了位于城东的广景苑项目，该楼盘紧邻绿城•蔚蓝公寓和滨江•新城时代广场。
　　杭州众多楼盘闪现着广景房产的身影。据广景房产母公司广源建设集团网站公开信息，广景房产合作开发了以下房地产项目：泊林公寓、银树湾、万家花园、国都公寓、阳光国际、德信·早城、新城国际、泊林印象、德信·臻园、中外公寓等楼盘。
　　据以上信息，德信在杭州的所有项目，除了祥符地块，广景都是合作方。也就是说，在单独开发了一个广景苑之后，广景房产实际上成了一个隐身幕后的地产投资商。

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