请求大律师帮助有关买房中出现的问题!

zoe30 · 发表于 2005-3-16 21:16

您好!我在某楼盘买了一套顶楼的房子，房子是点式的公寓（整幢房子是五层的一梯二户）顶楼是斜顶式的。房子要06年6月交付。前两天我去工地看房子，房子刚结顶。看后发现我所买购买的那套的房子根本不适合居住。
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<LI>楼层非常的低（最低只有1米多点），窗口很小面且很少，光线很差，通风也非常的差，房子就和碉堡一样没有可以看到房子外面的视线。我想问问律师国家是否有商品房住宅设计规范及相关的法律？</LI>
<LI>发现阳台设计与开发商提供的房子宣传册上有所不同，宣传册上采用的是栏杆式的设计，而现在却变成砖混的砌的，这样使主卧的光线变得很暗。请问这是开发商违约吗？</LI></OL>
现在我应该如何处理？谢谢！
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戴_先生 · 发表于 2005-3-20 15:13

想通过法律告KFS是很困难地。你还是想想怎么装修设计比较好，把对付KFS的力气用在房屋的装修上，问题说不定就能圆满一些，你看看现在住户联名声讨KFS的事情还不多阿？可是有成功的吗？充其量是KFS退你一丁点钱而已。

张彦周律师 · 发表于 2005-3-20 16:53

<TABLE bgColor=#f4f4f4 border=0 cellPadding=0 cellSpacing=6 width="100%"><TR><TD colSpan=2 height=15><DIV align=center>小区规划玩变脸诉诸法律证据要公证保全 </DIV></TD></TR><TR><TD colSpan=2 height=2></TD></TR><TR><TD colSpan=2 height=15>
很多购房者发现，造好的房子和当初沙盘上看的不一样，有的改动还相当大，影响了自己规划好的生活。购房者当然不乐意了?房子品质是重要，可是房子式样、构造和周边环境什么的也不能走样啊，开发商岂能说变就变？很多购房者拿到房子时，发现自己的房子和当初买之前广告上说的并不一样，和沙盘模型也不一样。要么就是小区规划不对了，要么就是绿化和车库改了，或者房屋的外立面材质、颜色变了之类的问题。消费者当然有想法：当初买房子的时候置业顾问照着沙盘模型和广告吹得天花乱坠，消费者就是冲着那美好的前景去的，现在房子拿到手却全然不是那么回事，买房子花得可不是小钱，不满意当然要找开发商讨说法。

　“要约”岂容随意破坏？

　对开发商随意改变小区整体环境的行为，没有一个业主不愤怒但又苦无良策，有的开发商也自以为没有法律能将他怎么样。其实不然。根据有关法律，如果出现了这些情况，购房者就有权拒绝接收房子或退房，并有权追究开发商的违约责任。所有因不能容忍开发商改变小区环境而想退房的业主，可以根据《合同法》采取单个的或集体行动，向开发商送达解除购房合同并要求开发商承担违约责任的通知书。通知书一经送达开发商，购房合同即告解除。在通知书送达给开发商之后，业主也可以单个地或采取集团诉讼的方式请求法院确认购房合同是否已经解除，以及合同解除后开发商应承担的违约责任。

开发商交房必须符合交房的全部条件。交房的条件，不仅是指房屋必须符合《合同书》对房屋的要求?如面积、质量、设计等?，还包括房屋必须符合《合同书》之外双方对房屋所处的环境达成的一致。房屋所处环境就是开发商在售房时发给购房人的宣传材料?如：模型、沙盘、图纸、图片、文字?中所宣传的小区内部的整体环境。开发商所宣传的小区内部的整体环境可能包括：道路、车库、绿地、供电、通讯、供水、供气、供暖、楼体外饰、总体布局等等。开发商对小区整体环境的宣传是非常具体而明确的，包含了其向购房人作出的将兑现其宣传材料中的内容的意思表示。购房人也正是对开发商所作的有关小区整体环境的所宣传的内容作了必不可少的考虑之后才决定是否与开发商签约的。因而，开发商发给购房人的宣传材料，已经构成《合同法》上的“要约”，即便开发商是将宣传材料当作一种广告手段来散发的，按《合同法》的规定，仍然视为“要约”。

购房人与开发商签订购房《合同书》，同时也是对开发商的这一“要约”表示了承诺。购房人对开发商的这一“要约”的承诺一经到达开发商，有关小区整体环境的合同即告成立。虽然在《合同书》中没有关于小区整体环境的内容，但合同并不仅限于《合同书》。在购房人与开发商签订的《合同书》之外，购房人与开发商就小区的整体环境作出的“要约”和“承诺”所达成的合同是客观存在的。证明在《合同书》之外的合同客观存在的证据就是：开发商的模型、沙盘、图纸、图片、文字等宣传材料和购房人所持有的开发商将兑现模型、沙盘、图纸、图片、文字中的内容的唯一理解以及在此理解基础之上与开发商签订购房合同的行为。

　诉诸法律，证据要保全

　沙盘可以作为业主起诉开发商的证据。如果真的和开发商交涉未果，要诉诸法律的话，要提出相关证据。有的业主在购房之前，就为了避免将来会有纠纷，为了维护自己的利益，他把开发商的宣传资料等书面材料全都留了下来，还在售楼处用ＤＶ将沙盘模型拍摄下来，以便将来作为证据之用。这些都是未雨绸缪。但是，如果沙盘等展示品在销售完成后被撤走，业主事先又没有保存什么材料的话，举证就变的非常困难，这时应该怎么办呢？

在这类官司中，北京一些业主的做法也许值得杭州的消费者借鉴。他们请来了公证处作开发商违约证据的公证保全，然后向法院提起诉讼。公证处有关工作人员表示，商品房的买卖、装修、物业管理等方面发生问题，如果通过诉讼途径解决，就需要收集和保存强有力的证据。如果沙盘等展示品在销售完成后被撤走，业主举证就会困难，另外像墙体裂缝和水管安装不到位等证据日后也可能灭失或者难以取得，这时申请证据保全公证就非常必要。保全公证书的证据力优于其他一切证据，在诉讼活动中，法院采证率极高。如果业主想做上述公证，需带齐证件亲自到公证处提出申请；即便是业主们要做同样的公证也须申请人逐一申请。当然，诉讼过程中，法庭也可接受其他业主的公证书作为证据。</TD></TR></TABLE>

张彦周律师 · 发表于 2005-3-20 17:03

《住宅建筑设计规范》内容太大，没有办法粘贴，请你搜索自己查找。

zoe30 · 发表于 2005-3-21 17:14

谢谢张律师的回复!其实我那房子现在主要一个问题就是根本不能住人！有空能否到律师那当面详谈！能留个联系电话预约吗？

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