《物权法》解读－ 转《扬子晚报》

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教你用好物权法之八 封阳台业主大会说了算

2007-10-05 02:53:32　复制本文地址传给QQ/MSN线上好友 【大字 中字 小字】【打　印】【发表评论】 　　本世纪初，南京东郊月牙湖板块的一场户外晒衣架官司，曾在社会上引起轩然大波。直至今天，安装晒衣架、遮阳篷、防盗网、封闭阳台，究竟是开发商、物业公司说了算，还是业主说了算，矛盾依然不断。如今物权法对于业主自行制定管理规约，给予了充分的保护。此外，业主、业主委员会的其他权利，物权法也为之撑起了一把“保护伞”。 　　封阳台决定权在业主大会 　　案例：上世纪90年代，南京梅花山庄为了保证小区的整洁美观，在买卖合同中约定“不得在户外架设晒衣架”。但2000年业主入住后，仍然有68户装起了晒衣架，并引发了与物业公司之间的纠纷，其中43户业主将物业公司告上了法庭。最终物业公司在官司中获胜。 　　解读：省人大法制委副主任委员刘克希指出，安装晒衣架、遮阳篷、防盗网、封闭阳台等问题，今天按照物权法和江苏省物业管理条例等法律法规就很好处理了。物权法第七十六条明确规定，“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”由业主共同决定。 　　具体到一个小区，能否封阳台等分两个阶段，有不同的处理依据。在小区刚刚交付，尚未召开、设立业主大会之前，物业管理工作由开发商选定或指定的负责前期物业服务的物管企业负责。业主在买房时都要签订房屋买卖合同，其中应当对遵守由建设单位（开发商）制定的“临时管理规约”予以书面承诺，而该“临时管理规约”中往往对封阳台等事宜会有所约定。这种约定相当于小区的“临时法律”，业主必须遵守承诺，对全体小区业主具有临时性的约束力。 　　而在业主们入住后，业主有权提议召开、设立业主大会，决定权就全归业主大会了，与物业公司无关。物业公司，即物业服务企业，是业主们选聘的“管家”、“保姆”。能否封阳台，是否把前期物业服务合同中的“临时法律”变为“长期法律”，还是废止“临时法律”，都由业主大会决定，业主大会也可以授权给业主委员会决定。这种决定，通常以管理规约的形式出现，即以管理规约对有关物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等作出约定。封不封阳台，可以是管理规约的条款之一。而一旦管理规约作出决定，就相当于小区的“法律”，任何业主都必须遵守。包括是否允许封，如果允许时，怎么封，用什么颜色、什么材料等等，都要少数服从多数，遵守管理规约。当然，业主大会或业委会所确定的“小区法律”也是可以更改的，即可以根据大部分业主的要求进行重新约定。 　　养宠物业委会可约束不可禁止 　　案例：某小区宠物狗较多，道路、绿地甚至电梯内常常出现狗的粪便，叫声干扰了邻居的生活，咬伤人的情况也一再出现，有业主建议业委会在小区业主公约中增加一条，禁止养宠物。业委会有禁止的权力吗？ 　　解读：如果说封阳台、安装防盗网是业主和物业公司之间的矛盾，那么养狗、弃置垃圾等问题，就是小区内业主之间易引发纠纷的焦点，那么业主大会和业主委员会，对此又有哪些权限？ 　　刘克希说，他认为业委会是无权禁止养宠物的，养宠物属于人的行为自由，属于人的自由权利的范畴，这同对物业的使用、维护、管理的性质不同，超出了业主大会或者业主委员会的权力范围，业委会无权在小区公约中禁止养宠物。刘克希又指出，业委会有管理、约束的权力。物权法第八十三条规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。这一条款赋予了业主委员会对于小区内邻里纠纷的协调、处理的权力。具体到养狗问题上，业委会可以约定一些具体的管理规定，比如狗不能进入花园、绿地，不能进入电梯，对狗的粪便，狗主人应及时清理等等。对于其他可能损害到他人的行为，业委会也同样有权进行处理。比如有的业主不交物业费，看似与邻居无关，但对于其他按时缴纳物业费的业主来说就是一种损害，可能使正常的物业管理难以持续，业委会有权进行督促，物业服务企业也可以催交。 　　业委会有无诉讼主体资格 　　案例：某小区有一户居民占用小区公共自行车车棚，搭建成了自家的储藏室，周围邻居意见很大，但业委会、物业公司多次协调，该住户都不肯自行拆除。此时业委会能否代表小区业主，向法院提起诉讼？ 　　解读：业主之间，一旦矛盾升级，法律途径往往是最好的解决方式，那么业主委员会在协商无效的情况下，能否代表大多数业主提起诉讼？业委会有没有诉讼主体资格，一直是争论不休的话题。 　　刘克希解释说，物权法没有就此做出明确规定，这在草案审议中也是一个颇具争议的问题，在前几稿中曾经规定了业委会的诉讼主体资格，但因为各方意见不统一，而最终没有写入物权法。可以理解为物权法没有赋予业委会诉讼主体资格。而发生此类矛盾纠纷怎么办？地方性法规江苏省物业管理条例，为了维护业主的公共利益，明确了物业管理公司的起诉权。省物管条例在第十六条明确规定：物业管理企业有权制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼。现实生活中也常常会出现一户侵权，家家有意见，但又碍于情面不愿出头，或是由于侵权者太过蛮横，而拒不停止侵害的现象，此时由物业管理公司提起诉讼，是一条很好的解决方式。 王 烨

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业主不答应，车位不得外租外卖 2007-09-29 03:00:04　复制本文地址传给QQ/MSN线上好友 【大字 中字 小字】【打　印】【发表评论】 　　住宅小区内的车位、车库的归属和使用问题，一直是公众关注的热点。由于此前我国法律法规对此没有明确说法，业主、开发商、物管企业等围绕车位、车库产生的纠纷逐年增多。物权法第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 　　省人大法制委副主任委员刘克希说，这一问题，是物权法所面临的最复杂、最具争议的问题之一，虽然现在作了规定，但有些地方仍然比较模糊，有待于立法解释、司法解释或地方立法来作规定。 　　总的来说，现实生活中大家遇到的车位、车库问题主要涉及到三个方面。 　　关键词：归属 　　新建车位归开发商所有 　　[案例] 南京数年前发生过一个全国关注的停车位官司：南京星汉城市花园小区有59个地下车位，开发商以至少8万元的单价卖掉37个，其余的被物业公司以每月250元的租金出租。为此，业委会多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。业主委员会最终将开发商告上法庭。业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商强调，车库是自己投资近300万元建的，出售房屋时也没把地下车库列为公摊面积分摊到业主头上，当然拥有车库“产权”，出售车库并没有错。该案后来业主获胜。 　　[解析] 刘克希告诉记者，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或车位、车库严重不足，占用共有的道路或其他场地作车位，包括上面这个案例，都是源于以往停车位的归属问题不明确。车位、车库不像电梯、楼梯、绿地可以共有公用，它多数是由业主专有和专用的。物权法在审议过程中已经明确，车位、车库的归属，不以是否“进入了开发成本”来作为确权的唯一依据。当然，也不否定物权法生效前，有关法院对有些案件事实和法律适用的认定。 　　物权法颁布后，对于车位、车库的归属问题，除了“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”这一点外，认识上仍存在较大分歧。根据物权法本意，10月1日施行后，新建小区车位、车库应属于开发商所有，但物权法同时规定，小区的所有车位、车库必须首先满足业主的需要，这是开发商必须履行的义务。 　　此外，物权法未考虑保留必要的公共停车位、访客停车位归业主共有，对公共安全留下了一定“隐患”。 　　关键词：首先满足 　　通过出售、附赠或出租等方式 　　[案例] 王先生曾在某小区买下一套商品房，然而当他住进小区后才发现，“私家车库”一部分被开发商卖给周边写字楼的白领，另一部分被水泥挡住根本不让使用。为此，王先生和其他居民与开发商多次交涉，都没结果。最近，王先生将开发商告上法庭，要求立即交付车库。 　　[解析] 刘克希说，根据物权法第74条规定，小区内规划用于停车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。“应当”在法律上同“必须”的效力基本一致，只是后者更有强调的意味。“应当首先满足业主需要”，对开发商有强制性，意味着即便开发商拥有对车库的所有权，但只要小区内业主对车库的需要还没有满足，开发商就不能将车库卖给他人。即使已经出售，与第三人签订的合同亦属无效合同。“首先满足”意味着10月1日后，只要业主不明示放弃，开发商就无权将车位、车库卖给外来者，“老小区”新辟的车位也是如此。 　　那么如何“首先满足”业主的需要呢？物权法明确：由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。至于如果开发商“只租不卖”或者“只卖不租”，目前物权法还没有具体规定。刘克希指出，这应当由国家立法解释、司法解释或地方立法来作进一步界定，例如刚在本次省人大常委会上通过的《苏州市住宅区物业管理条例》，就对此给出了明确的说法。 　　关键词：老车位 　　老车位仍按“老办法”处理 　　[案例] 现在有不少已经卖出的“房改房”和老小区，在物权法实施之前，开发商或者物业企业已经把小区内的车位、车库卖掉了。物权法实施后，这些小区的业主们还能否主张对车位、车库的权利呢？ 　　[解析] 刘克希表示，物权法有关车位、车库的规定，只适用于2007年10月1日以后新建的车位、车库，而不适用于此前所建成的，包括房改房和老小区。关于物权法施行前已出售的小区内的车位、车库（即“老车位”、“老车库”）问题，刘克希表示，全国人大法律委员会2007年3月12日在《关于〈中华人民共和国物权法（草案）〉审议结果的报告》中，对此作了明确界定：“车位、车库的归属，在本法公布前，有些地方的做法与草案有关规定不一致，本法公布后，对过去的问题，应当按照当时的规定或者约定处理。” 　　刘克希说，审议结果报告与物权法具有同等效力。因此对“老车位”、“老车库”问题，不适用物权法的规定，而适用物权法之前的有关地方性法规、规章以及其他形式的各种规定，或按当时的约定。这里“当时的规定”是一个相当宽泛的概念，比如南京市一些老旧小区的车位、车库权属问题，就应沿用以前的老办法，包括南京市房管、物价等部门出台的规定。 　　他强调，即使在物权法施行后，在处理“老车位”、“老车库”问题时，这些“老规定”仍是合法的、有效的。比如南京要求，小区内相当于标准配建总量15%的室内机动车位、全部露天机动车位，归业主共同所有，其余为房产开发企业可售的业主专用停车位，该规定继续有效。 本报记者 于英杰 　■相关新闻 　　开发商车位 　　“不售不租”违法 　　苏州率先破解车位难题 　　本报讯9月27日下午，《苏州市住宅区物业管理条例》获省十届人大常委会第三十二次会议批准，2008年1月1日起施行，此后，开发商在苏州开发建设的小区车位、车库，“不售不租”将是违法行为。省人大法制委副主任委员刘克希认为，这是《物权法》颁布后，苏州市率先以地方立法的形式，对物权法规定的车库、车位的归属和使用问题，确立了可操作的实施规范。 　　苏州这部《条例》跟停车位、车库相关的，主要有两款规定，一是物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可临时出租给物业管理区域外的单位、个人；承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。刘克希说，车位、车库应当出售或者出租，只要有未售出的车位、车库，就必须出租，拒绝出租就构成违法。 　　另一条款是，地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主（代表）大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等手续。 　　《条例》规定，如果开发商拒绝把没有售出的车位出租给业主，有关部门除责令其改正外，还要处以5万元以上10万元以下罚款。（于英杰）

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露天停车位租金归业主

2007-10-04 07:41:30　复制本文地址传给QQ/MSN线上好友 【大字 中字 小字】【打　印】【发表评论】 　　小区公共道路上的露天停车位租金，电梯和住宅外墙上的广告收益，在小区广场上举办商业活动所收的租金，这些利用小区公共设施、公共场所获得的收益，以往常常被物业公司拿去归其所有，或者用来填补物业管理费的“窟窿”。省人大法制委副主任委员刘克希指出，物权法明确了业主对电梯、绿地等公共场所的共有权，以及由此带来的管理、收益等其他权利，今后露天停车位租金等收入将归还业主。 　　专家释疑： 　　业主“共有”如何界定 　　法规：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（物权法第七十三条） 　　解读：刘克希指出，物权法提出了“业主的建筑物区分所有权”的概念，这是我国法律首次使用的术语，是一项全新的制度，主要用来解决业主的专有权与共有权关系。它是随着多层建筑、高层建筑的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。当业主卖房时，他对共有部分享有的共有和共同管理的权利将一并转让。 　　业主共有的内容包括道路、绿地，以及建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房和配套使用的地下室、底层架空层等。刘克希认为，这其中道路、绿地、物业服务用房是比较好界定的，尤其是后者，《江苏省物业管理条例》早已明确规定，开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。这一规定比国家法律、行政法规的规定，更为明确、具体、可操作。需要解释的是，绿地“明示属于个人的除外”，这里“明示属于个人的”，是指不仅要同拥有绿地的这一位业主明确约定，而且要同小区的其他所有业主明确约定，或者要以公示的方式确保其他所有业主知晓，否则也应当认定为业主共有。比如开发商向一楼业主“赠送”绿地，在售楼时就必须让其他业主知情、同意。 　　目前问题集中的是，“其他公共场所、公用设施”具体指什么，会所是否归业主所有？刘克希介绍说，会所问题是物权法立法中最具争议的问题之一。物权法草案前几稿曾规定了会所的归属问题，但争议十分大，因此在全国人大法律委员会和全国人大常委会法工委2005年8月29日的物权法草案座谈会后，一直到“七审稿”，一直回避这一问题。在“人代会审议稿”增加了“其他公共场所、公用设施”属于业主共有的内容。但是，“其他公共场所、公用设施”这一抽象的表述与“建筑区划内的会所”、“人防工程”等具体概念是什么关系，能否认定后二者属于前二者？从物权法的规定看，总的原则和方向是有利于业主的，但是目前还不能简单地认为会所、人防工程等属于业主共有。这一问题，有待今后法律、行政法规或者立法解释、司法解释等进一步完善。 　　我省规定： 　　“共有”收益业主得七成 　　案例：2006年10月20日，杭州香樟公寓业主委员会发出公告。称根据国家物业管理有关条例，小区的物业管理用房所有权和机动车泊位费等物业共用部位、共用设施设备所有权等依法属于全体业主，其出租经营收入也依法全部属于全体业主，主要用于补充归全体业主所有的专项维修基金，或按照业主大会的决定使用。 　　公告表示，任何人无权擅自将这部分收入作为物业公司的管理费用，业委会将代表全体业主，向物业公司追讨被其非法侵吞的业权收益。有业主表示：“物业管理公司是小区的管家，但现在却是管家反过来把主人的‘存折’给偷了。” 　　解读：刘克希认为，业主对于公共设施、公共场所的共有权利，主要表现在管理和收益两个方面。这一点，国家的法律法规并不很明晰，但《江苏省物业管理条例》则规定得很具体。可以说，在物管立法方面，江苏是走在全国前列的，而且相关精神也得到国家物业管理条例和物权法的认可。 　　《江苏省物业管理条例》第三十三条规定：利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。 　　刘克希指出，这条法律有两层含义：一是利用“物业”，也就是指利用小区内的道路、绿地、场地、建筑物、围墙、门楼等公共场所、公共设施设置广告，出租场地办活动，设立露天停车位等等，要征得相关业主和业主委员会的同意，并且必须是书面同意，以防日后起纠纷。“相关业主”，是指由于设置广告、出租场地等而致通风采光、噪声等方面受到或可能受到影响的业主，“书面同意”，通常来说应当一事一议、一事一同意，当然业主和业主委员会为方便起见，也可以在约定好活动人数、场地大小、广告数量等要求的前提下，一次性授予物业公司一段时间内的自主经营权。 　　第二层含义是收益权和分配方式。如何对收益进行分配？一个基本原则是“约定优先”，如果业主、业主委员会和物业公司有合同约定的，按合同分配，即使是收益100％归业主或者归物业公司，或者全部拿来充抵物业管理服务费，都是有效的，当然这种约定也是可以变更，作出新约定的。如果双方没有约定，就按照地方性法规规定执行，也就是在扣除代办费用（如户外广告的申请费用）的前提下，物业公司和业主“三七开”。之所以给物业公司30％的收益，是考虑到其增加了人力等的管理成本。而收益的70％纳入维修基金，实质上就是业主共享收益。因为维修基金是属于业主共有的，一旦使用完了或者用到一定限度，要由业主共同决定续筹。收益的70％纳入维修基金，实际上也就可以少续筹或不续筹，减轻了业主的负担。 　　本报记者 王 烨

盛世小人物

:lol :lol :lol 看来车库我们可以分掉了

greenqi266

那储藏室呢？楼下的储藏室我想要，但不想买

甘醇绿茶

好..那储藏室我也想要，但不是买

盛世小人物

原帖由 greenqi266 于 2007-10-8 14:43 发表 那储藏室呢？楼下的储藏室我想要，但不想买

你丫就是反 革命 分子 知道我是谁吗?[em66]

盛世小人物

给你猜三次

greenqi266

你Y的就是反动政府，坚决打倒[em58]

盛世小人物

我是政府你是分子,那你不是归我管辖了啊:ww50