“起价”房就是个噱头 房源不到总量的1%，几乎都不适合自住

大小眼

截至目前，杭州主城区范围内预计11月至少有10个楼盘续推或新开，其中不乏一些关注度非常高的项目，比如凯德龙湾、滨江凯旋门、远洋心里……而购房者关心的是：这些楼盘会卖什么价？

　　“这是商业机密，只有开盘当天才能知道。”如果询问销售部，十有八九得到的回答是这样的。但，也不是完全没有线索，比如开盘前通常会传出所谓的“起价”，这些“起价”价格低得很诱人。“起价”房到底存不存在，是根据什么确定的，可不可以买？我们不妨从最近3年来那些处于市场不同时期、已经开盘的热门项目中寻找规律。

“起价”房最多三五套

不到总量的1%

　　去年年底，某桥西楼盘以起价15800元/平方米开盘，在当时沉寂的杭州楼市迅速掀起一场价格战，引起了极大关注。如果翻出当时该楼盘在杭州价格网上公示的首批开盘房源价格，其实价格最低的一套房源公示价格为15883元/平方米，与宣传的15800元/平方米“起价”基本持平。

　　事实上，在同期开盘的356套房源中，有4套房源的标价在15883~15989元/平方米之间，如果算上开盘9.9折优惠，仅有这四套房源的价格接近15800元/平方米的起价。“起价”房，的确存在，但在同期开盘房源中占比约为1%。

　　不是只有一个楼盘这样。今年3月，某申花板块楼盘曾以15678元/平方米的起价博人眼球，这是一个号称“击穿城西底线的价格”，而实际开盘时起价房源仅两套，而同期房源有240多套。“起价”房，在同期开盘房源中占比不足1%。

　　从杭州价格网上公示的今年新开楼盘中随机选取10个样本楼盘，“起价”房在同期开盘房源中的占比基本在0.8%~1%左右，其中占比最高的一个楼盘，起价房的占比为2%左右。所以，不要“迷恋”起价房，它虽然不是“传说”，但它多数时候只是一个“噱头”，绝大多数购房者都不可能以这样一个价格买到。

大小眼

“起价”房

总是同期房源里最差的

　　实际上，即使能买到“起价”房，对买房自住的购房者来说，是否值得一买也是有待商榷的事情。

　　比如最近开盘的某楼盘，最初宣传的起价16000元/平方米一度引起轰动，即使最后公示的售价最低值并未达到16000元/平方米，但以最高开盘优惠来折算，其起价约17000元/平方米，依然很有吸引力。

　　但去过项目现场的购房者知道，那两套最接近起价的房源几乎是紧贴着桥面，采光不佳不说，主干道的巨大车流量所带来的噪音和污染无可避免。

　　另一个城北热盘，其一期开盘时均价约18000元/平方米，其实很多购房者都不知道它有部分起价仅13000多元/平方米的房源，而之所以比同期房源价格低那么多，也是因为那些房源靠近高架，噪音超标且光照不足。

　　由此不难发现，所谓的“起价”，绝大多数时候只是用相对较低的价格处理项目中位置、朝向等各方面条件最差的房源。

大小眼

“起价”是怎么定出来的

　　有的楼盘各方面条件相差不多，但有的热销，有的滞销，除了品牌、销售渠道、市场推广等方面因素的影响之外，价格，是关系一个楼盘命运的关键。

　　定价是每个楼盘的“机密”，但其制定过程中基本逃不出三类参考因素：一是成本，土地使用费、公共设施配套费、建筑材料、人工费以及相关税收、费用的总和等；二是客户，目标客户能够接受的价格区间；三是竞争环境，市场供求总量、直接和间接竞争的对手们的价格情况。

　　最近这一两年，我们也经常会听到开发商在公布售价前的一种“官方”说辞，叫“客户所接受的价格”。这说明在市场行情不好时，客户和竞争环境两种因素在楼盘定价中占有较为主导的位置。

　　不能责怪开发商在正式开盘前谈论售价时普遍使用比较模糊的说辞，因为，楼盘定价在开盘前基本是一个“变量”，基本的价格制定程序是：计算出项目总成本→了解竞争对手的价格情况→加上预期利润→得出楼盘价格。但这只是前期定价，它还要在不断试探客户的价格接受度、竞争对手的价格情况、市场行情的变化等过程中进行多次调整。

　　综合了各类外部因素之后得出的价格基本就是“基准”价，而同期开盘房源还要根据不同情况进行系数调整，比如同期开两幢楼：有的靠马路，有的靠花园；有的朝南，有的朝北；有的楼层高，有的楼层低……通常开发商对这些房源按照水平系数、垂直系数和特殊影响等不同情况再进行调整。

　　不同的物业类型，户型设计、景观条件、朝向、噪音等因素在定价时所产生的影响程度也不同。比如板式结构的住宅，它在朝向、通风上具有较高的均好性，那么朝向和通风因素在定价中所占的比重就较小；再比如附近外部环境不太理想的楼盘，这个楼盘的价格中，景观条件、噪音、户型等因素在定价时所占的比重就比较高。

　　而在综合考虑各种因素后，同期房源中，各方面条件综合较差的房源就会被设定成最低价——也就是当期的起价。